地产

未来堪忧 加拿大看似平静的地产市场暗流涌动，一股焦虑的情绪正在慢慢滋长。 大家最感到不安的时，降息现在也无法在市场上激起任何波澜，更大的风险却在孕育之中。 加拿大家庭债务接近创纪录水平，失业率正在逐步上升，过度负债的房主面临极大危险。 一些家庭已经因为无法支付房贷而导致银行法拍。预计抵押贷款的违约率和拖欠率将继续上升。 对于大批房主来说，2025年和2026年可能是一个迈不过去的坎。 他们在疫情期间以极低的利率购入相对高价的房屋，明后年将面临续约，还款金额将大幅增长。很多人将不得不在降价出售和贷款违约之间做出艰难的选择。 加拿大六大银行都感到了寒意，在2024年第二季度为信用损失准备了43.6亿加元，比去年同期增加了16亿加元。 危机将对面临财务困难的房主造成毁灭性打击，但影响不会止步于此。随着更多房主违约，银行将被迫预留更多资金以覆盖不良贷款，增加了对贷款系统造成冲击的风险。 最糟糕的情况下，由于资金突然短缺引发放贷活动减少，银行和贷款机构进入信贷紧缩。 加拿大的家庭债务水平已经是全球第三高，仅次于瑞士和澳大利亚。如果人们越来越难以从银行获得信贷，经济可能会放缓。 一些经济学家认为这甚至可能导致经济衰退。企业将减少运营并削减员工，而家庭则因无法借更多的钱来维持生计而减少支出。 “可能在2026年发生的灾难，我认为已经不可避免，”经济研究公司Rosenberg Research & Associates的创始人兼总裁David Rosenberg说。 一些家庭现在已经非常焦虑 家住多伦多High Park社区、两个孩子的母亲Olga Antonova已经在考虑2025年续约贷款时，她孩子的生活会发生怎样的变化。 “我们必须减少家庭开支！” “我们会减少带孩子看电影的次数，或不购买新东西；买二手物品。我们会减少旅行，并在城市内开展更具创意的活动以减少开支。” 她们家2012年购买了他们的半独立住宅，抵押贷款利率从未超过3.1%，现在，即将到来的续约总是让她“心神不宁”。 对一些人来说，仅仅削减支出不足以保证有足够的钱支付房贷。 一些屋主已经决定在抵押贷款续约日期到来之前卖掉他们的房子。那些在2020年至2022年房地产热潮期间买房的房主处于真正的困境中。 “在过去的15年里，我从未见过这样的市场。我从未见过利率达到峰值，迫使人们出售他们的房屋，”多伦多地产经纪Mayers说。 然而，挂牌卖房的人越来越多，买房者却并不着急。买涨不买跌的铁律再次在加拿大上演。 多伦多房地产销售同比下降了16%，公寓销售更是下降了28%，令人吃惊不小。 温哥华的情况也不容乐观 在大温房地产委员会区域，6月份销售房产2418套，比10年六月平均水平低23.6％，但库存在同月激增了42％，达到了14182套，比10年平均水平高出约20％。 在包括素里的菲沙河谷地区，6月份销售量为1317套，比10年平均水平低了30％，而库存激增了41％，达到了8350套房屋。 有本地地产经纪表示，大温房市已经走向买方市场。 房子卖不出去，这可能导致错过抵押贷款还款，甚至更糟，可能导致止赎。 拖欠抵押贷款现在出现了上升趋势，达到了自2021年夏季以来的最高水平，同比增加了23%。 根据信用报告机构Equifax的六月报告，安省2024年第一季度“严重拖欠”的抵押贷款总额首次超过10亿加元，是疫情前水平的两倍，。 风险最大的抵押贷款持有人是那些有可变利率固定付款抵押贷款的人，随着利率变化，他们每月付款保持不变，但偿还抵押贷款所需的时间会变长。 由于利率增长太高，一些房主永远也换不清贷款，每月的供款甚至是福祉，辛苦还了几年，欠银行的钱反而更多了。 更糟糕的时，当贷款合同到期续约时，必须恢复到原始合同摊销期，每月的付款额将大幅提高。 这种抵押贷款类型约占加拿大未偿抵押贷款的15%。 有经济学家担心,“在最坏的情况下，加拿大将经历一场严重的衰退……不仅仅是在规模上，而且在持续时间上。” 许多经济指标已经显示，加拿大家庭将进入艰难时期。成千上万的人因为购买了超出价值很高的房产而负债累累。 今年5月份，加拿大个人破产比去年同期增加了11%，上升趋势已经持续了一段时间。 按人均计算的家庭支出非常疲软，与1990年和1991年的下降趋势一致。 为了应对加拿大贷款违约潮，加拿大六大银行都预留了更多资金。 第二季度，CIBC预留了5.14亿加元的信用损失准备金，同比增加了17%。TD预留了10.7亿加元，而RBC将其准备金增加到9.2亿加元——高于分析师预期的8.92亿加元。 消费者更难从银行获得贷款，支出和信心下降，导致房地产市场进一步疲软，销售持续下降，房产价值暴跌。 “要看清这一切在经济中的表现需要几年时间，”他说。“最终，高收入者坐拥大量储蓄，而不是中低收入家庭。他们将是受影响最大的群体。

央行下一次利率会议即将召开，不少分析师表示目前降息阻力较小，利率还可能下调。如果真是这样，房市有可能重新火热。 而每每房市火热的时候，就会有买家为了抢房无条件加价，然后在市场突然遇冷之后毁约，最终被吃了大亏。 近日，BC最高法院就对一个华人无条件加价抢房的案子下了裁决——两名华人被判罚了近40万加币！ 是这样的，2022年夏天，两位华人方伟明（音译，Wai Ming Fong）和刘小丽（音译，Xiao Li Liu）打算一起买房，并最终看中了位于基洛纳的一套住宅，价格是111.5万加币。 这套房子是在2022年3月3日上市的，最初售价为99.9万加币，房主杰弗里（Jeffrey Anton Mandl）当天出价是111.3万。 经过谈判，双方最终谈定的价格是111.5万。 两人看房买房的时候，正值本地房市较热时期，华人就提出了无条件报价，并放弃了“融资条款”，这也就造成了两人之后想向申请抵押贷款被拒的原因之一。 后来，杰弗里也被银行告知，他们对这个房产的评估远低于购买价格，因此不为这笔交易提供融资，其他银行也给出一样的理由。 准买家通过提供额外的定金，几次谈判延长交割日期——但最终未能说服卖家降价。 原本合同上写的是2022年7月这笔交易就要完成的，但最终华人没有买下这个房子。 2022年7月，杰弗里以94.9万加元的价钱重新挂牌，这是已经比第一次挂牌价钱低了，但因为这个时候房市突然遇冷，10月底又降至79.9万。 在此期间，他还更换了屋顶和空调系统，多了一笔费用，以“使房产在市场上更具吸引力”，才在2023年1月把房子卖出去了，最终成交价为74万。 房子虽然卖出去了，但房主杰弗里认为自己中间拖了时间、又损失了金钱，一气之下就把两个华人买家一纸告上了法庭，提起违约诉讼，并要买家赔偿。 最终，法官是判房主赢的，并表示“我认为，这个合同具有约束力，被告必须在2022年7月18日，以111.5万加元购买房产。当被告未在截止日期支付购买价格时，就违反了合同。” 对此，两位华人也提起反诉，表示这个房产存在许多问题，房产披露声明包含“欺诈或过失性失实陈述”，且他们的房地产经纪人认为，房屋检查结果显示“不可居住”，因此合同应予取消，但没有上交额外证据支持。 因此，这一观点被法官驳回，当时这个合同上写的条款之一，就是买家需要按照房屋现状购买。也就是说，“被告放弃了对原告的任何责任和义务索赔。” 但针对房屋状况这一点，法官转而考虑损害赔偿。 裁决书写道，在市场下跌时，法院应判给卖方等于合同价格与买方违约后合理时间内可获得的最高价格之间差额的损害赔偿。 在这套房子首次挂牌到重新上市之间，隔了4个月。这段时间市场大幅降温，杰弗里因此承受了损失。 华人买家认为，杰弗里当时应该与他们重新谈判并降价，或者等到市场好转，再出售房产，但这都被法官驳回了，认为“不合理”。 最终，法院判决华人被告支付37.5万加元的损害赔偿（合同价格与最终售价的差额），除此之外还有卖家更换屋顶和空调的费用、及在此期间贷款利息、地税和水电费的损害赔偿。 扣除5万定金后，被告总计还应支付卖家362,920.76加币。

壕！ 日夜期盼的降息在6月初真实发生后，加拿大的房地产市场却并没有迎来预想中的火热。 挂牌卖房的人越来越多，买房的人却仍然不愿意出手。市场弥漫着一股迷雾，让人无法抉择。 然而，在大洋另一边的澳大利亚却是另一番景象，房地产市场火热依旧，越来越旺。 刚刚传来一则爆炸性的消息，一名耿姓华人商人，买下一座叫价1亿澳元的海边别墅“Rockleigh”。成交价预计在8000万到8500万澳币之间。 豪宅所在区域 新闻报道 虽然比叫价少了近2000万，但这也足以让屋主一夜暴富了。它也成为今年悉尼售出的最贵豪宅。 前屋主是医学专家Philippa Harvey-Sutton女士。 她的家人于1978年花费32.5万购入这座别墅。2016年Philippa女士从母亲那里继承，正式成为屋主。 她的丈夫Alistair Harvey-Sutton曾是一名律师，现在已经退休。两人准备downsize换小一点的房子，所以才决定挂牌出售。 让我们来看看这座天价房子的外观： 是不是有点失望。 据报道，房子内部近年也没有进行过大规模的翻建。温哥华类似的房子简直比比皆是，这座凭什么卖这么贵？ 为此，英国媒体《每日邮报》甚至还专门写了一篇文章。 视角转到房子的另一边，可能就可以解释了。 这座房子拥有悉尼最佳的景观之一，可以俯瞰整个城市、海港大桥、歌剧院、北悉尼以及延伸至海岬的美景。 这篇文章标题的后半句就是 当你领略到它的景色，就明白了。 2024年在售的房产中，没有一座能够与之媲美。 房子地块超过12000呎，地处悉尼传统豪宅区Point Piper。悉尼历史上最贵的房子Uig Lodge也在这个区域，成交价高达1.3亿澳币。 Uig Lodge 而且，别看40多年前房子只花了32.5万，但悉尼平均房价仅为4.3万，那时候这就已经是妥妥的豪宅了。 购买豪宅的耿姓华人自己也有一套位于Rose Bay的海滨豪宅，正在叫价7500万出售。 进入2024年以来，澳洲的地产市场就异常活跃，挂牌数量逐月增加。悉尼、墨尔本和堪培拉等地都出现了待售房数量的快速增长，价格也保持坚挺。 与加拿大市场销售速度缓慢不同，澳大利亚房子出售的速度反而在加快。 示意图，非当事人 就在这几天，还有另一则新闻也迅速冲上头条，中国人的买房热情再次震惊了全澳。 一对中国父母到达澳大利亚才2天，就花了$258万，给自己在澳洲求学的女儿买了一套房，价格打破当地的房价记录。 这套房位于阿德莱德Urrbrae区Greenwood Grove。 地产经纪Jonathon Kiritsis表示，此次销售打破了他今年2月卖出的另一处Urrbrae区住宅所创下的$255万记录。 “他们（买家）来澳洲才两天。”Kiritsis说。 “女儿在这里上学已经有一段时间了，而父母刚搬过来。对他们来说，这房子装修精美，可以直接拎包入住，这一点十分吸引他们。” Kiritsis透露，还有2个当地家庭也参与了竞拍，但都败给了这个中国家庭。 这套房产靠近阿德莱德最著名的几所学校，有不少奢侈时尚品牌的购物中心Burnside Village也在附近。 自1977年建成以来，这栋乔治亚风格的4居室住宅经过了大规模翻修，现在配有一个铺满瓷砖的游泳池和毗邻的烧烤亭。 “厨房、起居室、卧室，再加上所有的景观设计，所有一切都做得非常漂亮。”Kiritsis说，“这套房产很独特。” 据Domain数据显示，短短九个月内，国际买家在澳购买的住宅价值达到53亿澳元；其中，中国买家豪掷25亿，购买了近2千套澳房产。 澳洲房产中介表示，相比往年，中国买家咨询数量增加了两倍甚至三倍。“今年迄今为止，澳大利亚是中国海外置业买家的首选国家。今年前三个月的买家咨询量比上一季度增长了127%。” 加拿大现在禁止外国人买房，但国际买房人并不会停住自己的脚步，这里不让买，就去别的地方。 为了抑制外国人买房，澳大利亚一些州政府也推出了类似“海外买家税”的外国人购房附加费。 近日，还有多个不同国家的购房者对维多利亚州政府提起诉讼，认为按照国籍征收附加税是不公平的歧视行为，要求他们退款。 看来，凡是房子受人追捧的宜居之地，都存在外国投资者和本地居民的互相拉扯。 但令人尴尬的是，国际货币基金组织表示，这些措施带有明显的“不公平性”。 澳洲各州也表示，这些费用纯属为了增加当地财政收入，而不是为了让本地买家更容易负担住房。 加拿大的住房政策不也是同样的结果吗？

现在在加拿大当房东，真的是难上加难，房贷还不还得上是一回事，要运气糟糕遇上无赖房客，日子简直没法过。 近日，英文媒体报道了一个苦命的房东，突然被裁员，为了生计被迫卖房，重新买了个小屋，结果还遇上“租霸”，现在被逼到住车里的地步！ 这个房东名叫阿斯哈（ Ayesha Asghar），今年36岁，本来在科技行业上班，工资不错，在安大略省的密西沙加市买了个房子。 最近两年经济环境不好，阿斯哈突然接到裁员通知，现在加拿大工作又难找，她就这么失业了大半年。 其实刚被裁的那会儿，她就看形势不对，把房子出手卖掉了，然后拿着买房的钱、手里剩的一点积蓄和遣散费，在哈密尔顿买了个两层的小镇屋。 “失业之后我就交不起房贷了，搬到这里能缩减开支，重新可以找工作。” 却没想到，新买的这个房子里原本有一户租户，一直赖在这里，拒绝搬走，这就算了，这人还没交房租或水电费，破坏房屋！ 阿斯哈在买房的时候，就知道里面有租户，并在接手前80天就发出了N12驱逐通知，但租户没有理会。 这个租户名叫金伯利·谢菲尔德（Kimberly Sheffield），她表示自己在这里住了3年，有权继续居住。 “我不会因为她买了房子就搬走，也不认为有人买了房子就能把人赶到街上。” 谢菲尔德表示自己从未收到这个驱逐通知，且房租已经给到了4月1日，还说阿斯哈想要返修房子，抬高房价重新找租户。 但其实当初在买房的时候，购房协议中就已经写了，前屋主同意在3月12日向租户发出驱逐通知，这都是有记录的，只不过这人一直赖着不走。 卖房经纪曾经表示，谢菲尔德最终同意在5月31日搬走，但最后也没搬。 阿斯哈本来是想在6月6日搬进去住的，现在却只能被迫轮流睡朋友家沙发和自己的车里。 谢菲尔德表示，“她不是住车里，但如果是真的，那也比我强，起码她还能买得起车。” 当记者去到现场的时候，发现这个房子先不说里面有没有住人，也算是被糟蹋得差不多了，前院都是成堆的垃圾，从自行车到办公椅、还有床架和双人沙发，别提有多乱了。 失业之后，阿斯哈就一直没找到工作，还得处理这个烂摊子。 “这太不人道了，我最近不知道经历了多少次恐慌发作。” Sheffield提到在哈密尔顿这个日益昂贵的住房市场中找到新住所的困难。但她没有透露是否曾花时间寻找其他租赁房。她否认了房产受损的说法。 这个租户难缠不讲理，阿斯哈直接请了物业管理公司来检查房子。 结果检查后发现，这个房子内部损坏超过$17000，墙上被涂满了涂鸦，窗纱都不见了，整个房屋内杂物堆积，地板和楼梯肮脏不已。 这样就算了，这个房子里的烟雾警报器和一氧化碳探测器被拆了，被当地消防部门检查出来，要求重新安装。 阿斯哈就这样打着零工，交着房贷，还得处理这些破事儿，几乎崩溃。 “花了那么多辛苦赚来的钱，按规矩办事，缴税，努力工作，终于有了自己的家，结果人家告诉我‘’太糟糕了，真遗憾’，现在只能等2个月后的听证会。” 不少网友就表示，这种事情还能发生在加拿大？！ 其实，安省法律规定是允许房主代表买家驱逐租户的，只要买家和其家庭成员是打算搬进来，阿斯哈的案子就属于这种情况。 但驱逐是一回事，租户不一定就要离开，可以上诉到仲裁听证会。 提出上诉的原因通常有两个。 一种情况是买家不搬进去，只是打算作为投资房产重新出租。 另一种就是现有租户在租赁市场找不到符合预算的房子。 专门处理这种案子的律师表示，“就我个人而言，我不认为有谁能在60天内就顺利找到房子搬出去，这非常困难。” 对此，阿斯哈自己也租过房子，表示理解。 “我知道现在找房子很难，如果租户在交房日期就告诉我，说‘我知道你要搬进来，但能不能给我们一个月找房子？’这我完全可以理解，但这些人是拒绝离开。” “我真的很害怕，因为我现在没有足够的精力和资源去对付任何人，也没想这么做，我只想住在自己家里，并不想当房东。” 也就是因为有这个规定，越来越多租户把这个当成漏洞，拒绝搬走，类似的案例越来越多，上诉的人多了，听证会就会被推迟。过程被拉长。 不说别的地方，仅仅安省仲裁委员会在2023年就处理了约8.3万个此类申请，积压情况一年比一年严重。 也正因为这样，近年来越来越多房东退出了本地房地产市场。 这种问题似乎一直都存在，有温哥华本地华人房东还遇过这种奇葩事情—— 把House的地下室租出去，结果租户在里面吸大麻，不交房租，还叫一堆人来打开party，他就申请了驱逐令，把人顺利赶了出去。 只是没想到，这两个租户在他家草坪搭起了帐篷，住了一个多月。 更奇葩的是，这个房东当时找了警察，结果警察说这个草坪不是私人的，是市政区域，他们管不了… 本来房市就艰难，尤其从昨天开始，加拿大资本利得税纳入税率（Capital Gain inclusion rate）上调新政就正式生效了，税率一下子从50% 提高到66.67%，很多加拿大房主都着急卖房。再多一点这种租户赖着不走，房东束手无策的事情发生，谁还愿意当房东？