地产

加拿大曾经风靡一时的楼花投资，正在经历一场前所未有的寒冬。过去几年里，这个曾被视为稳赚不赔的投资渠道，如今已成为许多投资者的噩梦。 来看麦克（Mike Francis）和杰奎琳（Jacqueline Francis）夫妇的投资经历。2013年，他们在多伦多的第一套公寓只花了30万加元，转手就卖出了80万加元，当时还赚得盆满钵满。 但随后的两次楼花投资却让他们尝到了苦头。 在北多伦多的一处商场附近，他们2018年预购了一套价值52.8万加元的公寓，今年1月交房。然而，如今的月度按揭利率高达8.3%，月供连同公寓费和税费已达4200加元，但租金仅为2400加元，每月亏损近1800加元。再加上一些杂七杂八的钱还有付出的时间成本，月收入差不多只有成本的一半。 另一处海滩区的公寓情况更糟。这套84万加元的房产月度支出高达6700加元，即便有优惠的一年租赁保证，租金也仅能覆盖3650加元。 杰奎琳坦言：“现在我绝不会再购买楼花了。这种投资占用资金太久，不如把钱投资到其他地方。” 数据显示，投资者正大规模撤离楼花市场。在多伦多，投资者曾占购买者的70%以上，但今年第三季度的楼花销量仅764套，较去年同期暴跌73%。卡尔加里、温哥华和蒙特利尔的跌幅也分别达到61%、27%和40%。 为何会出现如此严峻的情况？专家指出，楼花要重新吸引投资者，需同时满足四个苛刻条件：房价大幅下跌、利率显著回落、需求增加以及租金上涨。但目前这些条件几乎是“天方夜谭”。 加拿大房屋及抵押贷款公司的副首席经济学家艾伦·艾奥沃思（Aled Ab Iorwerth）坦言：“我担心这可能是一个结构性变革。高昂的建设成本、有限的收入增长以及租金承受能力低，意味着除非利率显著且持续下降，否则投资者很难重返市场。” 数据触目惊心：多伦多楼花平方英尺价格已从2014年的552加元飙升至今年的1338加元。一个650平方英尺的公寓现在要花费87万加元，是2014年价格的两倍多。 房地产投资者斯蒂芬妮·皮内罗（Stephanie Pineyro）的态度也很明确：“如果你想赚钱，楼花既不能带来现金流，也不会增值。” 对于麦克和杰奎琳夫妇来说，他们已决定出售这两套亏损的楼花。尽管2018年购买时，中介曾承诺北多伦多的公寓至少能卖到80万加元，如今却只能以62.4万加元挂牌出售。 这场楼花投资寒潮，或许正预示着加拿大房地产市场的深层次变革。对投资者而言，曾经唾手可得的香饽饽，正悄然转变为一个需要慎重对待的赌局。

本周，大温地产协会（ Greater Vancouver Realtors, GVR ），公布了最新的10月地产数据，让人意外的是，10月份大温地区的房屋市场出现了久违的火热景象，房屋销量同比激增了31.9%。 这引人瞩目的增长似乎与加拿大央行近期的降息操作息息相关。就连大温地产协会的经济数据分析主管安德鲁·里斯（Andrew Lis）都不禁感叹：“这一天终究还是来了，买家似乎终于愿意从观望中走出来。” 确实，从去年10月的1,996套到今年的2,632套，大温地区的房屋销售数据实打实地迎来了一个大跳跃。 虽然这仍低于十年季节性平均水平的2,784套，少了5.5%，但比起几个月前徘徊不前的市场，这已经让人松了一口气。 而更关键的是，这一切发生在连续四次降息后，买家们似乎终于开始相信，借贷成本的降低能为他们带来了购房的时机。 新上市的房源数量也令人侧目。今年10月大温市场新增了5,452套挂牌房屋，比去年同期多出16.9%，甚至比十年平均值高出20%。 总挂牌量目前达到了14,477套，同比去年增加了24.8%，而且高于十年平均值的26.2%。这也意味着，对买家而言，市场上可供选择的房源明显丰富了不少。 不过，尽管市场热度有所回升，房价的变动却相对平稳。综合基准价格为1,172,200加元，同比下降了1.9%，比9月份也仅小幅下滑了0.6%。 从不同房型来看，独立屋的基准价格为2,002,900加元，同比微涨0.3%，但比上月略降1%。公寓和城市屋的价格走势则显得更为温和。 公寓的基准价格为757,200加元，同比下降1.6%，环比下降0.6%；城市屋价格则为1,108,800加元，同比微升0.4%，比9月则略涨0.9%。 利斯进一步分析称，这种供需变化可能会逐步推高某些房型的价格。“目前市场整体趋于平衡，但我们已经能看到联排别墅和公寓板块开始逐步向卖方市场转变，独立屋的步伐也在跟进中。” 他表示，若售挂比继续上涨，价格有可能随之产生压力。 与此同时，菲沙河谷的房市也传来好消息。10月售出1,330套房屋，比去年同期的970套猛增30%以上。 虽然新挂牌房源有所减少，从9月到10月下降了5%，但整体库存仍维持在8,799套的高位，同比激增34%。 菲沙河谷房地产协会主席杰夫·查达（Jeff Chadha）也指出：“多次降息终于有了效果，买家开始对市场抱有更大的信心。” 不过，他提醒道，未来几个月市场能否延续这一趋势还难以预测，特别是联邦政府可能在年末再度下调利率，进一步影响市场走向。 至于未来的利率动向，加拿大央行的下次利率声明定于12月11日，可能会再次降息0.5%。今年自6月以来，央行已累计下调利率四次，虽然这些措施刚推出时效果有限，但10月份的数据可以看出，市场的反应正逐步显现。 能否持续看到房市回暖，仍要取决于宏观经济环境和借贷成本的进一步变化。但就目前来看，10月的销售数据无疑为低迷已久的市场注入了一针强心剂。

加拿大统计局今天公布了最新的通胀数据，加拿大9月通胀率出人意料的大降到1.6%，低于央行期望保持的2%水平。 此前公布的加拿大就业数据显示，9月失业率为6.5%，今年首次出现了下降。 此前，央行行长麦克莱姆就表示但降息速度和时间将取决于对经济数据的评估。如果情况需要，他愿意调整降息的节奏。 9月就业和通胀数据相结合，使本月23号加拿大央行大幅降息0.5%的可能性大幅升高。 通胀率下降主要得益于油价下滑，9月油价比去年同期下降了10.7%，不计算油价的话，整体通胀也仅增长2.2%。 房租增长也出现了放缓的迹象，但仍比去年同期增长了8.2%，8月房租同比增长为8.9%。 加拿大统计局表示，商店购买的食品价格上涨速度超过整体通胀，9月份上涨了2.4%，与8月份相同。新鲜或冷冻牛肉价格上涨了9.2%，食用脂肪和油类价格上涨了7.8%，鸡蛋价格上涨了5%。 餐馆购买的食品价格上涨了3.5%，而8月份则上涨了3.4%。 虽然加拿大央行已经连续下调基准利率，但本来寄望利率下降可以重新点燃的房地产市场却迟迟没有反应，连加拿大地产协会（CREA）也公开下调了对今年房地产市场的预期。 CREA在今天表示，全国房地产市场将在明年春季前保持“较为停滞的状态”，承认之前他们预测的降息后市场会缓慢改善的情况并没有出现。 今年4月时，该协会曾经预测今年加拿大的房地产销量将超过去年的10.5%，但在6月修正为6.1%，今天又改为仅仅5.2%。 不仅是销量增长缓慢，全国平均房价的涨幅现在甚至出现了低于通胀率的惊人现象。9月售出的房屋平均价格为669,630加元，比去年同期上涨2.1%。 根据CTV的报道，CREA现在预计2024年的房价年增幅仅为0.9%，至683,200加元，低于此前预期的2.5%。 这仅是全国平均房价，由于地域差异较大，不同城市的房价涨跌需要参考各地产协会的具体数据。 截至9月底，加拿大全国范围内共有185,427处房产挂牌出售，比去年同期增长了16.8%，但仍低于约200,000处的历史平均水平。新挂牌数量环比增长了4.9%。 房子越来越多，卖起来却越来越困难。多伦多地产经纪Davelle Morrison表示“买家并没有全力入市”。现在销售公寓花的时间要比之前更多。 因为买家预期房贷利率将进一步下降，更多的处在观望状态。 BMO高级经济学家罗伯特·卡夫西奇（Robert Kavcic）在一份报告中表示，“总体而言，二手房市场尚未对加拿大央行早期的降息做出显著反应，这是完全可以预料到的。” “我们正在进一步走在利率缓解的道路上，但要让市场再次活跃起来，还需要更多的推动力。” 加拿大地产协会对明年房市的预测是春季会出现“更明显的反弹”。 但也并不是所有地产从业人士都如地产协会那么乐观，Morrison就表示，虽然较低的利率肯定会推高市场价格，但买家可能会比往年更加谨慎。 糟糕的经济环境给了买家不少教训，他们正在尝试保护自己。人们疯狂投入房市的好日子，可能并不会回来了。

近年来，在加拿大的房地产市场上，公寓投资者正悄然成为租赁市场背后的支柱。很多人可能没有意识到，这些投资者在维持住房供应，特别是租赁市场的平稳中，扮演着非常重要的角色。 尤其是在温哥华和多伦多这样的大都市，投资者的公寓几乎撑起了整个租赁市场的半边天。 加拿大统计局最新发布的数据揭示了一个有趣的现象：2016年至2022年之间建造的新公寓中，越来越多的都是由投资者拥有。 这些公寓有很大一部分会直接进入租赁市场，为很多找不到合适住房的人提供了宝贵的选择。以多伦多为例，2022年，全市有328,165套公寓，其中大约40%属于投资者。 这意味着大约13万套公寓都是由投资者持有并很有可能提供给租房市场。对于那些想要住在市中心，但无法负担昂贵房价的人来说，租住这些公寓成了他们最现实的选择。 其实，投资者的存在某种程度上缓解了租房市场的紧张局势。像温哥华这样住房供应一直短缺的城市，58.4%的600平方英尺以下的小公寓都属于投资者。 虽然这些小公寓对于一些人来说可能略显局促，但这背后正是投资者在试图满足租赁市场对小面积公寓的需求。 毕竟，对于很多租房者来说，房租的可负担性是他们最关心的问题，而面积较小的公寓每平方英尺的租金通常较高，但总租金还是相对可接受的。 不过，公寓的缩小不仅仅是因为投资者的逐利行为。我们得看看更深层次的原因。土地价格飞涨、建筑成本增加，再加上高昂的按揭利率，都迫使开发商和投资者不得不在单位面积上下功夫。 如果公寓面积不缩小，像1990年代那样的900多平方英尺的公寓今天可能要卖到130万加元。对于大多数首次购房者来说，这几乎是无法负担的天价。 因此，投资者购买和租赁这些小型公寓，虽然表面上看是为了获取更高的回报，但也在某种程度上帮助了市场维持平衡。 即便如此，很多人还是觉得投资者的存在让首次购房者失去了机会，特别是那些希望能买大房子的家庭。 想象一下，一个640平方英尺的公寓在多伦多大概要花费89.6万加元，如果要维持1990年代的面积，那它的价格将轻松突破百万。 而对于一个普通家庭来说，每月6,400加元的房贷支出确实太过沉重。这也是为什么很多人宁可搬到郊区，寻求更大的居住空间。 以华人众多的列治文为例，加拿大统计局的数据显示，列治文的32,240套公寓中，有10,980套（大约34.1%）是由投资者持有的。 这意味着，列治文的公寓中三分之一都是投资房产，且这些房产中很大一部分进入了租赁市场。 尽管这种现象对于租房者来说可能是一种福音，但也有人提出质疑：这些投资者是否在追求更快的升值潜力和更高的租金回报，从而导致公寓面积越来越小，而那些真正需要住房的家庭反而难以找到合适的居所。 尽管如此，不可否认的是，投资者确实在加拿大的租赁市场中发挥了至关重要的作用。如果没有这些小规模的投资者，很多新建的公寓可能根本无法竣工，尤其是在如今建筑成本高企、融资成本增加的情况下。 加拿大按揭和住房公司（CMHC）也指出，投资者的存在为公寓建设提供了资金支持，特别是在当前的高利率环境下，投资者的资金成为了公寓供应的重要来源。 加拿大的公寓投资者虽然面临着一些争议，但他们的确为租赁市场注入了大量的供应，尤其是在住房紧缺的情况下，他们的存在为许多租房者提供了急需的住房选择。 然而，这也给我们提出了一个问题：在未来的市场中，如何平衡投资者的利益和租房者、购房者的需求，仍然是加拿大房地产市场需要面对的重大挑战。