地产

2024年加拿大央行接连大幅降息，但通胀依旧严重、失业率不断上升，房市更是一蹶不振，大部分人别说买房了，就连租房都吃力。 然而，最新预测报告显示：2025年有望迎来房市复苏！ 根据加拿大房地产协会数据表明，2024年11月全国房屋销售数量同比增长26%，实现连续2个月增长。 Re/Max加拿大总裁Christopher Alexander表示：“最重要的是，首次购房者正在回归，并将继续进入市场，我们预计今年的经济活动和消费者信心将更加强劲。” TD和Re/Max都预测，2025年加拿大房价将上涨5%--8%，甚至有财务规划师大胆预测，明年房价将上涨10%！ 许多经济学家和房地产经纪也认为，尽管加拿大人总体的负担能力还面临挑战，但借贷成本大幅降低、购房规则更有利，房市有望复苏。 2025年住房市场展望报告指出，预计加拿大33个地区的房屋销量将上涨，涨幅最高可达25%，全国平均住宅价格将上涨5%。 事实上，加拿大央行最开始几次降息后，市场并没有真正起飞，部分原因是央行传递出信息称，随着时间的推移，利率将进一步降低。导致许多潜在买家推迟购房。 问题在于，大家都在观望，等到利率下降了，所有人又蜂拥入市，到时候竞争变得更激烈，价格就会再次上涨。 有人分析，央行2025年降息空间更大，但会采取更加渐近的方式，明年房市主题会是住宅房地产，尤其是单户独立屋。 首先，购房是有自然生命周期的。虽然经济不乐观，但年轻人买房的需求没有降低，一旦存够首付，还是会入市。 抵押贷款利率开始下降时，住房需求也会迅速跟进，而现在购房队伍不断扩大，为 2025 年奠定基础。 多伦多的地产经纪麦克就透露，近几周买家信心明显，房屋报价开始上涨。 除利率下降，12月15日起实施的抵押贷款规则变化也将有助于2025年防暑复苏。 这个月起，首次购房者的最长抵押贷款摊销期就从25年延长至30年，且将潜在购房者可获得的保险抵押贷款上限也从100万元提高至150万元。 当然，像温哥华和多伦多这样的地产市场，低于100万的房子很少了，保险抵押贷款基本不可能，但新的上显示150万，找找还是有的。 这也就意味着， 5%的首付款就可以买房，且有资格获得较低的投保抵押贷款利率。 还有一点就是，无保险抵押贷款的压力测试最近被取消了。 金融机构监管办公室9月份宣布，将终止贷款机构根据借款人当前的摊销计划和贷款金额，在不同机构续借无保险抵押贷款时，对直接转换应用最低合格利率的政策。 综合上诉各种原因，业内普遍对2025年房市保持较为乐观的态度，“由于近期价格上涨带来的诸多变化，春季市场将会非常火爆”。 TD银行预测，2025年加拿大的房屋销售额将同比增长16%，平均房价上涨8%。 假期过后，可能会出现一波需求热潮，推高房价，但加拿大最大的两个房市——安大略省和BC仍面临大量供应积压问题，需要一段时间消化。 最后是降息，继2024年连降5次后，不少经济学家都表示，加拿大央行在2025年可能会继续降息，关键就在于，降多少。 2025年加拿大要面临的一大经济难关，就是美国的关税威胁，如果川普真的实施25%关税，对本国经济可能会造成沉重打击，央行持续降息振兴经济也就不意外了。 目前，加拿大关键的隔夜利率降到了3.25%。 部分观察人士预测，为刺激经济，降息幅度可能会更大，特别是在关税威胁和加拿大的应对方案还不明确。 CIBC官方预测是，在这种情况下，央行明年会降息100个基点，将隔夜利率降至2.25%。RBC预测降息幅度更大，预计到2025年7月将下降125个基点，降至2%。

加拿大曾经风靡一时的楼花投资，正在经历一场前所未有的寒冬。过去几年里，这个曾被视为稳赚不赔的投资渠道，如今已成为许多投资者的噩梦。 来看麦克（Mike Francis）和杰奎琳（Jacqueline Francis）夫妇的投资经历。2013年，他们在多伦多的第一套公寓只花了30万加元，转手就卖出了80万加元，当时还赚得盆满钵满。 但随后的两次楼花投资却让他们尝到了苦头。 在北多伦多的一处商场附近，他们2018年预购了一套价值52.8万加元的公寓，今年1月交房。然而，如今的月度按揭利率高达8.3%，月供连同公寓费和税费已达4200加元，但租金仅为2400加元，每月亏损近1800加元。再加上一些杂七杂八的钱还有付出的时间成本，月收入差不多只有成本的一半。 另一处海滩区的公寓情况更糟。这套84万加元的房产月度支出高达6700加元，即便有优惠的一年租赁保证，租金也仅能覆盖3650加元。 杰奎琳坦言：“现在我绝不会再购买楼花了。这种投资占用资金太久，不如把钱投资到其他地方。” 数据显示，投资者正大规模撤离楼花市场。在多伦多，投资者曾占购买者的70%以上，但今年第三季度的楼花销量仅764套，较去年同期暴跌73%。卡尔加里、温哥华和蒙特利尔的跌幅也分别达到61%、27%和40%。 为何会出现如此严峻的情况？专家指出，楼花要重新吸引投资者，需同时满足四个苛刻条件：房价大幅下跌、利率显著回落、需求增加以及租金上涨。但目前这些条件几乎是“天方夜谭”。 加拿大房屋及抵押贷款公司的副首席经济学家艾伦·艾奥沃思（Aled Ab Iorwerth）坦言：“我担心这可能是一个结构性变革。高昂的建设成本、有限的收入增长以及租金承受能力低，意味着除非利率显著且持续下降，否则投资者很难重返市场。” 数据触目惊心：多伦多楼花平方英尺价格已从2014年的552加元飙升至今年的1338加元。一个650平方英尺的公寓现在要花费87万加元，是2014年价格的两倍多。 房地产投资者斯蒂芬妮·皮内罗（Stephanie Pineyro）的态度也很明确：“如果你想赚钱，楼花既不能带来现金流，也不会增值。” 对于麦克和杰奎琳夫妇来说，他们已决定出售这两套亏损的楼花。尽管2018年购买时，中介曾承诺北多伦多的公寓至少能卖到80万加元，如今却只能以62.4万加元挂牌出售。 这场楼花投资寒潮，或许正预示着加拿大房地产市场的深层次变革。对投资者而言，曾经唾手可得的香饽饽，正悄然转变为一个需要慎重对待的赌局。

本周，大温地产协会（ Greater Vancouver Realtors, GVR ），公布了最新的10月地产数据，让人意外的是，10月份大温地区的房屋市场出现了久违的火热景象，房屋销量同比激增了31.9%。 这引人瞩目的增长似乎与加拿大央行近期的降息操作息息相关。就连大温地产协会的经济数据分析主管安德鲁·里斯（Andrew Lis）都不禁感叹：“这一天终究还是来了，买家似乎终于愿意从观望中走出来。” 确实，从去年10月的1,996套到今年的2,632套，大温地区的房屋销售数据实打实地迎来了一个大跳跃。 虽然这仍低于十年季节性平均水平的2,784套，少了5.5%，但比起几个月前徘徊不前的市场，这已经让人松了一口气。 而更关键的是，这一切发生在连续四次降息后，买家们似乎终于开始相信，借贷成本的降低能为他们带来了购房的时机。 新上市的房源数量也令人侧目。今年10月大温市场新增了5,452套挂牌房屋，比去年同期多出16.9%，甚至比十年平均值高出20%。 总挂牌量目前达到了14,477套，同比去年增加了24.8%，而且高于十年平均值的26.2%。这也意味着，对买家而言，市场上可供选择的房源明显丰富了不少。 不过，尽管市场热度有所回升，房价的变动却相对平稳。综合基准价格为1,172,200加元，同比下降了1.9%，比9月份也仅小幅下滑了0.6%。 从不同房型来看，独立屋的基准价格为2,002,900加元，同比微涨0.3%，但比上月略降1%。公寓和城市屋的价格走势则显得更为温和。 公寓的基准价格为757,200加元，同比下降1.6%，环比下降0.6%；城市屋价格则为1,108,800加元，同比微升0.4%，比9月则略涨0.9%。 利斯进一步分析称，这种供需变化可能会逐步推高某些房型的价格。“目前市场整体趋于平衡，但我们已经能看到联排别墅和公寓板块开始逐步向卖方市场转变，独立屋的步伐也在跟进中。” 他表示，若售挂比继续上涨，价格有可能随之产生压力。 与此同时，菲沙河谷的房市也传来好消息。10月售出1,330套房屋，比去年同期的970套猛增30%以上。 虽然新挂牌房源有所减少，从9月到10月下降了5%，但整体库存仍维持在8,799套的高位，同比激增34%。 菲沙河谷房地产协会主席杰夫·查达（Jeff Chadha）也指出：“多次降息终于有了效果，买家开始对市场抱有更大的信心。” 不过，他提醒道，未来几个月市场能否延续这一趋势还难以预测，特别是联邦政府可能在年末再度下调利率，进一步影响市场走向。 至于未来的利率动向，加拿大央行的下次利率声明定于12月11日，可能会再次降息0.5%。今年自6月以来，央行已累计下调利率四次，虽然这些措施刚推出时效果有限，但10月份的数据可以看出，市场的反应正逐步显现。 能否持续看到房市回暖，仍要取决于宏观经济环境和借贷成本的进一步变化。但就目前来看，10月的销售数据无疑为低迷已久的市场注入了一针强心剂。

加拿大统计局今天公布了最新的通胀数据，加拿大9月通胀率出人意料的大降到1.6%，低于央行期望保持的2%水平。 此前公布的加拿大就业数据显示，9月失业率为6.5%，今年首次出现了下降。 此前，央行行长麦克莱姆就表示但降息速度和时间将取决于对经济数据的评估。如果情况需要，他愿意调整降息的节奏。 9月就业和通胀数据相结合，使本月23号加拿大央行大幅降息0.5%的可能性大幅升高。 通胀率下降主要得益于油价下滑，9月油价比去年同期下降了10.7%，不计算油价的话，整体通胀也仅增长2.2%。 房租增长也出现了放缓的迹象，但仍比去年同期增长了8.2%，8月房租同比增长为8.9%。 加拿大统计局表示，商店购买的食品价格上涨速度超过整体通胀，9月份上涨了2.4%，与8月份相同。新鲜或冷冻牛肉价格上涨了9.2%，食用脂肪和油类价格上涨了7.8%，鸡蛋价格上涨了5%。 餐馆购买的食品价格上涨了3.5%，而8月份则上涨了3.4%。 虽然加拿大央行已经连续下调基准利率，但本来寄望利率下降可以重新点燃的房地产市场却迟迟没有反应，连加拿大地产协会（CREA）也公开下调了对今年房地产市场的预期。 CREA在今天表示，全国房地产市场将在明年春季前保持“较为停滞的状态”，承认之前他们预测的降息后市场会缓慢改善的情况并没有出现。 今年4月时，该协会曾经预测今年加拿大的房地产销量将超过去年的10.5%，但在6月修正为6.1%，今天又改为仅仅5.2%。 不仅是销量增长缓慢，全国平均房价的涨幅现在甚至出现了低于通胀率的惊人现象。9月售出的房屋平均价格为669,630加元，比去年同期上涨2.1%。 根据CTV的报道，CREA现在预计2024年的房价年增幅仅为0.9%，至683,200加元，低于此前预期的2.5%。 这仅是全国平均房价，由于地域差异较大，不同城市的房价涨跌需要参考各地产协会的具体数据。 截至9月底，加拿大全国范围内共有185,427处房产挂牌出售，比去年同期增长了16.8%，但仍低于约200,000处的历史平均水平。新挂牌数量环比增长了4.9%。 房子越来越多，卖起来却越来越困难。多伦多地产经纪Davelle Morrison表示“买家并没有全力入市”。现在销售公寓花的时间要比之前更多。 因为买家预期房贷利率将进一步下降，更多的处在观望状态。 BMO高级经济学家罗伯特·卡夫西奇（Robert Kavcic）在一份报告中表示，“总体而言，二手房市场尚未对加拿大央行早期的降息做出显著反应，这是完全可以预料到的。” “我们正在进一步走在利率缓解的道路上，但要让市场再次活跃起来，还需要更多的推动力。” 加拿大地产协会对明年房市的预测是春季会出现“更明显的反弹”。 但也并不是所有地产从业人士都如地产协会那么乐观，Morrison就表示，虽然较低的利率肯定会推高市场价格，但买家可能会比往年更加谨慎。 糟糕的经济环境给了买家不少教训，他们正在尝试保护自己。人们疯狂投入房市的好日子，可能并不会回来了。