地产

特鲁多这次政策有用吗 就在今天（9月13日），加拿大总理特鲁多宣布了联邦政府“住房加速基金”下的首批市政协议。政府与安省伦敦市达成了一项7400万元的协议，将在未来三年内建设2000多套房屋。 尽管这在当前看来可能只是一小步，但自由党却把这视为他们计划解决住房问题的一个范例，之后将在加拿大各地继续新建10万套住房。 与此同时，特鲁多还在今天表示，加拿大的房价已经涨得太高，“不能再继续涨下去了”！   安省的伦敦市是第一个与加拿大政府达成住房加速基金协议的城市。政府将在未来三年内快速建造2000多个住房单位，并在随后几年内，再建造数千套新房。 自由党表示，这是他们承诺的多管齐下的住房战略的一部分，这项战略将在未来几个月内公布。 住房加速器基金于2021年竞选期间首次宣布，并在2022年联邦预算中引入，该基金在2026-27年度之前拨款40亿加币，以促进城市建设更多住房。 对此，特鲁多显得相当有自信：“住房问题是一个可以解决的问题，只要大家团结起来，努力一把，一切都不是问题。加拿大以前就曾做到过，这次也一样。” 这些住房单元都是高密度的，不需要重新划分区域，并且靠近公共交通。政府的目标是鼓励各市加快更新其区域划分和许可制度，从而加速住宅建设，希望在全国范围内新增10万个住房单位。 特鲁多强调，安省伦敦的这只是第一个项目，随着与其他城市达成类似的协议，将有成千上万的经济适用房投入市场。 特鲁多鼓励其他市长抓紧提出建议，期待与各级政府合作，利用这些数十亿加币的资金，帮助每个人找到一个属于自己家。 当被问及现在的房价太高，是否意味着希望看到房价下降时，特鲁多表示，他只是认为房价“不能再继续上涨了”。 近几个月来，特鲁多和他的政府面临着越来越大的压力，要求他们对全国各地持续存在的住房短缺问题做出回应。 上月底，自由党内阁在爱德华王子岛举行的会议结束后，没有宣布应对危机的新措施，这让特鲁多压力更是随之增大。 在今天早些时候，住房部长弗雷泽 (Sean Fraser) 在接受采访时表示，2015 年自由党政府上任时，住房短缺对低收入家庭造成了巨大影响，但现在情况已“发生根本性转变”，从最需要为低收入家庭提供公共资助的社会住房，转变成为加拿大中产阶级提供住房。 如今的这场危机正冲击着拥有浮动利率抵押贷款的加拿大人，随着利率的上升，他们的还款金额也急剧增加，因此需要得到“重新关注”，解决这场危机。 那么，加拿大现在到底需要多少房子，才能满足需求呢？加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）今天发布了最新数据，预计到2030年，还需要350万套住房。 尽管统计数据显示，要在未来六年或更短的时间内建设那么多的房屋似乎不太可能，但特鲁多和弗雷泽都表示，他们不会被这些数据打败。 弗雷泽明确表示，如果市长或市政府想获得联邦政府为他们的项目提供的联邦资金，他们必须给出理由。他说：“我们现在有新的期望，我们希望你们能在交通便利的地方建房子。” 弗雷泽还表示，必须采取措施“提高劳动力的生产能力”，方法是培训加拿大人从事建筑工作，并招募具有急需技能的新人。 他说：“我们将尽一切努力更快地建造房屋，以便让普通人买得起房子。” 对于周三的住房公告，新民主党领袖辛格称其为“一个好的开始”，但希望政府能更进一步，更快地行动。 这一系列住房措施背后，是政府与加拿大人共同的心愿：让每个人都应该有一个称心如意的家。而今天的决策，是通往这个目标的一大步。

省长这次给力了 眼看着我们即将来到9月，除了孩子们在哀嚎声中面临开学，大人们也有不想面对的难题——9月6日(下周三)，加拿大央行即将再次举行议息会议，决定是否开始新一轮的加息。 就在所有人忧心忡忡之时，BC省省长尹大卫(David Eby)站了出来。 尹大卫今天特地致函给加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆，敦促他考虑加息对于所有加拿大居民的全面影响，而不基于一时的利好。 他在信中如此写道：“虽然加拿大央行的职责是制定货币政策决策，但我作为省长的职责是为BC省的省民挺身而出，并确保在做出影响他们的决策时听到他们的声音。 “BC省居民已经受到了伤害，作为省长，我敦促您考虑全面影响，切莫在此时进一步加息。在我们省，越来越多的省民报告表示，他们已无力支付$500加币的意外开支，并且财务状况正在从安全转向不安全。” 省长讲的一点儿没错，现在生活在大温地区，单租房来说，找个一室一厅的公寓都要$2800加币了，而在疫情前，这个价格仅仅是$2000加币。 油价也是一样，自从上了2，再也没有下来过。如果说加息是一刀切，大家一起受罪，那么BC省必然是最水深火热的。 因为就拿油价来说，阿尔伯塔的油价能做到144，但BC省的油价却在194，尤其是大温地区，202的油价，真的承受不起。 “再次加息将损害贷款到期待续或即将到期的抵押贷款持有人。” 尹大卫的做法，在近年来非常罕见，小编并不清楚历史上是否有省长向央行致函，但至少以我经历的近8年来说，没有前者。 尹大卫指出，央行自去年3月以来已加息10次，使目前的基准利率达到5%，突破22年新高。加拿大统计局上个月的更新指出，造成加拿大通胀的最大贡献因素，反而是抵押贷款利率——这无疑是令人震惊的。 加息分明是央行用来遏制通胀的手段，可推高房贷利率带来的结果，却本末倒置了。 尹大卫说：如果9月份加息，很可能会导致抵押贷款利率再次上升，导致进一步的通胀。 尹大卫认为，不必要的进一步加息不仅对想要续签抵押贷款的房主构成危险，而且对那些刚开始从新冠疫情中恢复过来的想要支付账单的租房者、学生、老年人、家庭和小企业人士构成危险。 目前，央行媒体关系顾问肖恩·戈登(Sean Gordon)已发声明回应尹大卫，他说，央行对此信件不予置评，“因为我们目前正处于下一次利率决定之前的封锁期”。 所谓封锁期，就是说银行管理委员会的成员在做出决定前，必须遵守一段时间不能发言的禁言期。 换言之，我们无法得知央行是否会考虑尹大卫的请求，一切只能等到9月6日尘埃落定才会揭晓。 除了给央行写信之外，尹大卫还给加拿大总理特鲁多写了一封信。他把自己给央行行长的信件内容转发了过去，并呼吁特鲁多采取有针对性的方法来对抗通货膨胀，重点关注住房和基础设施的改善。 尹大卫认为，加拿大联邦政府需要重点关注这些关键行业将带来长期的抗通胀效益，同时促进经济增长和提高生产率。 “我们还有其他方法来实现成本稳定，但它们确实需要勤奋和协调。在 9 月份的利率决定之前，我建议采取强有力且有针对性的方法，重点关注通胀的最大贡献者——即房价和房贷。” 温哥华风险投资专家范·利罗普(Wal van Lierop)表示，进一步加息将打击大多数加拿大人，并影响企业和政府的未来增长和投资计划。 “这些全面的加息正在伤害加拿大人，特别是中产阶级和低于这个水平的所有人，并且正在伤害政府努力实现他们为经济适用房和应对气候变化等目标所设定的目标改变。” 范·利罗普表示：“除了努力实现2%通胀率的传统目标之外，加拿大央行没有其他计划。虽然这个做法在20世纪80年代值得称赞，但我认为现在加拿大央行应该开始创新，而不仅仅是使用过去50年来使用的方法。” 不知道央行下周三会做出怎样的决策，等吧……

泡沫会在这时候爆掉 今天，一位专家的话把整个加拿大地产圈都吓得够呛，这位专家表示，加拿大可能正面临有史以来最大的房地产泡沫。 一旦泡沫破灭，加拿大可能会陷入比经济学家最初预测的更严重的经济衰退。 这个观点来自菲利普（Phillip Colmar），他在一家名为MRB Partners的研究公司工作，公司在蒙特利尔、纽约和伦敦都有办公室。 菲利普在全球各地都研究过房地产泡沫，而他认为，加拿大的泡沫是最让人担忧的。 什么是房地产泡沫？简单来说，就是在需求、炒作和供应有限的各方推动下，房价急剧上涨。但这种飞涨是不可持续的，总有一天会崩盘，导致泡沫破裂。 是什么让加拿大的房地产市场面临如此高的崩溃风险呢？这其中原因很多。 首先是房价与相对收入，菲利普说：“加拿大的房价现在真是太离谱了，远远超过了人们的收入。” 自从80年代以来，房价一直在涨，但人们的收入却跟不上。加上从2008年金融危机后，加拿大的低利率环境已经持续了很久。 加拿大银行为了打击通货膨胀，从2022年3月开始，已经把利率提高了将近5个百分点，现在的利率已经是22年来的最高点了。 菲利普说：“在2008年，美国和欧洲的房市崩盘后，加拿大长时间享受着低利率。这让很多加拿大人背上了重重的债务。” 根据经合组织（OECD）的数据，现在加拿大家庭的平均负债率是1.87，而美国是1.01。这主要是因为加拿大的房价持续上涨和人口增长。 疫情期间，很多人在房价飙升时买了房，结果背上了大笔的贷款，导致“整个系统背后都是高杠杆”。 那加拿大的房主们到底有多大的债务压力呢？菲利普说，这比2008年美国房地产市场崩溃前的水平还要高。“在这方面，加拿大真的是超出了正常范围。” 除此之外，不像美国买家可以申请30年的按揭，加拿大的借款人必须每五年续签一次按揭贷款，而且要按照当时的利率。 菲利普认为，这也是贷款月供负担可能变得天文数字的原因之一。菲利普说：“现在的购房能力真的很差，但按揭的债务服务费用也真的很高。” 至于泡沫什么时候会破，菲利普并不认为泡沫很快就会破，但他警告说，当面对当前这种情况时，只希望利率不会再上升了。 他预测，加拿大的房地产泡沫最终会在经济衰退和失业增加的时候爆掉。现在消费者的支出已经开始放缓，失业率也在逐渐上升。 如果失业率上升再加上抵押贷款利率飙升，加拿大可能会面临类似于2008年美国金融危机的局面。 但菲利普也说，如果房市真的崩溃了，那么那些原本买不起房的人，可能会有机会买到更便宜的房子。

乔安娜（Joanna Colettis）在温哥华市政厅附近拥有一栋有六个套房的房子，近几十年来，她一直都将房子出租给租户。 为了避免投机空置税，乔安娜每年都有认真填写省里的投机税申报单和市政府的空置税表。然而即便如此，市政府还是要她缴纳将近7万加币的空置税。 在递交了一系列的材料之后，市政府表示并不能接受，非常强硬地让乔安娜交钱，这让她简直欲哭无泪。 据报道，乔安娜从20世纪80年代起就拥有这处房产，并将套房出租。出租的价格也相当合理，两套一室一厅的套房，每套900加币，还有一套较大的两室一厅，每月2040加币。 乔安娜说：“这些是负担得起的、经过装修的套房，交通便利。租户都是希望靠近市中心的年轻人。” 乔安娜的两个儿子也住在这里，其中一个儿子住了10年，另一个儿子住了2年。自从她的父亲在1972年买下这栋楼以来，其余四间套房一直都出租给租客。 乔安娜在20世纪80年代购买了这套房产，并继续出租这些套房。她说，有几个长期租户在这里抚养他们的孩子，还有一些年轻人，这是他们的第一个家。 乔安娜和租客之间的关系一直很好，在后院有烧烤和一个公共花园，大家都过得很开心。 最近的几个租客已经分别租了三年、两年和两年半，地下室套房近期也经过了翻新，目前的租户大约在10个月前搬进来。 乔安娜支付了水电费、房屋升级、地税、房屋保险、营业执照费和维修费，也是一笔不小的开销。 就在今年1月，乔安娜被选中接受审计，来证明这些套房在2021年确实有租客。 对此，乔安娜从租户那里收集来成堆的表格，包括手机账单、驾驶执照、社会保险号码、税务文件、营业执照和租赁协议。 一开始，乔安娜把她的各种证据带到市政厅，结果那里的工作人员告诉她，有些证据不会被接受，不仅如此，当天的工作人员还对她进行了一番审问，好像乔安娜是“某种罪犯，想隐瞒什么似的”。 乔安娜有些动摇，因此就离开了。后来，她收到一封政府的信，表示拒绝将两名房客的手机、银行和网费账单作为证据，因为它们不是来自2021年。 她还有两个租户的驾照副本，显示他们各自住在这个地址。然而，一个人是在2022年11月拿到的驾照，另一个人是在2023年更新的。市政府分析员的一封信表示他们要专门寻找2021年至少6个月有效的身份证明，并表示只需要一个租户的证明，而不是所有的。 手握一堆材料政府却不能接受，乔安娜气急败坏地表示：“这是我所有的东西了。” Colettis以教英语为生，本来就已经在为照顾年迈的父母而焦头烂额了，梳理市政府信件中的要求更是让她感到异常困惑。 结果到5月中旬，市政府向乔安娜开出一张了66396加币的账单，这相当于她2021年房屋估价的3%，把她惊呆了。 到了6月中旬，由于已经逾期未交，这一数额上升了5%，达到69,715加币。 面对着如此高额的账单，乔安娜表示这已经威胁到她出租这些房屋的能力了。空屋税本来是为了出租更多的房子，现在却搞得乔安娜连房子都没办法出租，实在是有些讽刺。 乔安娜只希望政府能够多运用运用常识，解决她的烦恼。对此，温哥华市政府在一份声明中说，它无法提供个别案件的细节。 房子明明有人住却还要交空屋税，这确实让人无语，但愿乔安娜的情况只是个例，不要再有其他人遇上吧。