地产

加拿大曾经风靡一时的楼花投资，正在经历一场前所未有的寒冬。过去几年里，这个曾被视为稳赚不赔的投资渠道，如今已成为许多投资者的噩梦。 来看麦克（Mike Francis）和杰奎琳（Jacqueline Francis）夫妇的投资经历。2013年，他们在多伦多的第一套公寓只花了30万加元，转手就卖出了80万加元，当时还赚得盆满钵满。 但随后的两次楼花投资却让他们尝到了苦头。 在北多伦多的一处商场附近，他们2018年预购了一套价值52.8万加元的公寓，今年1月交房。然而，如今的月度按揭利率高达8.3%，月供连同公寓费和税费已达4200加元，但租金仅为2400加元，每月亏损近1800加元。再加上一些杂七杂八的钱还有付出的时间成本，月收入差不多只有成本的一半。 另一处海滩区的公寓情况更糟。这套84万加元的房产月度支出高达6700加元，即便有优惠的一年租赁保证，租金也仅能覆盖3650加元。 杰奎琳坦言：“现在我绝不会再购买楼花了。这种投资占用资金太久，不如把钱投资到其他地方。” 数据显示，投资者正大规模撤离楼花市场。在多伦多，投资者曾占购买者的70%以上，但今年第三季度的楼花销量仅764套，较去年同期暴跌73%。卡尔加里、温哥华和蒙特利尔的跌幅也分别达到61%、27%和40%。 为何会出现如此严峻的情况？专家指出，楼花要重新吸引投资者，需同时满足四个苛刻条件：房价大幅下跌、利率显著回落、需求增加以及租金上涨。但目前这些条件几乎是“天方夜谭”。 加拿大房屋及抵押贷款公司的副首席经济学家艾伦·艾奥沃思（Aled Ab Iorwerth）坦言：“我担心这可能是一个结构性变革。高昂的建设成本、有限的收入增长以及租金承受能力低，意味着除非利率显著且持续下降，否则投资者很难重返市场。” 数据触目惊心：多伦多楼花平方英尺价格已从2014年的552加元飙升至今年的1338加元。一个650平方英尺的公寓现在要花费87万加元，是2014年价格的两倍多。 房地产投资者斯蒂芬妮·皮内罗（Stephanie Pineyro）的态度也很明确：“如果你想赚钱，楼花既不能带来现金流，也不会增值。” 对于麦克和杰奎琳夫妇来说，他们已决定出售这两套亏损的楼花。尽管2018年购买时，中介曾承诺北多伦多的公寓至少能卖到80万加元，如今却只能以62.4万加元挂牌出售。 这场楼花投资寒潮，或许正预示着加拿大房地产市场的深层次变革。对投资者而言，曾经唾手可得的香饽饽，正悄然转变为一个需要慎重对待的赌局。

本周，大温地产协会（ Greater Vancouver Realtors, GVR ），公布了最新的10月地产数据，让人意外的是，10月份大温地区的房屋市场出现了久违的火热景象，房屋销量同比激增了31.9%。 这引人瞩目的增长似乎与加拿大央行近期的降息操作息息相关。就连大温地产协会的经济数据分析主管安德鲁·里斯（Andrew Lis）都不禁感叹：“这一天终究还是来了，买家似乎终于愿意从观望中走出来。” 确实，从去年10月的1,996套到今年的2,632套，大温地区的房屋销售数据实打实地迎来了一个大跳跃。 虽然这仍低于十年季节性平均水平的2,784套，少了5.5%，但比起几个月前徘徊不前的市场，这已经让人松了一口气。 而更关键的是，这一切发生在连续四次降息后，买家们似乎终于开始相信，借贷成本的降低能为他们带来了购房的时机。 新上市的房源数量也令人侧目。今年10月大温市场新增了5,452套挂牌房屋，比去年同期多出16.9%，甚至比十年平均值高出20%。 总挂牌量目前达到了14,477套，同比去年增加了24.8%，而且高于十年平均值的26.2%。这也意味着，对买家而言，市场上可供选择的房源明显丰富了不少。 不过，尽管市场热度有所回升，房价的变动却相对平稳。综合基准价格为1,172,200加元，同比下降了1.9%，比9月份也仅小幅下滑了0.6%。 从不同房型来看，独立屋的基准价格为2,002,900加元，同比微涨0.3%，但比上月略降1%。公寓和城市屋的价格走势则显得更为温和。 公寓的基准价格为757,200加元，同比下降1.6%，环比下降0.6%；城市屋价格则为1,108,800加元，同比微升0.4%，比9月则略涨0.9%。 利斯进一步分析称，这种供需变化可能会逐步推高某些房型的价格。“目前市场整体趋于平衡，但我们已经能看到联排别墅和公寓板块开始逐步向卖方市场转变，独立屋的步伐也在跟进中。” 他表示，若售挂比继续上涨，价格有可能随之产生压力。 与此同时，菲沙河谷的房市也传来好消息。10月售出1,330套房屋，比去年同期的970套猛增30%以上。 虽然新挂牌房源有所减少，从9月到10月下降了5%，但整体库存仍维持在8,799套的高位，同比激增34%。 菲沙河谷房地产协会主席杰夫·查达（Jeff Chadha）也指出：“多次降息终于有了效果，买家开始对市场抱有更大的信心。” 不过，他提醒道，未来几个月市场能否延续这一趋势还难以预测，特别是联邦政府可能在年末再度下调利率，进一步影响市场走向。 至于未来的利率动向，加拿大央行的下次利率声明定于12月11日，可能会再次降息0.5%。今年自6月以来，央行已累计下调利率四次，虽然这些措施刚推出时效果有限，但10月份的数据可以看出，市场的反应正逐步显现。 能否持续看到房市回暖，仍要取决于宏观经济环境和借贷成本的进一步变化。但就目前来看，10月的销售数据无疑为低迷已久的市场注入了一针强心剂。

加拿大统计局今天公布了最新的通胀数据，加拿大9月通胀率出人意料的大降到1.6%，低于央行期望保持的2%水平。 此前公布的加拿大就业数据显示，9月失业率为6.5%，今年首次出现了下降。 此前，央行行长麦克莱姆就表示但降息速度和时间将取决于对经济数据的评估。如果情况需要，他愿意调整降息的节奏。 9月就业和通胀数据相结合，使本月23号加拿大央行大幅降息0.5%的可能性大幅升高。 通胀率下降主要得益于油价下滑，9月油价比去年同期下降了10.7%，不计算油价的话，整体通胀也仅增长2.2%。 房租增长也出现了放缓的迹象，但仍比去年同期增长了8.2%，8月房租同比增长为8.9%。 加拿大统计局表示，商店购买的食品价格上涨速度超过整体通胀，9月份上涨了2.4%，与8月份相同。新鲜或冷冻牛肉价格上涨了9.2%，食用脂肪和油类价格上涨了7.8%，鸡蛋价格上涨了5%。 餐馆购买的食品价格上涨了3.5%，而8月份则上涨了3.4%。 虽然加拿大央行已经连续下调基准利率，但本来寄望利率下降可以重新点燃的房地产市场却迟迟没有反应，连加拿大地产协会（CREA）也公开下调了对今年房地产市场的预期。 CREA在今天表示，全国房地产市场将在明年春季前保持“较为停滞的状态”，承认之前他们预测的降息后市场会缓慢改善的情况并没有出现。 今年4月时，该协会曾经预测今年加拿大的房地产销量将超过去年的10.5%，但在6月修正为6.1%，今天又改为仅仅5.2%。 不仅是销量增长缓慢，全国平均房价的涨幅现在甚至出现了低于通胀率的惊人现象。9月售出的房屋平均价格为669,630加元，比去年同期上涨2.1%。 根据CTV的报道，CREA现在预计2024年的房价年增幅仅为0.9%，至683,200加元，低于此前预期的2.5%。 这仅是全国平均房价，由于地域差异较大，不同城市的房价涨跌需要参考各地产协会的具体数据。 截至9月底，加拿大全国范围内共有185,427处房产挂牌出售，比去年同期增长了16.8%，但仍低于约200,000处的历史平均水平。新挂牌数量环比增长了4.9%。 房子越来越多，卖起来却越来越困难。多伦多地产经纪Davelle Morrison表示“买家并没有全力入市”。现在销售公寓花的时间要比之前更多。 因为买家预期房贷利率将进一步下降，更多的处在观望状态。 BMO高级经济学家罗伯特·卡夫西奇（Robert Kavcic）在一份报告中表示，“总体而言，二手房市场尚未对加拿大央行早期的降息做出显著反应，这是完全可以预料到的。” “我们正在进一步走在利率缓解的道路上，但要让市场再次活跃起来，还需要更多的推动力。” 加拿大地产协会对明年房市的预测是春季会出现“更明显的反弹”。 但也并不是所有地产从业人士都如地产协会那么乐观，Morrison就表示，虽然较低的利率肯定会推高市场价格，但买家可能会比往年更加谨慎。 糟糕的经济环境给了买家不少教训，他们正在尝试保护自己。人们疯狂投入房市的好日子，可能并不会回来了。

近年来，在加拿大的房地产市场上，公寓投资者正悄然成为租赁市场背后的支柱。很多人可能没有意识到，这些投资者在维持住房供应，特别是租赁市场的平稳中，扮演着非常重要的角色。 尤其是在温哥华和多伦多这样的大都市，投资者的公寓几乎撑起了整个租赁市场的半边天。 加拿大统计局最新发布的数据揭示了一个有趣的现象：2016年至2022年之间建造的新公寓中，越来越多的都是由投资者拥有。 这些公寓有很大一部分会直接进入租赁市场，为很多找不到合适住房的人提供了宝贵的选择。以多伦多为例，2022年，全市有328,165套公寓，其中大约40%属于投资者。 这意味着大约13万套公寓都是由投资者持有并很有可能提供给租房市场。对于那些想要住在市中心，但无法负担昂贵房价的人来说，租住这些公寓成了他们最现实的选择。 其实，投资者的存在某种程度上缓解了租房市场的紧张局势。像温哥华这样住房供应一直短缺的城市，58.4%的600平方英尺以下的小公寓都属于投资者。 虽然这些小公寓对于一些人来说可能略显局促，但这背后正是投资者在试图满足租赁市场对小面积公寓的需求。 毕竟，对于很多租房者来说，房租的可负担性是他们最关心的问题，而面积较小的公寓每平方英尺的租金通常较高，但总租金还是相对可接受的。 不过，公寓的缩小不仅仅是因为投资者的逐利行为。我们得看看更深层次的原因。土地价格飞涨、建筑成本增加，再加上高昂的按揭利率，都迫使开发商和投资者不得不在单位面积上下功夫。 如果公寓面积不缩小，像1990年代那样的900多平方英尺的公寓今天可能要卖到130万加元。对于大多数首次购房者来说，这几乎是无法负担的天价。 因此，投资者购买和租赁这些小型公寓，虽然表面上看是为了获取更高的回报，但也在某种程度上帮助了市场维持平衡。 即便如此，很多人还是觉得投资者的存在让首次购房者失去了机会，特别是那些希望能买大房子的家庭。 想象一下，一个640平方英尺的公寓在多伦多大概要花费89.6万加元，如果要维持1990年代的面积，那它的价格将轻松突破百万。 而对于一个普通家庭来说，每月6,400加元的房贷支出确实太过沉重。这也是为什么很多人宁可搬到郊区，寻求更大的居住空间。 以华人众多的列治文为例，加拿大统计局的数据显示，列治文的32,240套公寓中，有10,980套（大约34.1%）是由投资者持有的。 这意味着，列治文的公寓中三分之一都是投资房产，且这些房产中很大一部分进入了租赁市场。 尽管这种现象对于租房者来说可能是一种福音，但也有人提出质疑：这些投资者是否在追求更快的升值潜力和更高的租金回报，从而导致公寓面积越来越小，而那些真正需要住房的家庭反而难以找到合适的居所。 尽管如此，不可否认的是，投资者确实在加拿大的租赁市场中发挥了至关重要的作用。如果没有这些小规模的投资者，很多新建的公寓可能根本无法竣工，尤其是在如今建筑成本高企、融资成本增加的情况下。 加拿大按揭和住房公司（CMHC）也指出，投资者的存在为公寓建设提供了资金支持，特别是在当前的高利率环境下，投资者的资金成为了公寓供应的重要来源。 加拿大的公寓投资者虽然面临着一些争议，但他们的确为租赁市场注入了大量的供应，尤其是在住房紧缺的情况下，他们的存在为许多租房者提供了急需的住房选择。 然而，这也给我们提出了一个问题：在未来的市场中，如何平衡投资者的利益和租房者、购房者的需求，仍然是加拿大房地产市场需要面对的重大挑战。

就在今天，温哥华的地产市场突然传出了一个让人眼前一亮的消息：在温哥华这个寸土寸金的城市，竟然出现了新房打六折的罕见好事！ 与此同时，房贷利率也降到了近年来的新低点，出现了5年固定3.99%的利率，让人直呼“真香”。 这一系列利好消息，是否意味着加拿大房地产市场即将迎来新的春天？让我们一起来看看。 温哥华2600套新房以6折出售 在温哥华西33街到西37街之间的Heather Street上，有一块8.5公顷的土地。这个被称为Heather Lands的项目将建造多达2,600套新房，而且这些房子的售价只有市场价的60%！ 对于许多中等收入家庭来说，能买到打折的新房简直是天上掉馅饼。这个项目凭啥能卖得这么便宜？ 原来，这是一个由BC省政府、温哥华市政府以及当地三个原住民部落共同推出的“可负担住房计划”。今天下午，省长尹大卫 (David Eby) 在项目揭幕仪式上宣布，省政府将为每套房子的购买价格提供40%的资金支持，买家只需负担剩下的60%。 不过，想要享受这个福利可不是那么容易的。首先，你得是加拿大公民或永久居民，而且至少在省内连续居住24个月。 其次，你必须年满18岁，没有在全球范围内拥有其他房产，还得有预先批准的抵押贷款和至少5%的首付。最后，这套房子必须是你的主要居所。 不过，这并不意味着政府的资助是“白送的”。购房者需在25年后或房屋出售时，偿还这40%的钱。为了防止房产投机和倒卖，项目方还设定了严格的监督机制，一旦有人试图钻漏洞，将面临严重的处罚。 温哥华市住房厅长柯议伦（Ravi Kahlon）对媒体表示，如果这一模式在高房价的温哥华取得成功，那么未来可能会推广到全省其他地区。更让人期待的是，项目将在市政府快速通过重新规划后，计划于明年开工建设。 房贷利率跌破4% 不仅新房打折给人以希望，利率也在下降，尤其是当看到利率低至3.99%时，许多潜在买家终于有了“下手”的冲动。 加拿大的利率已经多年未见如此低水平，这次的利率下调是受美国联邦储备系统50个基点的降息影响。虽然加拿大和美国是两个不同的经济体，但加拿大的债券市场密切跟随美联储的政策变化，这导致了加拿大国债收益率的大幅下降，从而使房贷利率随之走低。 根据利率比较网站Ratehub的数据显示，贷款机构CanWise的五年期固定利率房贷已经降到了3.99%。这对那些首次购房的买家来说，尤其是首付不到20%的买家，是一个极具吸引力的选择。 Ratehub的房贷专家格雷厄姆（Penelope Graham）指出，看到利率跌破4%这个心理关口，许多购房者的观望态度会被打破，市场可能会因此迎来一波小高潮。 值得一提的是，虽然目前大银行在网络上公布的利率可能并不显眼，但线下银行分行正在展开激烈竞争，尤其是在续约房贷时，不少银行都在尽最大努力吸引客户。 另一家房贷比较网站Wowa.ca的CEO哈尼夫·巴亚特（Hanif Bayat）就表示，他最近一周听到了一些“特别优惠”的利率，尤其是来自大型银行的贷款机构。他说：“我看到抵押贷款利率出现了四五年来没有见过的下降趋势。” 因此，买家们最好货比三家，不要急于接受第一次协商的利率报价。 豪宅价格微降 尽管普通房市有着诸如新房折扣和低利率等好消息，但温哥华的豪宅市场却似乎并未受到太大影响。 根据皇家地产（Royal LePage）发布的报告，温哥华豪宅市场的销售活动在2023年同比下降了38.8%，但价格基本保持稳定，下跌了1.8%，目前的中位价为697.5万加元，依然稳居加拿大最昂贵的豪宅市场。 皇家地产的销售代表库克（Jesse Dean Cook）解释说，许多潜在买家都在等待市场“触底”，他们希望价格能进一步下调，因此导致了市场的观望情绪。 不过，尽管交易量减少，库存的短缺却使得价格的降幅并不明显。实际上，许多投资者在八年前的豪宅市场“回撤”中已经经历了重大损失，如今市场虽有疲软迹象，但并未发生实质性的价格崩盘。 库克还指出，外国买家禁令的实施并未对豪宅市场造成显著影响。这一禁令自2023年生效，限制了非加拿大公民购买住宅地产，但由于豪宅市场的购买者群体主要以本地高收入者为主，因此该政策并未显著拉低价格。 未来走向如何？ 随着房贷利率的下降，许多人开始猜测，加拿大央行是否会进一步加大降息力度。 当前加拿大央行的政策利率已经低于美联储，但随着美联储大幅降息的步伐，经济学家们认为加拿大央行也有可能跟进，尤其是在10月23日的利率决策中，可能会再度降息50个基点。 RSM Canada的经济学家阮图（Tu Nguyen）指出，通胀率的回落和失业率的上升，可能促使央行加速这一进程。 不过，也有分析认为，尽管美国的降息行动给加拿大央行带来了更多的操作空间，但国内经济因素，尤其是通胀目标的提前实现，可能会让加拿大央行的降息步伐更加谨慎。 对于普通购房者来说，现在或许是一个不错的入市时机。低利率和部分地区的优惠政策为买房创造了有利条件。但同时也要注意，房地产市场瞬息万变，做决定前一定要深思熟虑，充分考虑自己的财务状况和长期规划。

就在今天一早，加拿大宣布最新住房利好政策，修改抵押贷款规则！惠及更多购房者！ 刚刚，联邦财务部长方慧兰（Chrystia Freeland）召开新闻发布会，宣布将目前的抵押贷款保险上限从之前的100万提高至150万。 也就是说，将会有更多加拿大人能以最低5%的首付买房！ 除了提高抵押贷款上限以外，加拿大还提出另一条新规：如果你是首次购房者或买的是新建房屋，就能获得30年期的贷款！ 今天宣布的两条住房新规将从2024年12月15日起生效。 方慧兰表示，2024年秋季下议会议会正在重新召回，政府在这个时间点提出修改住房政策，也是为了能够“激励更多新住房建设，并解决住房短缺问题。” 今天的这两个政策，一定程度上能够帮助更多加拿大人买下属于自己的人生第一套房。 “这将使更多加拿大年轻人实现拥有房屋的梦想。” 根据现行政策，给不出房屋成本20%首付的加拿大人需要购买抵押贷款保险，但这个保险仅适用于价值100万或以下的房屋，因此很多人就被卡在第一步了， 此外，30年的摊销期本来也仅限于首次购房者购买新建房屋的情况。 尽管贷款期间屋主可能会支付更多利息，但这个延长摊销期还是有助于减轻加拿大每月抵押贷款的负担。 因为加拿大家庭在购买无保险抵押贷款的房屋时，必须预付20%以上的首付，很多人首付根本拿不出来这么多钱，还是得依靠有保险的抵押贷款。 另一方面，加拿大住房市场现在价格失控，尤其是在部分昂贵的城市更是如此，大家最终选定的房子很多都超过了100万，也给想首次入市买房的人设置了重大障碍。 政策变更之后，大家购买150万元房屋的首付可以是从5%至20%，降低首付难度。 方慧兰也表示，政策上路之后，会让加拿大年轻人更有优势。 “这些都是重大举措，我们希望人们可以在加拿大更快递建造更多房屋。” 事实上，加拿大房市似乎也在有稍微回暖的趋势。 今天，加拿大房地产协会公布最新数据——8月全国房屋销售量较上季成长1.3%！ 与此同时，新上市房产数量较上季成长1.1%，全国平均房价为649,100 元，比去年同期微升0.1%；新挂牌物业按月上升1.1%。 但CREA 高级经济学家Shaun Cathcart 表示，在央行不断降息的情况下，但加拿大房地产市场活动仍陷全年停滞状态，潜在买家可能继续观望。 借贷成本下降，8月份全国销售量相较上个季度上升，但每月交易活动较去年同期还是下降了2.1%，特别是房价仍然居高不下。 今天下议院重开，特鲁多的最新民调数据也出来了——9月份跌至历史最低点30%！ 这个时候宣布住房利好政策，不少人认为政府是想拯救支持率，但实际效果如何还不知道，毕竟加拿大现在经济问题牵动着所有人的神经。 今年6月以来，央行就已经连续降息3次了，但加拿大人的消费压力还是比美国更大，这也反映在加拿大抵押贷款政策变动频繁、租金飙升、加拿大家庭债务负担等现象上。 现阶段，加拿大家庭债务总额已经超过了全国GDP规模，但截至3月31日美国的这个数字还不到经济规模的75%。 分析师和经济学家都表示，数百万人正在与高昂的住房价格作斗争，尤其是房价和租金。 在加拿大，抵押贷款期限通常为25年，利率每3至5年重置一次；在美国，房主可以在15年或30年期的抵押贷款期限内享受固定利率。 加拿大抵押贷款的结构使大多数借款人面临利率上升的风险，加剧住房负担能力危机，而政府不断放移民涌入加拿大，也加剧了这一危机。

你以为卖掉豪宅就能数钱数到手软？别高兴得太早！近日，美国一位豪宅原主人一觉醒来，发现自己可能把自己的豪宅卖便宜了，亏了几百万美元。 更让他感到愤怒的是，对方买家可不差钱，竟是亚马逊创始人杰夫·贝佐斯（Jeff Bezos）。把自己的豪宅以血亏的价格卖给了首富，这把他气得直接把房屋经纪人告上了法庭。 巴西玩具和电子公司Tectoy的联合创始人利奥·克里斯（Leo Kryss）曾是迈阚克海滩“印第安克里克岛”（Indian Creek Island）上一栋豪宅的主人。 这个被称为"亿万富豪地堡"的社区可不是一般人能住得起的，邻居们个个都是大牌，有特朗普的女婿贾里德·库什纳（Jared Kushner）及其妻子伊万卡·特朗普（Ivanka Trump），还有橄榄球传奇汤姆·布雷迪。 克里斯的这套占地2.8亩的豪宅可谓是豪华到没朋友：7间卧室、14间浴室，还配备了酒窖、图书馆、家庭影院和游泳池，简直就是一个小型度假村！ 去年5月，克里斯决定把这栋豪宅挂牌出售，要价8500万美元。而这时，贝佐斯的身影悄然出现。 早在克里斯出售豪宅前，贝佐斯就已经在岛上购入了一处三居室的住宅，花费了6800万美元。 几个月后，克里斯收到了一份7900万美元的报价。听到这个价格，克里斯心里有点小激动，但又有点纳闷：这个买家该不会是贝佐斯吧？毕竟，能一口气掏这么多钱的人可不多。 而且，贝佐斯显然有能力并且可能希望合并购买这两块毗邻的土地，打造更大的私人领地。 于是，他赶紧询问了经纪公司道格拉斯·艾利曼（Douglas Elliman）的CEO杰伊·帕克（Jay Parker）。 结果，帕克一口咬定买家不是贝佐斯，还说人家死活不愿意出价超过7900万美元。克里斯一听，心想：“这年头，能卖这个价钱已经不错了。”于是，他痛快地同意了，还主动降价7.1%，把房子卖了。 谁知道，等交易完成后，克里斯才发现自己上当了！买家竟然真的是贝佐斯！这下可把克里斯气坏了。他认为，如果早知道是贝佐斯要买，他肯定不会降价。 克里斯 毕竟，贝佐斯这种超级富豪，为了把两栋相邻的房子合并成一个超级大庄园，多花几百万美元根本不在话下。 克里斯立刻觉得自己亏大了，至少损失了600万美元。他一怒之下，直接把道格拉斯·艾利曼公司告上了法庭。 克里斯的律师达娜·克莱顿（Dana Clayton）义愤填膺地表示：“道格拉斯·艾利曼公司没有尽到对我们客户的义务。他们明知道或者应该知道真正的买家是谁，却向我们客户谎报了这个非常重要的事实。” 这起官司还牵扯出了更多的八卦。据说，负责这笔交易的房地产经纪人塞琳娜·克莱帕奇（Celine Klepach）是印第安克里克镇长本尼·克莱帕奇（Benny Klepach）的女儿。 更令人感到意外的是，帕克CEO据说还告诉克里斯，他原以为这栋房子是克莱帕奇家族要买的。这下可好，官商勾结的猜测又多了一层。 塞琳娜·克莱帕奇在这笔交易中赚取了不菲的佣金，但她最近刚刚离开了道格拉斯·艾利曼公司。当记者问起这事时，她只是简单地回应说：“我没有参与这笔交易。” 其实，富豪们在购买房产时隐藏身份是很常见的。毕竟，谁也不想因为自己的名气而被坐地起价。但是，如果真如克里斯所说，经纪人故意瞒报谎报买家身份，那确实有点不太道德。 这起官司的结果如何，我们还要拭目以待。但有一点是肯定的，那就是贝佐斯才是真正的大赢家，用折扣价拥有了两栋相邻的豪宅，总价值高达1.47亿美元。 说到贝佐斯，他去年初宣布要从西雅图搬到迈阚克，看来是早有预谋。不知道他打算怎么改造这两栋豪宅，会不会把它们合并成一个超级大庄园呢？ 要是真那样的话，克里斯恐怕会更加懊悔自己没有多要几百万美元了。

近日，BC最高法院公布了一起华人之间房产投资纠纷的判决书，一名张姓女士经过7年诉讼终于获胜，而投资的房产也由200多万暴涨至现在909万评估值，成为最大赢家。 这起诉讼中显现了很多房产投资中出现的问题，对于华人投资者有很好的借鉴意义。 案情十分复杂，让我们尽量精简。 张女士大约10年前就经由儿子与胡先生相识，并逐渐与胡先生和他的岳父林先生一起合伙投资地产。 2015年，他们看中一块素里的空地，并最终买下。地价为282万加币，再加上各种费用和税项，成交总价为302万。 当初约定张和胡双方各出一半首付，每人为$809,261.51，另外贷款141万。由于林先生对地产投资有经验，加上这块土地为林所发现，所以决定由林支付贷款的利息作为他的投资，另外给林税前10%的利润作为项目管理费。 示意图 土地产权注册在胡先生名下。 林先生先后准备了3份协议，三方签了第二份协议。后来林又要求张女士签署第三份协议，里面规定将贷款金额作为林的投资。 张女士认为林并没有实际投资贷款，所以不愿意签字。自2016年6月起，三人的关系开始恶化。 这块土地还有别的故事。在张女士不知情的情况下，林和胡竟然背着她将这块地挂牌出售。出售未果后，又以这块地贷了2笔款，用以购买另外两块位于素里的有开发价值的土地。 随后这两块土地于2016年8月成交，两人成立了一个控股公司持有，除了林和胡为这个公司的股东外，还有2个大股东，以及数十名小额投资者。小额投资者的股份由林先生代持，没有在股东名册上。股东名册上只有4名大股东。 法院认定控股公司上登记的数十名小额投资者所签订的投资协议有可能没有遵守BC省的证券法，他们有可能在未来遭受损失。 法律专家表示，如果确有损失，可以提出诉讼，要求赔偿。 这两块地于2022年3月成功交割，成交价高达2800多万，初始购买价格仅为1070万。而这一切张女士均不知情，也没有从中分得任何利益。 即使是这样，张女士在诉讼中还是着重于三人共同购买的素里空地。官司历时7年多，开庭时间长达79天。 最终，法官认为林先生和胡先生的证词均不可靠，但相信张女士是诚实的。 判决书中表示胡先生作为三人合伙购买的素里空地的名义持有人，替张女士代持和代管了她在这块土地上的权益，在张未知情和同意的情况下，用该土地贷了2个贷款用于投资另外2个地块，而这2块地块和张没有关系，因此侵害了张的合法权益。 林明知胡的作为，非但没有阻止，而且协助胡违反胡对张的信托责任。此外，两人在过程中还有其他造成张女士损失的行为。 法院最后判决张女士只需偿还胡先生最初支付的首付$809,261.51以及141万加币的贷款，就可以独自拥有这块土地，而且无需支付林和胡所支付的任何贷款利息。 这块地的评估值现在已经高达909万，无辜的张女士成为最终赢家。 张女士的代理律师姜凌表示，这个案子告诫土地投资者们，首先必须要有专业的律师做好合作合资合同。在合资框架下，各方投资人都对其他投资人负有诚信义务。 姜凌律师 在不通知或者得到其他投资人的同意下私自侵害他们的权益，不仅违反了合同，而且违反了诚信义务。 如果只是违反了合同，只是赔偿损失。但是一旦法院认定投资人违反了诚信义务，那么该投资人的一切收益都将被判罚给受害人，甚至还要造成自身的额外损失。 这次2名被告仅赔偿给原告的律师费就以数十万计。对于被告来说，这是一个重大的失败。

加拿大央行于今天（9月4日）宣布将基准利率下调25个基点至4.25%。 这是自6月以来的第三次降息，也是自2009年全球金融危机以来，央行首次连续三次降息。 加拿大央行行长蒂夫·麦克莱姆（Tiff Macklem）表示，如果经济继续改善，今年晚些时候可能会有更多的降息措施。央行的下一次利率更新将于10月23日公布。 主要受到政府支出和企业投资的推动，加拿大经济在今年第二季度增长了2.1%，略高于央行7月份的预测。 央行此前预测，下半年经济将保持均衡增长，通胀也有望得到缓解。 然而，加拿大的就业率仍然是央行关注的问题。 6月份的失业率升至6.4%，7月份继续保持这一水平。麦克莱姆指出，失业率的上升主要体现在年轻人和新移民群体中。 尽管企业裁员情况不算严重，但招聘活动疲软。劳动力市场的疲软可能会减缓工资增长。 虽然这次降息符合市场的普遍预期，但是不少经济学家指出，降息的幅度过小。 加拿大帝国商业银行首席经济学家艾弗里·申菲尔德（Avery Shenfeld）在一份报告中指出，加拿大央行采取了“谨慎的做法”，但利率仍然远高于需要的水平，尚不足以推动经济全面复苏，特别是在通胀威胁减弱的背景下。 他预计今年还会有两次各25个基点的降息，最终明年利率将降至大约2.5%。不过，如果即将发布的就业数据不尽如人意，可能会促使央行采取更大胆的降息措施。” 华人普遍关心的房地产市场与央行利率息息相关。就在降息的同日，大温地产协会（Greater Vancouver Realtors, GVR）发布的最新统计数据显示房屋销量出现大跌。 8月份同比下降17.1%，比过去十年的季节性平均值低了超过四分之一。 GVR辖区共售出1,904套房屋，较2023年8月的2,296套有所下降。大温哥华所有住宅物业的综合基准价格为1,195,900加元，较去年8月下降0.9%，与今年7月相比则微降0.1%。 与此同时，8月新上市的独立屋、联排别墅和公寓物业共有4,109套，比去年同期增加了4.2%。 GVR经济与数据分析总监安德鲁·利斯（Andrew Lis）表示，8月的销售数据呈现“持平”状态，表明尽管加拿大央行此前两次降息，买家仍然感受到较高借贷成本的压力。 不过，有地产经纪表示，随着央行不断降息，大温房地产市场将会迎来一个窗口期。 Royal LePage West Real Estate Services的Adil Diani表示，大温地区像素里和本拿比的市场，购房月供已大大高于租金，导致许多买家被迫放弃。过去几个月中，这些区域的新楼盘大量涌入市场，导致房源激增。 此外，一些投资者由于高利率和租金无法覆盖贷款，可能面临负现金流的困境，不得不以低于购房价的价格出售房屋。尽管如此，独立屋市场仍然供不应求，而公寓市场则需处理过剩的供应。 Dinani认为，未来12个月内，房地产市场环境将发生显著变化，房价有望趋于稳定，特别是在疫情后需求激增的地区，如枫树岭、基洛纳和菲沙河谷等地。随着利率下降和库存减少，市场活动将更加活跃。

在房价高企的今天，能买上一栋独立屋对很多人来说都是一种奢侈。不少人为了能买上负担的起的房子不惜举家迁移。 现在，就出现了一个房价超低的城市，被称为最便宜的城市也不为过。 一个介绍它的记录片最近在Youtube上大火，观看量已经超过140万次。 派恩布拉夫（Pine Bluff）位于美国阿肯色州。这里最便宜的一栋独立屋挂牌价仅为$402.74元。 外观看上去还不错。 下面这个稍贵一点，$555.47。 看上去被废弃的时间有点长，性价比不如第一个。 这个房子大家觉得值不值$953.61。 感觉装修一下也花不了太多钱。 这个贵点，但同样的房子在温哥华至少也得200万。 像这样正在出售的廉价独立屋，在这个城市比比皆是。似乎每转过一个路口，就能看到一座这样的房子。 每个房子的状况不一，几乎都属于已经无人居住的状态，需要再花费数千至上万元进行修缮，但费用并不是主要问题。 它们之所以如此低廉却很难找到买主，是因为即使搬到这里，也无法找到工作，更要命的一点是，这里的谋杀率高的惊人。 在这个仅有41250人的城市，每10万人中有56.5起谋杀案，接近全美平均水平的10倍，使其一度成为美国最危险的都市区之一。 而且，10年间其人口大幅下降，获得了美国人口萎缩最快城市的尴尬称号。 这里原来曾是中西部和深南地区最繁荣的地区之一，但随着农业的机械化，派恩布拉夫赖以生存的经济基础被削弱，年轻人大量出走，城市越来越凋敝。 甚至整整一个街区都是被废弃的独立屋。然而，这也给很多人新的机会。 那些几百元的独立屋几乎都是在每年一次的市政税务拍卖会上买下的。被拍卖房子的房主已经多年没有交房产税。 这个过程看起来很有喜感，你用现金就可以买下一座独立屋。一位竞拍者表示自己兜里还有700美元零钱，最后得到了一座房子。 除了参与拍卖会，你可以直接联系任何一座还在交税的但是已经废弃的独立屋主，成交价格往往也仅有几百元。 本地人买下房子，进行改造装修，破败不堪的房子不长时间就可以焕发青春，像新的一样。然后他们以低于市场价的租金租给并不富裕的家庭3-5年，然后允许他们以25000美元或1半评估值的价格购买。 旧房子是这样的： 装修后是这样的： 很多穷人家庭用这种方式住上大房子，得以安居乐业。 这种方式还产生了神奇的效应，当人们有安居之处，远离犯罪区域，城市的犯罪率也出现了下降。 城市已经连续4个月没有出现凶杀案，之前凋敝的社区萌发了生机。 外地人也发现了商机，他们涌来此地，以几百元的价格收购房产。 虽然有些已经破败不堪，如何整修也无法再住人，他们会将房屋推倒重建，仍有不菲的利润。 有开发商购买了140个这样的房子： 这样的城市，你敢去淘金吗？

大家的微信好友中是否有不少地产经纪朋友，周末是否被刷屏的Open House和卖房广告而淹没。这种现象已经近2年没有出现过。 市面上出现大量房源和焦急待售的房主，但与之相反，买家反而现在并不急于出手。 人们不禁要问，利息都降了，加拿大地产市场到底是怎么了？ 著名经济研究机构牛津经济研究院（Oxford Economics）发布的一项预测又给急于卖房的房主浇了一盆冷水。报告作者Tony Stillo和Michael Davenport表示，加拿大房价今年尚未见底。 报告预测到2024年第四季度，全国房价将进一步下跌5%。房价从2022年第一季度销售高峰以来的跌幅将达到18%。 究其原因，报告认为主要是由于房价太贵，超过人们的负担能力，以及抵押贷款续约对家庭的压力增加，很多人考虑出售住房。这使得买房的人数下降，导致下半年房源上市的速度将超过需求的增长。 他们预测，加拿大主要大都市地区的房价将受到严重打击。 预测房价最贵的两个城市的跌幅将更大，温哥华在年底前将下降10%，多伦多为7%。 哈利法克斯、卡尔加里、魁北克市和温尼伯等市场将出现“显著的价格回调”。 虽然央行已经连续两次调低基准利率，但经济学家们表示，即便是这样，房主在续约抵押贷款时的利率仍会“显著”高于之前的利率。 这将导致严重问题，到明年中期，抵押贷款支付占可支配收入的比例将达到9.3%的峰值，这是自1990年以来未曾见过的水平。 这又反过来增加了房屋销售的难度。 如果到2035年，加拿大可以建造420万套住房的话，住房负担能力有望改变。但报告作者也明确指出，温哥华和多伦多这两个城市的房价不可能变得可以负担。 买房的动力遭到抑制，贷款利息高的惊人，加拿大的房地产开发商也挺不住了，自金融危机以来最大的破产潮正如洪水般涌来。 根据联邦破产监督办公室的数据，在过去的一年里，破产的房地产公司和项目数量急剧上升，现已接近超过全球金融危机期间的水平。 今年1月至5月，加拿大每个月平均有20起涉及房地产、租赁或租赁业务的破产案件。公司要么寻求破产保护，要么根据《破产和无力偿债法》提出债权人建议，以便更容易地管理其债务。 按此速度，加拿大今年预计将有约240起房地产破产案件，比2023年增加57%，比2009年全球金融危机和经济衰退期间的水平高出13%。 多伦多市中心Sam Mizrahi的豪华公寓大厦“The One”是未能偿还贷款的最知名项目之一，贷款金额达16亿元。而其他数十个开发商也面临类似的贷款压力，有的已经申请破产保护。 示意图 2017-18年，由于利率极低，民众买房热情高涨，预售楼盘进入黄金期。似乎开发商只要有块地，搞出一个方案，就能很快将项目预售一空。 然而，后来进入了疫情，以及之后利率的迅速提升，开发贷款翻倍甚至高达原来的3倍，中小型开发商无力承担。 即使项目能够顺利进行，但是之前购买楼花的客户却可能因为利率而无法完成交割。种种不利因素导致了开发商破产案件数量迅速增加。 安省的小型开发商Maplequest Ventures在布兰普顿有两个地块。他们计划在其中一个地块上建设147套联排别墅、288套中层公寓和1599套高层公寓。 2017年，其向KingSett Mortgage Corp.借款2400万元。直到2021年，贷款利率为银行的优惠贷款利率加5.8%。但随着央行不断加息，KingSett的优惠利率从2.45%上升至7.2%。 开发商最终不堪重负，现在债权人已经申请法庭指定的托管人来监督该项目。 此外，建筑成本在最近几年也飞速上涨，根据加拿大统计局的数据，加拿大主要城市的建筑成本已经比2017年上涨了81%。 贷款机构有时不惜多次延长开发商的还款期限，但最终仍不得不接受托管项目的现实。 央行下调利率后，借贷成本依然很高，预售公寓的需求仍然很低。 开发商过去能够将其更高的成本转嫁给买家，但价格上涨如此之高，买家已经无法负担新公寓单元。 对于那些已经购买了投资物业的人来说，房价已经达到一个临界点，绝大多数新公寓业主在资金上陷入困境，他们能够收取的租金不足以支付抵押贷款和其他费用。 例如，在多伦多地区，预售公寓的要价自2017年以来几乎翻倍，达到每平方英尺约1,345元， 550平方英尺的公寓价格高达74万元。 地产的寒冬还会持续多久呢？

一场跨越30年的友谊，如今却以一纸诉状告上法庭。这不是什么狗血电视剧的剧情，而是发生在温哥华的一场真实故事。 三位90年代初在温哥华著名私立学校圣乔治中学结识的好友，如今已经是各行各业的翘楚：一位是房地产开发公司的CEO，一位是大医院的医学部主任，还有一位是省法院法官。 然而，这段看似完美的友谊，却因为一场投资纠纷而彻底撕破了脸。 据悉，这位名叫雷耶斯（Macario (Tobi) Reyes）的地产商如今正面临着一场由他的高中好友达罗扎（Gerald Da Roza）医生和马哈（Derek Mah）法官发起的诉讼。 这两位昔日的挚友指控雷耶斯及其公司存在欺诈和挪用资金的行为，称他们在投资雷耶斯的房地产项目后损失了数十万加元。 更让人吃惊的是，根据法庭文件显示，雷耶斯目前正在东躲西藏，以避免被送达诉讼文书。这一行为无疑给这场纠纷蒙上了更加神秘的色彩。 回顾往事，2012年，达罗扎和马哈通过各自的控股公司，向雷耶斯公司在温哥华东部开发的一个综合商业和公寓项目投资了40万加元。三人原本计划在项目完工后共同拥有商业设施，然而，事情却出现了意想不到的转折。 据起诉书称，雷耶斯在未经马哈和达罗扎知情的情况下，从私人贷款人那里获得了200万加元的二次抵押贷款。更令人愤怒的是，诉讼指控雷耶斯利用这笔钱谋取个人利益，要么直接使用，要么通过他直接控制的法律实体使用。 这场投资最终以悲剧收场。2021年，那些私人贷款人发起了止赎程序，并最终取得了商业设施的所有权，马哈和达罗扎的投资血本无归。 然而，这并非孤立事件。在2012年至2021年期间，马哈和达罗扎的公司还投资了雷耶斯公司在温哥华周边的其他三个项目。如今，这些投资也都成了诉讼的一部分。 值得注意的是，雷耶斯的公司Port Capital在2020年中期就已经暴露出财务危机。 该公司最知名的项目——被誉为世界上最高的混合木结构建筑之一的温哥华市中心豪华公寓塔楼Terrace House，在建设中途就申请了破产保护。经过两年的法律纠纷，该项目最终在2022年被Solterra收购。 面对这场风波，雷耶斯本周通过电子邮件回应称：“我们已经解决了数百个问题，只剩下少数几个。我们打算根据法律和当事人的要求来处理这起最新诉讼。” 他还表示，公司将继续专注于20年来一直在做的事情：建造住房，在行业内创新，为社区增添更多价值。 然而，雷耶斯的这番言论似乎无法平息这场风波。据悉，目前在BC省最高法院民事登记处中，已有超过100份文件提到了雷耶斯或他的公司Port Capital Development，其中包括其他诉讼和涉及各种房产的止赎行动，大多数都是在最近几年提交的。 这场纠纷不仅揭示了商业世界的残酷，也让人不禁感叹人性的复杂。曾几何时，三个年轻人怀揣梦想，在校园里结下深厚友谊。谁能想到，多年后，他们会以这样的方式重聚在法庭上。 至于这场纠纷最终会如何收场，我们还需拭目以待。但无论结果如何，这段曾经的友谊恐怕已经难以挽回了。正如雷耶斯在被问及三位昔日同学是否仍是朋友时选择了沉默，有些伤痕，或许永远都无法愈合。

未来堪忧 加拿大看似平静的地产市场暗流涌动，一股焦虑的情绪正在慢慢滋长。 大家最感到不安的时，降息现在也无法在市场上激起任何波澜，更大的风险却在孕育之中。 加拿大家庭债务接近创纪录水平，失业率正在逐步上升，过度负债的房主面临极大危险。 一些家庭已经因为无法支付房贷而导致银行法拍。预计抵押贷款的违约率和拖欠率将继续上升。 对于大批房主来说，2025年和2026年可能是一个迈不过去的坎。 他们在疫情期间以极低的利率购入相对高价的房屋，明后年将面临续约，还款金额将大幅增长。很多人将不得不在降价出售和贷款违约之间做出艰难的选择。 加拿大六大银行都感到了寒意，在2024年第二季度为信用损失准备了43.6亿加元，比去年同期增加了16亿加元。 危机将对面临财务困难的房主造成毁灭性打击，但影响不会止步于此。随着更多房主违约，银行将被迫预留更多资金以覆盖不良贷款，增加了对贷款系统造成冲击的风险。 最糟糕的情况下，由于资金突然短缺引发放贷活动减少，银行和贷款机构进入信贷紧缩。 加拿大的家庭债务水平已经是全球第三高，仅次于瑞士和澳大利亚。如果人们越来越难以从银行获得信贷，经济可能会放缓。 一些经济学家认为这甚至可能导致经济衰退。企业将减少运营并削减员工，而家庭则因无法借更多的钱来维持生计而减少支出。 “可能在2026年发生的灾难，我认为已经不可避免，”经济研究公司Rosenberg Research & Associates的创始人兼总裁David Rosenberg说。 一些家庭现在已经非常焦虑 家住多伦多High Park社区、两个孩子的母亲Olga Antonova已经在考虑2025年续约贷款时，她孩子的生活会发生怎样的变化。 “我们必须减少家庭开支！” “我们会减少带孩子看电影的次数，或不购买新东西；买二手物品。我们会减少旅行，并在城市内开展更具创意的活动以减少开支。” 她们家2012年购买了他们的半独立住宅，抵押贷款利率从未超过3.1%，现在，即将到来的续约总是让她“心神不宁”。 对一些人来说，仅仅削减支出不足以保证有足够的钱支付房贷。 一些屋主已经决定在抵押贷款续约日期到来之前卖掉他们的房子。那些在2020年至2022年房地产热潮期间买房的房主处于真正的困境中。 “在过去的15年里，我从未见过这样的市场。我从未见过利率达到峰值，迫使人们出售他们的房屋，”多伦多地产经纪Mayers说。 然而，挂牌卖房的人越来越多，买房者却并不着急。买涨不买跌的铁律再次在加拿大上演。 多伦多房地产销售同比下降了16%，公寓销售更是下降了28%，令人吃惊不小。 温哥华的情况也不容乐观 在大温房地产委员会区域，6月份销售房产2418套，比10年六月平均水平低23.6％，但库存在同月激增了42％，达到了14182套，比10年平均水平高出约20％。 在包括素里的菲沙河谷地区，6月份销售量为1317套，比10年平均水平低了30％，而库存激增了41％，达到了8350套房屋。 有本地地产经纪表示，大温房市已经走向买方市场。 房子卖不出去，这可能导致错过抵押贷款还款，甚至更糟，可能导致止赎。 拖欠抵押贷款现在出现了上升趋势，达到了自2021年夏季以来的最高水平，同比增加了23%。 根据信用报告机构Equifax的六月报告，安省2024年第一季度“严重拖欠”的抵押贷款总额首次超过10亿加元，是疫情前水平的两倍，。 风险最大的抵押贷款持有人是那些有可变利率固定付款抵押贷款的人，随着利率变化，他们每月付款保持不变，但偿还抵押贷款所需的时间会变长。 由于利率增长太高，一些房主永远也换不清贷款，每月的供款甚至是福祉，辛苦还了几年，欠银行的钱反而更多了。 更糟糕的时，当贷款合同到期续约时，必须恢复到原始合同摊销期，每月的付款额将大幅提高。 这种抵押贷款类型约占加拿大未偿抵押贷款的15%。 有经济学家担心,“在最坏的情况下，加拿大将经历一场严重的衰退……不仅仅是在规模上，而且在持续时间上。” 许多经济指标已经显示，加拿大家庭将进入艰难时期。成千上万的人因为购买了超出价值很高的房产而负债累累。 今年5月份，加拿大个人破产比去年同期增加了11%，上升趋势已经持续了一段时间。 按人均计算的家庭支出非常疲软，与1990年和1991年的下降趋势一致。 为了应对加拿大贷款违约潮，加拿大六大银行都预留了更多资金。 第二季度，CIBC预留了5.14亿加元的信用损失准备金，同比增加了17%。TD预留了10.7亿加元，而RBC将其准备金增加到9.2亿加元——高于分析师预期的8.92亿加元。 消费者更难从银行获得贷款，支出和信心下降，导致房地产市场进一步疲软，销售持续下降，房产价值暴跌。 “要看清这一切在经济中的表现需要几年时间，”他说。“最终，高收入者坐拥大量储蓄，而不是中低收入家庭。他们将是受影响最大的群体。

央行下一次利率会议即将召开，不少分析师表示目前降息阻力较小，利率还可能下调。如果真是这样，房市有可能重新火热。 而每每房市火热的时候，就会有买家为了抢房无条件加价，然后在市场突然遇冷之后毁约，最终被吃了大亏。 近日，BC最高法院就对一个华人无条件加价抢房的案子下了裁决——两名华人被判罚了近40万加币！ 是这样的，2022年夏天，两位华人方伟明（音译，Wai Ming Fong）和刘小丽（音译，Xiao Li Liu）打算一起买房，并最终看中了位于基洛纳的一套住宅，价格是111.5万加币。 这套房子是在2022年3月3日上市的，最初售价为99.9万加币，房主杰弗里（Jeffrey Anton Mandl）当天出价是111.3万。 经过谈判，双方最终谈定的价格是111.5万。 两人看房买房的时候，正值本地房市较热时期，华人就提出了无条件报价，并放弃了“融资条款”，这也就造成了两人之后想向申请抵押贷款被拒的原因之一。 后来，杰弗里也被银行告知，他们对这个房产的评估远低于购买价格，因此不为这笔交易提供融资，其他银行也给出一样的理由。 准买家通过提供额外的定金，几次谈判延长交割日期——但最终未能说服卖家降价。 原本合同上写的是2022年7月这笔交易就要完成的，但最终华人没有买下这个房子。 2022年7月，杰弗里以94.9万加元的价钱重新挂牌，这是已经比第一次挂牌价钱低了，但因为这个时候房市突然遇冷，10月底又降至79.9万。 在此期间，他还更换了屋顶和空调系统，多了一笔费用，以“使房产在市场上更具吸引力”，才在2023年1月把房子卖出去了，最终成交价为74万。 房子虽然卖出去了，但房主杰弗里认为自己中间拖了时间、又损失了金钱，一气之下就把两个华人买家一纸告上了法庭，提起违约诉讼，并要买家赔偿。 最终，法官是判房主赢的，并表示“我认为，这个合同具有约束力，被告必须在2022年7月18日，以111.5万加元购买房产。当被告未在截止日期支付购买价格时，就违反了合同。” 对此，两位华人也提起反诉，表示这个房产存在许多问题，房产披露声明包含“欺诈或过失性失实陈述”，且他们的房地产经纪人认为，房屋检查结果显示“不可居住”，因此合同应予取消，但没有上交额外证据支持。 因此，这一观点被法官驳回，当时这个合同上写的条款之一，就是买家需要按照房屋现状购买。也就是说，“被告放弃了对原告的任何责任和义务索赔。” 但针对房屋状况这一点，法官转而考虑损害赔偿。 裁决书写道，在市场下跌时，法院应判给卖方等于合同价格与买方违约后合理时间内可获得的最高价格之间差额的损害赔偿。 在这套房子首次挂牌到重新上市之间，隔了4个月。这段时间市场大幅降温，杰弗里因此承受了损失。 华人买家认为，杰弗里当时应该与他们重新谈判并降价，或者等到市场好转，再出售房产，但这都被法官驳回了，认为“不合理”。 最终，法院判决华人被告支付37.5万加元的损害赔偿（合同价格与最终售价的差额），除此之外还有卖家更换屋顶和空调的费用、及在此期间贷款利息、地税和水电费的损害赔偿。 扣除5万定金后，被告总计还应支付卖家362,920.76加币。

壕！ 日夜期盼的降息在6月初真实发生后，加拿大的房地产市场却并没有迎来预想中的火热。 挂牌卖房的人越来越多，买房的人却仍然不愿意出手。市场弥漫着一股迷雾，让人无法抉择。 然而，在大洋另一边的澳大利亚却是另一番景象，房地产市场火热依旧，越来越旺。 刚刚传来一则爆炸性的消息，一名耿姓华人商人，买下一座叫价1亿澳元的海边别墅“Rockleigh”。成交价预计在8000万到8500万澳币之间。 豪宅所在区域 新闻报道 虽然比叫价少了近2000万，但这也足以让屋主一夜暴富了。它也成为今年悉尼售出的最贵豪宅。 前屋主是医学专家Philippa Harvey-Sutton女士。 她的家人于1978年花费32.5万购入这座别墅。2016年Philippa女士从母亲那里继承，正式成为屋主。 她的丈夫Alistair Harvey-Sutton曾是一名律师，现在已经退休。两人准备downsize换小一点的房子，所以才决定挂牌出售。 让我们来看看这座天价房子的外观： 是不是有点失望。 据报道，房子内部近年也没有进行过大规模的翻建。温哥华类似的房子简直比比皆是，这座凭什么卖这么贵？ 为此，英国媒体《每日邮报》甚至还专门写了一篇文章。 视角转到房子的另一边，可能就可以解释了。 这座房子拥有悉尼最佳的景观之一，可以俯瞰整个城市、海港大桥、歌剧院、北悉尼以及延伸至海岬的美景。 这篇文章标题的后半句就是 当你领略到它的景色，就明白了。 2024年在售的房产中，没有一座能够与之媲美。 房子地块超过12000呎，地处悉尼传统豪宅区Point Piper。悉尼历史上最贵的房子Uig Lodge也在这个区域，成交价高达1.3亿澳币。 Uig Lodge 而且，别看40多年前房子只花了32.5万，但悉尼平均房价仅为4.3万，那时候这就已经是妥妥的豪宅了。 购买豪宅的耿姓华人自己也有一套位于Rose Bay的海滨豪宅，正在叫价7500万出售。 进入2024年以来，澳洲的地产市场就异常活跃，挂牌数量逐月增加。悉尼、墨尔本和堪培拉等地都出现了待售房数量的快速增长，价格也保持坚挺。 与加拿大市场销售速度缓慢不同，澳大利亚房子出售的速度反而在加快。 示意图，非当事人 就在这几天，还有另一则新闻也迅速冲上头条，中国人的买房热情再次震惊了全澳。 一对中国父母到达澳大利亚才2天，就花了$258万，给自己在澳洲求学的女儿买了一套房，价格打破当地的房价记录。 这套房位于阿德莱德Urrbrae区Greenwood Grove。 地产经纪Jonathon Kiritsis表示，此次销售打破了他今年2月卖出的另一处Urrbrae区住宅所创下的$255万记录。 “他们（买家）来澳洲才两天。”Kiritsis说。 “女儿在这里上学已经有一段时间了，而父母刚搬过来。对他们来说，这房子装修精美，可以直接拎包入住，这一点十分吸引他们。” Kiritsis透露，还有2个当地家庭也参与了竞拍，但都败给了这个中国家庭。 这套房产靠近阿德莱德最著名的几所学校，有不少奢侈时尚品牌的购物中心Burnside Village也在附近。 自1977年建成以来，这栋乔治亚风格的4居室住宅经过了大规模翻修，现在配有一个铺满瓷砖的游泳池和毗邻的烧烤亭。 “厨房、起居室、卧室，再加上所有的景观设计，所有一切都做得非常漂亮。”Kiritsis说，“这套房产很独特。” 据Domain数据显示，短短九个月内，国际买家在澳购买的住宅价值达到53亿澳元；其中，中国买家豪掷25亿，购买了近2千套澳房产。 澳洲房产中介表示，相比往年，中国买家咨询数量增加了两倍甚至三倍。“今年迄今为止，澳大利亚是中国海外置业买家的首选国家。今年前三个月的买家咨询量比上一季度增长了127%。” 加拿大现在禁止外国人买房，但国际买房人并不会停住自己的脚步，这里不让买，就去别的地方。 为了抑制外国人买房，澳大利亚一些州政府也推出了类似“海外买家税”的外国人购房附加费。 近日，还有多个不同国家的购房者对维多利亚州政府提起诉讼，认为按照国籍征收附加税是不公平的歧视行为，要求他们退款。 看来，凡是房子受人追捧的宜居之地，都存在外国投资者和本地居民的互相拉扯。 但令人尴尬的是，国际货币基金组织表示，这些措施带有明显的“不公平性”。 澳洲各州也表示，这些费用纯属为了增加当地财政收入，而不是为了让本地买家更容易负担住房。 加拿大的住房政策不也是同样的结果吗？

现在在加拿大当房东，真的是难上加难，房贷还不还得上是一回事，要运气糟糕遇上无赖房客，日子简直没法过。 近日，英文媒体报道了一个苦命的房东，突然被裁员，为了生计被迫卖房，重新买了个小屋，结果还遇上“租霸”，现在被逼到住车里的地步！ 这个房东名叫阿斯哈（ Ayesha Asghar），今年36岁，本来在科技行业上班，工资不错，在安大略省的密西沙加市买了个房子。 最近两年经济环境不好，阿斯哈突然接到裁员通知，现在加拿大工作又难找，她就这么失业了大半年。 其实刚被裁的那会儿，她就看形势不对，把房子出手卖掉了，然后拿着买房的钱、手里剩的一点积蓄和遣散费，在哈密尔顿买了个两层的小镇屋。 “失业之后我就交不起房贷了，搬到这里能缩减开支，重新可以找工作。” 却没想到，新买的这个房子里原本有一户租户，一直赖在这里，拒绝搬走，这就算了，这人还没交房租或水电费，破坏房屋！ 阿斯哈在买房的时候，就知道里面有租户，并在接手前80天就发出了N12驱逐通知，但租户没有理会。 这个租户名叫金伯利·谢菲尔德（Kimberly Sheffield），她表示自己在这里住了3年，有权继续居住。 “我不会因为她买了房子就搬走，也不认为有人买了房子就能把人赶到街上。” 谢菲尔德表示自己从未收到这个驱逐通知，且房租已经给到了4月1日，还说阿斯哈想要返修房子，抬高房价重新找租户。 但其实当初在买房的时候，购房协议中就已经写了，前屋主同意在3月12日向租户发出驱逐通知，这都是有记录的，只不过这人一直赖着不走。 卖房经纪曾经表示，谢菲尔德最终同意在5月31日搬走，但最后也没搬。 阿斯哈本来是想在6月6日搬进去住的，现在却只能被迫轮流睡朋友家沙发和自己的车里。 谢菲尔德表示，“她不是住车里，但如果是真的，那也比我强，起码她还能买得起车。” 当记者去到现场的时候，发现这个房子先不说里面有没有住人，也算是被糟蹋得差不多了，前院都是成堆的垃圾，从自行车到办公椅、还有床架和双人沙发，别提有多乱了。 失业之后，阿斯哈就一直没找到工作，还得处理这个烂摊子。 “这太不人道了，我最近不知道经历了多少次恐慌发作。” Sheffield提到在哈密尔顿这个日益昂贵的住房市场中找到新住所的困难。但她没有透露是否曾花时间寻找其他租赁房。她否认了房产受损的说法。 这个租户难缠不讲理，阿斯哈直接请了物业管理公司来检查房子。 结果检查后发现，这个房子内部损坏超过$17000，墙上被涂满了涂鸦，窗纱都不见了，整个房屋内杂物堆积，地板和楼梯肮脏不已。 这样就算了，这个房子里的烟雾警报器和一氧化碳探测器被拆了，被当地消防部门检查出来，要求重新安装。 阿斯哈就这样打着零工，交着房贷，还得处理这些破事儿，几乎崩溃。 “花了那么多辛苦赚来的钱，按规矩办事，缴税，努力工作，终于有了自己的家，结果人家告诉我‘’太糟糕了，真遗憾’，现在只能等2个月后的听证会。” 不少网友就表示，这种事情还能发生在加拿大？！ 其实，安省法律规定是允许房主代表买家驱逐租户的，只要买家和其家庭成员是打算搬进来，阿斯哈的案子就属于这种情况。 但驱逐是一回事，租户不一定就要离开，可以上诉到仲裁听证会。 提出上诉的原因通常有两个。 一种情况是买家不搬进去，只是打算作为投资房产重新出租。 另一种就是现有租户在租赁市场找不到符合预算的房子。 专门处理这种案子的律师表示，“就我个人而言，我不认为有谁能在60天内就顺利找到房子搬出去，这非常困难。” 对此，阿斯哈自己也租过房子，表示理解。 “我知道现在找房子很难，如果租户在交房日期就告诉我，说‘我知道你要搬进来，但能不能给我们一个月找房子？’这我完全可以理解，但这些人是拒绝离开。” “我真的很害怕，因为我现在没有足够的精力和资源去对付任何人，也没想这么做，我只想住在自己家里，并不想当房东。” 也就是因为有这个规定，越来越多租户把这个当成漏洞，拒绝搬走，类似的案例越来越多，上诉的人多了，听证会就会被推迟。过程被拉长。 不说别的地方，仅仅安省仲裁委员会在2023年就处理了约8.3万个此类申请，积压情况一年比一年严重。 也正因为这样，近年来越来越多房东退出了本地房地产市场。 这种问题似乎一直都存在，有温哥华本地华人房东还遇过这种奇葩事情—— 把House的地下室租出去，结果租户在里面吸大麻，不交房租，还叫一堆人来打开party，他就申请了驱逐令，把人顺利赶了出去。 只是没想到，这两个租户在他家草坪搭起了帐篷，住了一个多月。 更奇葩的是，这个房东当时找了警察，结果警察说这个草坪不是私人的，是市政区域，他们管不了… 本来房市就艰难，尤其从昨天开始，加拿大资本利得税纳入税率（Capital Gain inclusion rate）上调新政就正式生效了，税率一下子从50% 提高到66.67%，很多加拿大房主都着急卖房。再多一点这种租户赖着不走，房东束手无策的事情发生，谁还愿意当房东？

一家自诩“便利式房地产投资”、承诺超高回报的加拿大公司，最终却陷入资金枯竭的境地，以惨淡的方式宣布倒闭。 房地产投资公司Epic Alliance本部在萨斯卡通，在融资达到2.119亿元后宣告倒闭。超过120名主要来自卑诗省和安大略省的投资者，因为这起事件遭受了严重的经济损失。 虽然创始人罗谢尔（Rochelle Laflamme）和艾丽莎（Alisa Thompson）同意支付30万元的罚款，并被禁止在未来20年内销售和推广投资产品，但这一切对于受损的投资者来说，似乎只是杯水车薪罢了。 Epic Alliance公司在2013年创立，曾经推出了包括“无忧房东”项目和“翻新出售”（Fund-A-Flip）计划等服务。这些服务看似能提供稳定的收益和高额回报，但实际上却隐藏了巨大的风险。 “无忧房东”项目的设计是为省外投资者提供一站式的物业管理服务，承诺投资者只需负担房屋抵押贷款，而Epic Alliance会负责寻找租户以及房产的维护。 然而，由于许多房屋实际处于空置状态，承诺的15%的投资回报率并未实现。其中一个极端的例子是，一位投资者以为自己拥有的房产正在出租，结果实际上房子却被烧毁了，公司对此从未透露过任何信息。 另一项名为“Fund-A-Flip”的计划，则是允许投资者通过Epic Alliance购买并翻新房屋，之后出售以获利，通常宣称的是一年的投资回报率达10%。 但在实际操作中，这种高回报的承诺并未能如实兑现，许多投资者投入的资金如同沉入大海。 2022年，一项由法院命令的调查揭露了这一切。调查发现，尽管投资者们共投入了超过两亿加元，这些资金大部分已不翼而飞。 在随后的一个月里，公司的创始人罗谢尔和艾丽莎通过Zoom会议向投资者宣布了公司的即将倒闭，会议中的描述非常直白，称这整个投资就像是一个“糟糕的三明治”。 尽管如此，这两位创始人与萨斯喀彻温省的金融和消费者监管机构（FCAA）达成了和解协议。在和解中，Laflamme和Thompson同意支付30万元的罚款，并且在未来20年内被禁止销售和推广投资产品。 不过，和解协议中并没有涉及任何欺诈指控，也未对投资者提供任何形式的赔偿。 FCAA在4月5日的裁决中指出：“和解协议没有涉及对被申诉人的虚假陈述和/或欺诈问题。”这意味着尽管罗谢尔和艾丽莎的行为给投资者们带来了损失，但他们的过错仅限于未经许可销售投资产品和在被禁止后继续筹资等具体违规行为。 这引发了外界强烈质疑，部分受害投资人的代理律师指出，Epic Alliance的运作模式极具欺诈嫌疑，两名创始人“滥用公众信任、编造虚假投资项目”。受害者已委托律师追究二人刑事责任，但能否最终讨回被骗走的钞票，目前还是前景堪忧。 萨斯卡通警方已经确认对Epic Alliance进行了刑事调查，且正在协商是否提起指控。 对于那些遭受重大财务损失的投资者来说，尽管有关部门的裁决和罚款可能在一定程度上表明了正义的存在，但没有获得实际赔偿的他们仍感到失望。 这场风波对投资者们是一次沉重的打击，也是对整个房地产投资行业的一次警钟。对于未来的投资者而言，一定要深入了解投资项目真实情况，投资需谨慎！

再出新政 这周，加拿大接连出台了几项住房政策，昨天方慧兰前脚才宣布延长还贷时间和提高提款额。 今天一大早，联邦住房部长又宣布最新住房策略：准备加强建造住房力度，出租公用土地！ 只能说，加拿大政府最近频频大动作改革住房政策，确实是被逼到一个地步了。 住房部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）今天在安大略省沃恩（Vaughn）召开新闻发布会，宣布了这个“加拿大住房计划”（Canada's Housing Plan）。 这个计划主要内容就是要建造更多住房，让加拿大人租房或买房都变得更容易，为现在的无房族提供更多支持。 “这项住房建造计划规模将会是几代人都没有见过的，目标是到2031年建390万套住房。” 新政策还有一个亮点——联邦政府计划出租目前尚未被充分利用的公共土地，用来建造更多可负担住房，并提供追踪土地库存情况的工具。 具体计划将在4月16日本年度联邦财政预算案公布时透露。 不仅动用共用土地，加拿大政府还将扩大对公立大学和学院建造学生公寓租金的消费税豁免范围，将适用于2023年9月14日或之后及2031年前开始建设、2036年前建成的新学生公寓。 除此之外，政府还推出“加拿大第二套房贷款计划”（Canada Secondary Suite Loan Program），为有房族提供最高4万加币的低息贷款，允许他们加建第二套房。 为了防止投机，这些人需要确保房屋是加拿大人居住的，政府针对海外投资者拥有本国住宅物业的禁令依旧生效，一直到2027年1月1日。 今天这个加拿大住房计划事实上是特鲁多政府的第二个国家住房战略，2017年，政府就曾推出过一个为期10年的住房计划，旨在建造10万套经济适用房，修缮30万套经济适用房。 特鲁多本人今天也出现在新闻发布会上，并表示政府最近这一系列大动作是“加拿大有史以来最全面、最雄心勃勃的住房计划”。 当然了，特鲁多最近大力度改革住房政策，人们对此的反应不一。 有议员表示，特鲁多都执政8年了，“还推迟了保持可负担住房措施，这令加拿大人失望。” 还有省长直接回击表示不会配合，还指责特鲁多试图侵犯他们的管辖范围，魁省和安省省长就先后表示不会配合部分政策，原因是认为政府此举治标不治本，不解决移民问题，都是白扯。 但不论如何，房价和租金高涨确实是事实。 就在今天，加拿大巨头房产商Royal LePage还上调了年终房价预测——预计2024年第四季度房价将以每年9%的速度增长！ 根据Royal LePage最新房价调查结果显示，今年第一季度，加拿大房屋总价格同比上涨4.3%，至81.21万元，已经比早前预测的高了， 总裁兼首席执行官Phil Soper表示，许多买家不再观望，预计春季市场竞争将更加激烈。 “正如我们之前预测，市场确实在第一季度达到了关键临界点，房价触底反弹，开始再次升值。越来越多购房者是想赶在房价上涨前买房，而不是采取等待抵押贷款利率下降，我们正迅速从买方市场过渡到卖方市场。” 此前，Royal LePage曾预测第四季度总房价将上涨5.5%，现在上调至9%，多伦多和蒙特利尔的涨幅预计最大，分别为10%和8.5%；温哥华房价将上涨5.5%。 本周三，央行选择维持基准利率不变，但表示6月可能会降息。一旦央行利率降低，更多买家将进入房市。“即使只是降25个基点，我们都将看到价格升值曲线向上走。” 当然，Soper也表示房价上涨的主要驱动因素仍然是住房供应短缺。 房价上涨，租金也下不来。 根据在线租房平台liv.rent四月的最新数据显示，在大温地区，租房者平均房租支出占月收入的61.65%！是建议水平的2倍有多！ 这一数据，也反映出了本地区住房供需不匹配的问题。 目前在大温地区，带家具的一居室单位的平均租金也大幅上涨，比三月份增加了10%；不带家具的一居室单位比上涨1.68%，平均租金飙到了2376加元。 本省短期租赁法规将在5月份正式生效，也就是说，这些房源有可能会流入长期租赁市场，租金有望降低。 报告显示，大温哥华地区最便宜的是兰里，一居室租金约为1954加元，两居室月租金约为2499加元。 与此同时，刚刚发布的租房报告显示，3月份加拿大所有类型房产的平均要价租金上涨了8.8%，达到2181加元。 希望特鲁多这住房市场改革大计是真的能够帮更多加拿大人住得起房，而不是说说而已吧。

就在刚刚，加拿大联邦财长方慧兰在多伦多召开新闻发布会，宣布最新两大住房政策——房贷还款期延长、购房提取额翻倍！将影响未来每一个购房者！ 方慧兰表示，这一系列住房改革措施旨在帮助更多加拿大人能够负担得起抵押贷款、并购买人生中的第一套房。 首先，加拿大政府准备把首次购房者可从退休基金（RRSP）提取用于购买房屋或公寓首付的金额提高近一倍，将上限从目前的3.5万提高到6万！ “这个可以与之前的首次购房储蓄账户结合起来，为年轻人们购房提供更多帮助。” 这一措施将于联邦预算公布的4月16日当天生效。 政府现在还给加拿大人5年的时间开始偿还这笔金额，而不是之前的2年，适用于2022年至2025年进行或已进行“购房者计划”提款的任何人。 其次，加拿大还将修改现在抵押贷款规定，允许每月有偿还房屋债务困难的人将还款期限永久延长至35年！ 从8月1日起，购买新建房屋的首次购房者也将获得30年期的抵押贷款。 方慧兰在新闻发布会上表示—— “面对住房短缺及高昂的租金和房价，年轻的加拿大人感觉自己处境不利，这是可以理解的。这（新政策）意味着大家每月还款额降低，更多年轻人可负担得起每月的抵押贷款。” 根据现行规定，如果首付款低于房价的20%，允许的最长摊销期为25年。 政府表示，现实就是现在大家买房所需的首付和攒钱所需的时间都比以前多得多，因此提出这一新政，2022年1月1日至2025年12月31日期间已经或将取款的人也会有更多时间开始还款。 加拿大房屋建筑商协会也主张延长摊销期限，表示延长5年将有助于提高负担能力、刺激更多建设。 2023年4月2日，加拿大推出的首次购房储蓄账户（First Home Savings Account）首次上线，鼓励大家充分利用这个计划存钱买房。 这个账户允许潜在购房者开户后开始储蓄，时长15年，每年存款上限为8000加元，终身供款上限为40000加元。 截至目前为止，加拿大已经有超过75万的加拿大人开设了FHSA。而最近加拿大政府一系列的住房新政策都将与这个计划相互作用。目的只有一个：让更多加拿大人买房。 除此之外，加拿大政府还宣布了对《加拿大抵押贷款宪章》的修改，其中就包括要求金融机构提供永久摊销减免，以保护某些现有房主，允许符合条件的人将每月抵押贷款还款额减少到可负担水平。 从上周开始，特鲁多就接连宣布了好几项住房新政，又是拨款建房、又是打压房价，可以看得出来，加拿大的住房危机是真的迫在眉睫了。 一方面，政府希望通过各种渠道帮助加拿大人能够买房、租房；另一方面，现有住房资源短缺也是一个亟待解决的问题。 去年年底，联邦住房部就宣布了“战时建房计划”，试图通过重启当时的建房模式，在加拿大建造更多房屋。 本周三，加拿大国会预算官表示，如果想要填补目前的“住房缺口”，加拿大需要在2030年之前多建造130万套住房，才能将空置率恢复到历史平均水平。 CMHC预计的数字更多，表示加拿大需要多建造350万套住房，才能将负担能力恢复到2003-04年的水平。 当然了，政策是出来了，加拿大民众对此的信心却不太高。 一项民调结果显示，大部分加拿大人对自己拥有住房的前景越来越悲观，别说买房子了，就连租房子都成问题，而政府试图通过一系列新政，重新赢得年轻人的支持， CIBC最新民调显示，现在76%没有房产的加拿大人感觉买房就是一件遥不可及的“梦”！ 至少有70%的无房族表示自己“被房价排挤”；63%的人表示很难攒够首付；55%表示他们只有通过继承或家人的资助，才能买得起新房；25%的人表示正在考虑与朋友一起合资买房。 昨天，加拿大央行宣布维持利率在5%不变，许多潜在购房者也决定继续保持观望，等待进入房市的最佳时机。 Ratesdotca抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示，“部分人已厌倦等待利率下降，并对利率大幅和快速下降失去信心，正在放弃购房打算。” 然而，也有人愿意等待， 他指出，房地产市场现在的状态就是“继续处于停滞状态”，特点是供应紧张，“对理想房产的竞争激烈”。 有不少华人就吐槽，又来一堆治标不治本的政策，有时间作秀，没时间解决经济和难民问题，先不说年轻人哪来6万多的RRSP，目前这房价，多出来这2万5能买个啥…

有人不买单 就在今天（4月4日），特鲁多再次撒钱，宣布政府将启动一项15亿元的“加拿大租金保护基金”计划，目的是维持全国各地的可承受租金价格！ 刚刚，特鲁多在温尼伯召开新闻发布会，宣布了这一消息，并表示—— “我们需要更多可负担住房，在全国各地都需要。不幸的是，太多这样的房屋面临拆除，改造成公寓，或者卖给投机者和大公司，从而提高租金。” “人们被租金赶出了自己的社区，这是不行的，所以我们必须提供帮助。” 最近这一周以来，特鲁多接连宣布了多项拨款新政，其中多项都是针对住房问题的，这些也都是即将在4月16日公开的2024年联邦预算案预告内容。 今天拨的15亿预算，主要是为了不让投机商购买租赁公寓。 特鲁多表示，这笔钱将向非营利组织、社区住房供应商和其他合作伙伴提供，分为10亿贷款和4.7亿捐款，帮助他们购买廉价租赁房屋，不让投机商有机会抢先。 他表示，这15亿将作为维持租金价格的一步，确保低收入租房者的长期负担能力。 今天出席发布会的还有加拿大住房部长弗雷泽（Sean Fraser），他表示，在这过去10年，加拿大失去了数十万套可负担房，其中有的是因为建筑物没有得到适当维护而被拆除，但也有很多是被转手，业主翻新并“抬高”了租金。 “在加拿大，只有不到4%的住房库存是由非营利组织或政府在市场之外持有的。相比之下，世界发达经济体的比率约为8%。” “在道义上，我们有义务确保国家的每个人都有栖身之所，都有一个安全、负担得起的家。” 确实，加拿大现在很多地方的租金都一涨再涨，尤其是温哥华和多伦多，已经几近失控了。 不仅是租金，房价也一样。 今天，加拿大按揭与住房公司（CMHC）发布了预测报告——到2025年，本国房价将达到2022年初的峰值水平，并在2026年达到新高！ 这份最新住房市场前景报告指出，预计今年加拿大的住房开工率将下降，然后在2025年和2026年恢复，这反映了利率上升对新建筑的滞后影响。 2023年，加拿大6大城市共开工建设137915个新单位，新公寓激增，开工水平与过去三年持平，但预计供应量还是跟不上需求量，导致未来几年租金上涨，空置率下降。 未来三年，住房所有权市场的可负担性也将是一个令人担忧的问题，因为抵押贷款利率下降和强劲的人口增长可能会刺激住房销售和价格的反弹。 CMHC预测，2025-2026年的销售水平将略微超过去10年平均水平，住房仍然非常昂贵。 特鲁多最近这一系列大动作，也不是全都被支持的。 前几天，他宣布联邦预算案新政，表示将拨款60亿基础设施基金，用于支持住房建设，还有4亿的住房加速基金。 不过，这基金是有附件条件的，以魁北克省和安大略省带头的几个省份都直接拒绝了这个计划，表示这侵犯了他们的管辖权。 特鲁多表示：“我们需要更多经济适用房，需要基础设施来帮助建造这些住房，帮助更多加拿大人拥有自己的住所。这事关公平--确保社区拥有他们需要的安全、高质量的住房。” 这笔基础设施基金的目标是加快住房基础设施的建设，如供水、污水处理、雨水排水和固体废物处理。 其中10亿将用于城市的紧急基础设施需求，因应“支持迫切的基础设施需求”，需要建造更多的房屋；50亿用于与各省和地区达成协议，支持长期优先事项。 联邦政府对各省和地区附加了条件：只有承诺采取一系列行动的情况下，才会拨出资金，但各省似乎并不买单，尤其是接收了大部分移民和难民的两个东部省份。 最先跳出来反对的就是魁省，他们表示，特鲁多如果真的想要解决住房问题，应该要先解决移民问题。 “我们绝不接受联邦政府干涉管辖范围，其责任范围内的紧急问题却没有得到处理。” “如果联邦政府想帮助解决住房问题，就应该纠正目前流入魁北克的寻求庇护者比例过高的问题。” 说白的就是：移民问题不解决，撒再多钱都是白扯！ 最近这几年，加拿大广收难民，早就引发加拿大人的强烈不满，而安大略省一直是接受难民最多的省份。仅2023年，加拿大就共接收6万难民，其中4万人都留在了安省。 另外，通过航空入境加拿大的难民大多从蒙特利尔的特鲁多机场进来。2022至2023年，抵达并申请难民的人数几乎增加了10倍；多伦多皮尔逊机场同一时期的难民申请数量也增加3倍以上。 也难怪这两个省反应这么大了… 加拿大移民局数据也显示，2019至2023年间，约有7.2万人在机场提出难民申请，占这5年所有难民申请约18%。即便申请被拒了，还是有许多申请人非法都留在加拿大。 加拿大边境服务局表示，他们已向“被拒绝的难民申请人”发出了超过28000份“有效逮捕令”。这也说明了，政府在驱逐非法难民方面确实面临着困难。 就是说，这难民问题不解决，特鲁多还得再花纳税人多少钱“善后”？

不容乐观 加拿大联邦和各省纷纷推出财政刺激措施，旨在推动房地产建设，许多购房者曾以为买房之路将因此变得更为平坦。 然而，大家可能太乐观了。 加拿大皇家银行（RBC）的最新报告如同一盆冷水，冰凉地浇灭了这份预期。 报告直言不讳的表示，在2023年的最后一个季度，加拿大买房负担已经达到30年来最难。 将其描述为“地狱难度”也不为过，尤其是在温哥华，已陷入一场“全面危机”（full-blown crisis）。 这份报告的撰写人、RBC助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）表示， 尽管今年利率可能出现某种程度的下调，但对于怀揣购房梦想的人来说，几乎不会带来任何缓解。 利率飙升已经远远抵消了全国房价的小幅下跌。 高利率意味着收入中位数为 85,400 加元的加拿大家庭在 2023 年最后三个月需要花费 63.5% 的资金才能支付拥有一套普通住房的费用(每年的房贷还款及其他开销)，而上一季度为 61.8%。 十年前，所需的资金还不到收入中位数的 40%。本世纪初，这一比例在 30% 左右。 BC省更惨。 在温哥华，需要收入中位数的 106.4% 来支付所有权成本。在维多利亚，这一数字为 80.2%。 在温哥华，只有那些收入极高或能支付巨额首付款的人，才有可能实现购房梦。 “这确实限制了潜在买家的数量，并不是说那些被拒之门外的人就完全买不上房。但就目前而言，他们被挤到了边缘，并有可能在很长一段时间内都处于这种边缘状态。” 令人震惊的是，2023年最后三个月，综合住房（composite home，包括独立式住宅、联排别墅和公寓，为一个方便统计的指标）房价为79.63万，略有回落，但其月供却增加了超过3.3%，达到了3990元。无疑使那些已经感到经济压力的购房者雪上加霜。 在RBC追踪的所有市场中，住房负担能力普遍下降，其中温哥华、维多利亚和多伦多的情况最为严重。 由于新冠期间房价上涨了50%，即使利率下降，购房难的问题仍将持续。住房供应无法满足强烈需求，是让购房难度升级到“地狱模式”的根本原因。 UBC尚德商学院（Sauder School of Business）的经济学教授汤姆·戴维多夫（Tom Davidoff）对这份报告的结论表示认同。 他进一步解释说，尽管房价从峰值有所下降，但利率的上升使得拥有房子成本的增加远超房价下降所带来的利好。 这一切都指向了一个令人不安的现实：即使政府的刺激措施旨在缓解市场，购房者仍然面临前所未有的挑战。 从两年前开始，加拿大央行已经进行了10次加息，将利率提高了 4.75%。目前，加拿大央行的利率为 5%。 加息的目的是为了抑制猖獗的通货膨胀，2022 年年中，通货膨胀率曾一度升至 8.1%，为近 40...

就在今天，BC省政府宣布将对住宅租赁法案进行一系列修改，旨在保护租户免受恶意驱逐的困扰，同时也考虑到了房东的利益，力求实现公平。 这些变革不仅仅是一纸公告，它们触及了从恶意驱逐到租金上涨，再到解决租赁争议的多个方面，充分体现了政府在平衡租户与房东利益方面的决心和努力。 主要修订内容包括以下这些： 首先是打击“恶意驱逐”行为。举个例子，如果房东声称需要房子自住，却没有搬进去，反而以更高的价格将房子重新出租，这就是典型的恶意驱逐。 之前，如果房东在提出终止租赁理由后的至少6个月内，并未按承诺使用该单位，这种行为就构成了恶意驱逐，但在6个月后，房东就可以将房屋再次出租。 现在，政府打算延长时间，在提出终止租赁理由后，房东必须占用出租单位的时间从6个月延长到12个月。租户对终止租约通知提出异议的时间也从15天延长至30天。 在恶意驱逐方面，修正案还禁止在拥有5个或以上单元的专门建造的租赁建筑中，以个人使用为由驱逐租户；以及禁止将出租单元改建为特定非住宅用途的驱逐行为。 其次，是保护那些刚刚迎来新生儿的家庭。以前，当租户家中增添了不满19岁的孩子时，房东可能会以此为由提高租金，今后，这种情况将不复存在。 省政府明确表示，即便租约中有条款规定新住户会导致租金上涨，房东也不得因租户家庭增加新成员而提高租金。 除此之外，还将加快解决租赁纠纷。RTB最近几个月案件数量激增，这无疑增加了解决争议的难度和等待时间。 但好消息是，政府已经采取措施，不仅增加了RTB的人手，而且通过引入新的指导方针和灵活性来处理问题租户，显著缩短了解决争议的时间。 特别是对于未支付租金或水电费的争议，处理时间已经从过去的10.5周缩短到不到5周。 在保护租户免受不公平待遇的同时，省政府也没有忽视房东的困境。对于那些不幸遇到“问题租户”的房东，政府承诺将提供更多的支持和保护。 特鲁多拨款60亿用于住房建设 还要控制移民 与此同时，在住房方面，联邦政府今天也宣布了一项重大的住房建设资金计划，总额达到60亿加元，旨在解决加拿大面临的住房危机。 其中，10亿加元将直接用于满足市政的紧急基础设施需求，而其余的50亿加元则是为了鼓励省份和地区采取措施。 但更为引人注目的，是特鲁多今天在宣布这项住房计划时，透露出的移民政策立场。 今天，一名记者询问政府是否会减少临时移民以平息住房危机，无论是在负担能力还是供应方面，对此，特鲁多承认，现有政策导致新移民数量过多。 他明确表示，政府打算对进入加拿大的临时移民数量进行控制，特别是临时外籍工人和留学生，因为他们的数量增长速度远远超出了加拿大的吸收能力。 加拿大临时移民的比例已经从2017年的2%激增到现在的7.5%，这对社区的压力无疑是巨大的。 特鲁多随后表示，这给留学生的心理健康带来了挑战，越来越多的企业依赖临时外籍工人，导致一些行业的工资下降。 因此，通过调整政策，不仅能够确保移民政策的可持续发展，也有助于缓解因移民激增带来的住房和就业市场的压力。

在大温的房地产市场上，最近发生了一桩让人侧目的交易，一栋74年历史的老旧独立屋，竟然以高出其评估价150万加元的惊人价格售出。 这栋位于素里著名的Panorama Ridge地区的房子看似平平无奇，甚至有些破旧，凭什么就成为了市场上的明星？ 首先，让我们先来看下数据，这栋房子的最终成交价达到了533.8万加元，而其估价仅为375万加元。 更令人惊讶的是，这个成交价甚至超过了卖家的要价528.8万加元。 根据地产网站HouseSigma的数据，大温地区今年至今为止71.8% 的房屋售价低于要价，但这套房屋却反其道而行之。 在一个大多数房屋售价低于要价的市场环境中，这个成交案例无疑鹤立鸡群。 这栋拥有四个卧室、三个浴室，以及3480平方呎居住空间的房子，最吸引人的可不仅仅是其宽敞的空间。根据房源信息，这块土地拥有潜在的细分可能性，这对于投资者来说是一个不小的诱惑。 更何况，这个地段位于素里的Panorama Ridge，这里的房产一向被认为是稀缺和值得投资的。 纵观这套房屋的历史，我们发现这栋房子在2015年的评估价仅为156.59万加元。短短8年间，它的价值几乎翻了两番，到了2023年，评估价已经达到了316.3万加元。这样的增长速度，在当前复杂多变的房地产市场中，绝对算是一个奇迹。 那么，是什么让这栋房子如此特别呢？尽管年代久远，内部装潢或许略显老旧，但其独特的魅力却是无法被忽视的。 房子虽然带有岁月的痕迹，却也展现了一种经典的美感，看起来很像温西香榭地区的豪宅。它的内部装饰优雅，某些区域甚至经过了翻新改造，比方说那不常见的下沉式公共区域，以及一些精心设计的浴室，都显示出房子的独特之处。 更不用说，这栋房子还拥有一个游泳池，为其增添了几分现代家居的舒适和奢华。 这套房屋在描述信息中被誉为“房产中的瑰宝”，在最近的这50多年里，它都没有上市交易过，如今首次上市，自然备受追捧。 再加上其所处黄金地段、未来潜力无限、豪华配套设施等多重优势，即使年事已高，依旧难挡它不凡的魅力。 虽然不少人都在质疑这套房屋值不值这个价，但既然有人愿意接手，那就说明它有着自己的价值。 你会买这样的房子吗？

加拿大的房地产市场正处在一个前所未有的变革时刻。随着美国房地产行业的一场重大法律和解落地，北方邻居加拿大也在紧张地注视着这一变化的潜在影响。 在美国，一项针对全国地产经纪人协会的诉讼以4.18亿美元和解收场，这场诉讼指控该行业团体人员为抬高了房地产佣金，而和解协议则可能终结长期以来地产经纪人标准的6%销售佣金模式。 随着这场风波蔓延至加拿大，一场类似的诉讼正在国内展开，可能将重塑整个房地产行业。 多伦多的Kalloghlian Myers律师事务所，发起了一场针对加拿大地产协会及其下属经纪公司的集体诉讼。 这场诉讼指控，这些代表超过150,000名经纪和房地产代理的组织“共谋、协商或安排，固定、维持、增加或控制住宅房地产买方经纪服务的价格。” 这场诉讼如果成功，不仅将对加拿大的房地产行业产生深远的影响，也可能为加拿大人买卖住宅房产时降低交易成本。 当前加拿大房地产市场的佣金结构与美国类似，习惯上由卖方支付，通常为房价的一定比例。在BC省和阿尔伯塔省，售价的前100,000加元按7%收取佣金，其余部分按3%收取；而在安省，则通常是以5%的固定比率收取。 这种长期形成的收费习惯，虽然为经纪人带来了丰厚的收益，但对于卖家而言，却是一笔不小的开销。而更重要的是，这种模式可能已经不适应当前房地产市场的需求，特别是在房价持续上涨的背景下，高昂的佣金更加重了房屋买卖的成本。 诉讼背后反映出的是加拿大房地产市场深层次的问题。多年来，房地产协会对任何可能改变其商业模式的变革持反对态度，使得市场缺乏透明度和竞争性。 如果这场诉讼能够成功，不仅能够为消费者减少买卖房屋的成本，还可能促进行业的健康发展，提高市场的透明度和公平性。 然而，加拿大房地产协会对这场诉讼的态度是明确的，他们认为这些指控“毫无根据”，并将继续抗辩。尽管如此，这场诉讼已经引发了公众对房地产市场佣金结构的广泛关注，许多人开始质疑现有模式的合理性。 在房地产经纪人行业内部，这场潜在的变革也引起了不小的波动。专家预计，如果美国的佣金结构改革在加拿大得以实施，地产经纪人数量可能减少高达30%。 这对于经纪人而言无疑是一次重大挑战，但从长远来看，这种竞争可能会促使行业提供更高效、更透明的服务，从而造福消费者。 此外，BC的房地产专家们也指出，美国的法律和解可能会对加拿大产生连锁反应，从而使买卖房屋变得更加便宜。事实上，加拿大和美国在房地产交易佣金方面在全球范围内都算高的，这不仅影响了市场的效率，也减少了屋主的净收益。 对于加拿大房地产市场而言，这场诉讼及其潜在的影响，正是一个检验市场透明度、公平性及其调整能力的重大时刻。 无论这场诉讼的结果如何，加拿大的房地产市场都可能迎来一场深刻的变革。对于消费者而言，这意味着在买卖房屋时可能享有更低的成本和更好的服务。 对于房地产经纪人和行业从业者来说，则需要适应新的市场规则，提高服务质量和效率，以在日益激烈的竞争中脱颖而出。

今天上午，加拿大总理特鲁多在温哥华宣布，联邦政府会在即将到来的2024年联邦预算案中推出一系列新措施，其中包含着一些令人瞩目的新租房政策。 特鲁多表示，这些政策为的是保护租客的权益，然而，在房东看来，这更像是一场针对房东的“革命”。 让我们来看看，新政策都包括了哪些内容。 首先，加拿大将创建一个《租客权利法案》。法案不仅要求房东向潜在租户披露房产的租金历史，还将同时规范全国统一的租赁合同格式，以保护租客在租金谈判时的权益。 接着，还有一项能让租金支付影响信用评分的提议。联邦政府将修订之前发布的《加拿大抵押贷款宪章》(Canadian Mortgage Charter)，呼吁银行、信用机构等在评估借款人信用状况时，将其按时支付租金的记录也列入考量。 这一措施，旨在为租房者日后申请住房贷款及购房时提供便利。 其次，特鲁多还宣布了一个1500万加元的法律援助基金，出钱为租客打官司，旨在保护租客免受不公平的租金上涨、装修驱逐或是遭遇恶劣房东的侵害。 在这个租金越来越高的市场上，这样的基金无疑为租客提供了一层额外的保障。不过，一些租客权益倡导者对这笔资金是否足够表示怀疑，他们担心这些钱很快就会被用光，法律程序又长且繁琐，而租房市场上的问题远不止这些。 特鲁多的这一系列措施不是没有挑战的，实施这些新规需要各省的大力支持，而这本身就是一场“战斗”。 这一切措施的背后，是加拿大住房市场的紧张局势。同样是在今天，根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的最新数据，去年加拿大的租房需求超过了供给，全国的空置率降到了1.5%的新低。在这样的背景下，政府的行动显得尤为迫切。 特鲁多政府强调，这些新政是为了回应加拿大年轻一代租房者比重不断上升的现实。数据显示，近三分之二的加拿大年轻人目前在租房，并且他们用于支付房租的收入比例高于之前几代人。 很多年轻人都希望能有更多的保护措施来应对不断上涨的租金和不稳定的住房市场。特鲁多明确表示，这些措施旨在为年轻人和所有加拿大人带来更多的公平。 在宣布新政时，特鲁多表示这是为了让年轻加拿大人在当前困难的住房环境下“看到希望”。而财长方慧兰则暗示，在未来几周里，政府还将公布更多旨在降低房屋拥有成本和租金的新举措。 不过，这些措施也引起了一些批评和担忧，尤其是房东们的不满。有人担心，这会导致房东提高租金，或者更加谨慎地选择租客，以避免信用风险，这对想租房的人来说并不是好事。 此外，把租金支付记录纳入信用评分可能会带来技术上的挑战，尤其是在处理家庭成员之间或室友之间的租金交易时。 加拿大的华人社区对这些政策反响强烈，许多人担心新措施会让房东面临更多限制，进而影响到租赁市场的整体供应。 有的房东表示：“在这样的政策压力下，谁还敢轻易出租房子？”“只保护租客，不保护房东，之后越来越少人做房东了。” 这种担忧在华人社区尤为明显，许多人担心新政策可能会导致租金上涨，或者促使一些房东退出租赁市场，最终加剧住房短缺的问题。 然而，特鲁多政府似乎已经考虑到了这些潜在的挑战。通过引入租房者权利法案和相关的财政支持措施，政府的目标是平衡租客和房东的权益，同时促进更加稳定和公平的租赁市场。 这场政策革新也受到了一些专业人士和租房平台的欢迎。他们认为，通过将租金支付纳入信用评分系统，不仅能够帮助租客在将来贷款买房时获得更有利的条件，也鼓励租客按时支付租金，从而为房东提供更多的保障。 此外，租房者权利法案中的透明化措施，如公开租金历史，也被看作是一种推动市场公平的重要步骤。 当然，新措施的实施细节和最终效果还有待观察，随着2024年联邦预算的进一步揭晓，公众对于如何平衡租客和房东的权益、如何有效缓解加拿大住房市场紧张局势的讨论仍将持续。

加拿大英文媒体CBC今天爆出一个令不少人心里一颤的新闻：一名房主在自己新家发现高浓度放射性气体超标40倍！让他大吃一惊，呼吁大家也检测一下！ 这位房主名叫鲍勃·巴恩斯（Bob Barnes），去年夏天在安大略省查塔姆-肯特（Chatham-Kent）的锡达泉（Cedar Springs）社区买了套房子，想着这样能离孩子近一些，也能常常见到孙子们。 房子买好之后，就开始装修了。 巴恩斯看着家里一点一点装修起来很开心，这天，他坐在新家的门廊上，一位邻居走了过来，一边热情地跟他打招呼，问道：“你知道你们家的氡气含量吗？我有个测试仪，可以借给你用，”然后一边递了给他。 也没有多想，巴恩斯接受了邻居的好意，嘘寒问暖一番过后，走进屋里，用这个测量仪测了下。24个小时之后，结果出来了：客厅的氡气值为2500贝克勒尔/立方米（Bq/m3）！ 要知道，加拿大卫生部给出的氡气含量健康标准是200 Bq/m3，而世界卫生组织的标准更严格，限值为100 Bq/m3。 “我真的很震惊，还以为是测量仪的读数不正确，所以特地重新设置了一下”但结果还是一样。 巴恩斯不信邪，跑去买了个新的测量仪，然后跑去测了下地下室的氡气含量，结果比健康水平高出40倍！ 这个时候，巴恩斯知道自己住进来之后头痛和咳嗽的症状怎么来的了。“我立即就打开了房子里的每一个门窗。” 这个氡气，是从岩石、土壤和水中自然释放出来的一种无味、不可见的放射性气体，可通过细小的裂缝和孔洞渗入室内，并随着时间的推移不断积累。 加拿大肺脏协会（CLA）表示，氡是仅次于香烟的第二大肺癌死因。据估计，16%的肺癌是由氡引起的。 卡尔加里大学医学院教授古达齐（Aaron Goodarzi）博士指出，“氡（引起的肺病）极难治愈，因为当我们吸入一定量的氡时，肺部的DNA会被改变，导致基因突变。” 由氡基因突变可能需要10到30年的时间才能形成，这也就意味着，接触氡气的儿童患肺癌的可能性更大。任何与地面接触的房屋中都可能存在氡气，居住时间的长短也会影响患肺癌几率。 事实上，第二次世界大战结束前后建造的房屋，氡含量超标风险为十分之一，2020年前后建造的新房风险率更是升到25%。 发现自己新家的氡含量超标之后，巴恩斯立即动手解决这个问题，在地下室钻了个洞，在上面插了一根管子，用风扇将气体吹出去。 这个翻新工程并不复杂，更重要的是健康，巴恩斯不仅要为自己的健康着想，还要考虑到以后儿孙会来玩过夜，不敢轻视这个问题。 现在，巴恩斯已经可以控制家里面的氡含量了，咳嗽和头痛症状已经好了。 每天早上，巴恩斯都会起床检查家里的氡监测仪，确保家中氡含量不会过高，还总是把卧室和客厅的窗户打开。 因为这样，他冬天的电费账单花得有点多，但为了他和家人的健康，巴恩斯觉得这一切都是值得的。 “作为房主，我们应该意识到这一点，这样我们就可以自己决定是否处理它。这是一项简单的检查，非常值得”。 巴恩斯很感谢邻居的好心提醒，也质疑政府没有在这个问题上有所作为。 “他们不告知人们这里存在这个问题，不帮你检测或告诉你去检测，大家只能靠自己。” 巴恩斯表示，如果不是邻居提醒，“我们就要生活在这种氡超标的环境中了。” 对此，安省卫生回应：“地方卫生当局负责提高公众意识，并制定室内空气健康危害和辐射暴露相关的政策”，一句话把责任甩给了下级政府。 事实上，2015年，安省温莎艾塞克斯（Windsor-Essex）卫生部门开展了一项为期3年的研究，发现全市和各县接受检测的家庭中，约有11%的房屋氡含量超标。 加拿大联邦卫生部也曾建议所有居民都检测一下自己家里的氡气含量，因为全国几乎所有住宅都存在这种气体，只不过是含量有所不同罢了。 BC癌症中心的肿瘤学家邱孔（Kong Khoo，音译）也曾经分享过自己的经历，他在2020年3月的一次例行健康检查中被诊断出肺癌一期，随后接受肺切除手术。 邱孔作为一名癌症专家，自己从不抽烟，就直觉自己患肺癌的原因可能是家中氡含量超标。 “我是癌症专家，我治疗肺癌，我早知道氡导致肺癌的比例很小，也不认为我家会有氡。” 为了证实自己的想法，邱孔买了个氡气检测仪，测量了家中的氡气含量，结果发现他家的一些地方氡含量正在飙升，尤其他儿子玩乐高的地下室。 邱孔立马请了个专家在家里下方安装了一个系统，安全地将氡气排除。 卫生部指出，全国范围内约7%住宅的氡含量处于“较高水平”，加拿大16%的肺癌患者是因为暴露在氡超标环境中罹患疾病的，每年导致3000多例肺癌死亡。

在加拿大，房价是头号折磨人的问题，有房的为高额贷款头疼，没房的为飞涨的房租闹心，还要天天琢磨啥时候能买上便宜房子。 然而，世界上的其他一些地方，却有很多房子闲置着没人买。当地政府情愿以1块钱的“白送价”将他们卖掉。 这些价格听上去简直像诈骗，但却是实实在在存在，而且竟然在意大利这个人人向往的地方。 美国加州50岁的大妈鲁比亚·丹尼尔斯（Rubia Daniels）就尝试了一把，以3欧元的价格买到了3栋房子！ 这要得益于2010年左右在意大利兴起的“1欧元意大利家园”行动。 最初是由西西里南部城市萨莱米市市长、电视名人维托里奥·斯加比提出的。那里有很多房屋在地震中被毁，一直荒废，他想出了这一招。 没想到，马上有数十个市镇效仿。其中最成功的要数穆索梅利市（Mussomeli），也是美国大妈买房的地方。 穆索梅利距离西西里首府巴勒莫大约2小时车程，有上百套房屋以1欧元价格出售。 这些1欧的房子状态较差，有的有霉菌、有的被水泡过，还有的有白蚁，更严重的连屋顶都塌了。 还有一些状态较好的房子标价5000欧元。 大妈从老公那里得知1欧元买房的消息，马上就飞到西西里看房。 一开始她还半信半疑，然而没过几天，她打电话给老公，自己已经拿下了三处独立房产，房产本身耗资3欧元。 额外的费用包括每栋500欧的经纪费和2800欧的产权转让费，折合下来每栋房产的总支出为3301欧，约合3500美元。 由于鲁比亚之前一直在建筑行业工作，所以决定自己亲自装修，她想把这三栋房子改造为一个度假屋、一个餐厅和一个健康中心。 2019年夏天，她带着老公、姐夫和五个装满装修工具的行李箱返回穆索梅利，开始装修。 最初的装修预算为2万美元，不过几年过去了，她仍然在自己的度假屋内忙碌，并且已经花费了35000美元。 不过，大妈还是很乐观，装修即将完成，整体费用会控制在4万美元以下。 到现在为止，她已经换上了崭新的厨房、大理石饰面。 不少人被1欧元的低价房子所吸引，也来到意大利淘金，但是并非每个人都能以极低的花费入住。 来自美国芝加哥44岁的梅雷迪思·塔博恩（Meredith Tabbone）盲买下一栋便宜房子，但在装修上已经花费了44万美元。 2019年，距离穆索梅利约一小时车程的桑布卡迪西亚克尔镇也在以1欧元起拍老房子。 梅雷迪思就在网上看了看，然后为一处房产出价5555欧元。她从来没去过这个小镇，只是在网上出价。 没想到，不久她就收到邮件，通知她中标了。她支付了房子的全款，加上其他费用，一共支付了5900欧，当时约合6200美元。 2019年6月，她才首次前往意大利实地查看自己的新家。但没想到这一看又看中了旁边的一栋建筑，并且花费了22000欧买了下来。 这下好了，原本5000多欧买了620呎的小房子，现在又加上了2100多呎，装修的总面积暴增至2700呎，房间高达18个。 装修一直持续了超过4年，梅雷迪思不仅要远程监督，每年还要亲自去意大利几周。 装修工程浩大，要将墙壁推倒把两个建筑连接起来；在18个小房间中平整地板；加固结构以抵御地震；增加两个大露台；并打开了厨房、餐厅和客厅。 不过，在花费了大约42万5000欧元（约45万美元）后，工程终于完成了，她拥有了一个现代豪华的度假屋。 1欧元售屋计划也给当地经济带来了繁荣。 对于某些国家的居民来说，购买这种房产可以获得意大利居留权，非常有吸引力。 穆索梅利副市长尼格里利说，穆索梅利的1欧元计划已经通过带来更多的外国投资、旅游和就业产生了积极影响。 该市的人口不断下降，青年人大量出走，即使是呆在这里，也很难找到工作。 1欧元计划实施来，越来越多的房子开始翻建，为木匠、管道工、电工和其他建筑工人提供更多的工作。 甚至有不少阿根廷医生选择来这里买房定居，解决了卫生工作者短缺的问题。 在过去的七年中，穆索梅利几乎卖出了所有1欧元的房屋，现在这个价位的房子仅剩10几栋了。不过，价格稍高的优质房屋还有100多套。 现在，越来越多的意大利小镇开始仿效穆索梅利的做法，但有的也遇到了不少问题。比如罗马南部的帕特里卡（Patrica）。 虽然有超过40套房子已经荒废了几十年，但这些房主的后代仍然拥有产权。有的房子的产权还被多个后代共有，当地政府想拍卖简直是一个不可能的任务。 你想到意大利去淘个1欧元的房子吗？

难 拥有自己的房子是很多加拿大人毕生的梦想，然而现在已经显得遥不可及了。 没有房的，以后可能更难能买上，现在有房的就比较幸运了，下一代也会因此受益。 加拿大皇家银行RBC最新推出了一份报告，结论就说明了这一点。 残酷的现实是，无房群体的生活开销比有房子的还要大，而且差距还在拉开。本来租房住的人收入水平就稍微差点，现在更难存下钱。 面对不断高涨的房价，可能永远也买不上房。 报告显示，从2023年第三季度开始，加拿大人的储蓄出现了拐点。疫情期间好不容易存了点钱，现在开始迅速流失。 不论有没有房，人们的净资产都在下降。 但是那些没有房的人群，受到的冲击最大，花的比挣得多，眼见着不多的储蓄一天一天缩水。 加拿大统计局的数字显示，租房群体在2023年的开销比可支配收入高9个百分点，有房群体却可以存下7%的钱，差距非常明显。 其实，论收入增长水平，有房和无房的人都一样，但是在房屋开销上就大不一样了，没房子的人去年的房屋开销增长幅度要远远超过薪水增长的幅度。 1999年时，租房者平均花费可支配收入的25%在房屋开销上，有房的花费23%；到了2022年，租房者的花销比例上涨到29%，有房的却下降到21%。 本来租房者的起点就较低，收入也较少，开销还比有房的大，存个首付款简直难上加难。 现在的通货膨胀和高利率，给这个群体雪上加霜。 加拿大统计局的数据显示，有房家庭的下一代比无房的更有可能买上自己的房子。 RBC指出，加拿大家庭所拥有的地产价值比人寿保险和退休金储蓄的增长幅度快4倍。 养老还得依靠房屋净值这颗“金蛋”。 不过，加拿大家庭的房产净值在2023年第四季度又下降了1.9%，已经是连续第二个季度下降了。 同期，股市和债市的表现不错，加拿大家庭这部分资产飙升了5个百分点。 数据显示，人们现在不敢借钱了，家庭债务去年仅增长了3.4%，是自1990年来最少的。 虽然很多家庭通过分散投资在较差的经济环境中也获得了财富的增长，但更多的家庭并没有这么幸运。 统计局的报告中明确表示：资产积累和负债的分布并不平均，加拿大大部分财富被相对少数的家庭所持有。

两难 加拿大即将再次走到一个转折点。 明天，加拿大央行将会公布最新一期的利率决议，现在主流的预测均是不会降息。 虽然加拿大的通货膨胀率已经降至3%以下，而且去年第四季度经过修正后的GDP增长率好于预期，但主流经济学家都认为为了稳妥起见，央行将继续观察经济数据，6月才是最可能降息的时间点。 CIBC代理首席经济学家Benjamin Tal表示，加拿大央行最不放心的就是房市。最具风险性的场景是，央行一降息，房价就会疯涨。 然而，对于加拿大人来说，可能已经迫不及待的要进入房市了，毕竟现在市场上已经几乎没有继续升息的消息了。 利息如果会一直下行的话，为什么不现在考虑入市呢？ 在刚刚过去的2月，加拿大最大的地产市场多伦多和温哥华都出现了同样的情况：挂牌量突然大幅上升，房价也继续走高。 买房卖房的人都已经按捺不住了。 据大温地产经纪协会（GVR, Greater Vancouver Realtors, 即之前的大温地产局Real Estate Board of Greater Vancouver）的数据， 大温地区2月的新挂牌量同比激增了31%，达到4560 套，与此同时，房屋的总挂牌量也达到了9,634套，比去年同期上涨了16.3%，甚至超过了十年季节性平均水平3%。 二月份，大温地区的房产销售量达到2,070套，同比增长了13.5%。 所有类型房屋的基准价格达到了$1,183,300，同比上涨了4.5%，环比也有1.9%的增长。 在多伦多，2月房屋销售和挂牌数量都有显著上升。2月大多地区共销售5607套房产，比去年同期上升了17.9%。 此前，地产经纪公司Royal LePage曾经预测：多伦多将是2024年加拿大房价涨幅最高的地区之一。 其CEO预测，加拿大房市将在2024年几乎恢复到正常水平。几乎所有主要城市的房价都将上涨，前两个季度的涨幅比较平缓，下半年的涨幅将非常大。 房市的回温让加拿大央行瑟瑟发抖。如果降息导致房价飙升，那么肯定会使通胀数字再次升高，那么之后该如何应对呢。 与此同时，加拿大的高利息已经使很多人到达了临界点，如果继续持续下去，可能会引发严重的后果。 据信用机构Equifax周二发布的数据，在安省和BC省，拖欠房贷还款的现象在去年第四季度出现了飙升，显示在这两个房价最高的地方，越来越多的人遇到严重经济困难。 安省的贷款拖欠现象飙升了135.2%，BC省上升了62.2%，均已经超过了疫情前的水平。 这两个省的房价最高，很多房主又到了续贷款的时间，新的贷款还款额大大超过了他们在疫情期间锁定的超低还款额。 越来越多还款困难的房主也出现了拖欠信用卡债的现象，尤其是36岁或更年轻的群体。 他们的房贷还款额更高，存款也更少。当遇到经济问题时，拖欠卡债往往是最先想到的解决方法之一。 Equifax Canada的副总裁Rebecca Oakes对此表示非常担心。 加拿大的其他地区的拖欠现象并未超过疫情前，Oakes认为其主要原因是它们的房价相对安省和BC省较低。 住房问题一直困扰着加拿大。CIBC代理首席经济学家Tal表示，联邦政府将在4月份推出的预算案很可能还有更多增加住房可负担性的政策，毕竟距离大选不远了。 然而，他认为很难再推出大幅度增加福利的措施，因为这会对财政带来更大的压力。

反弹已开始 被高利率折磨了两三年的加拿大人，终于看到了曙光，可能在6个月内迎来降息。 今天，加拿大副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland ）明确表示，在新的预算案中要优先为降息创造条件。 巧合的是，住房部长Fraser今天也开始谈论降息后的加拿大房产走向，似乎在释放消息。 加拿大新预算案将于今年3月或4月提交给议会，方慧兰今天（2月13日）表示： “在经济政策方面，我们的首要任务是创造条件，使利率有可能下降。” 这种说法疑似是呼应之前央行行长麦克莱姆（Tiff Macklem）在众议院财政委员中作证时指出的问题。 行长认为在新预算中激增的支出将阻碍通货膨胀的下降。 今天方慧兰的表态意味着加拿大可能会大幅度削减开支，这对普通加拿大人来说未必是一个好消息。 可能意味着各种补贴将会大幅下降，薅政府的羊毛没那么容易了。 疫情期间，加拿大政府启动了大规模公共开支，花费惊人。 虽然后来特鲁多承诺要在执政中期降低联邦债务占国内生产总值（GDP）的比例，以此作为政府对财政负责的信号，但却两次推迟，到现在仍然没有实施。 看来，今年春天，这项计划就要开始进行了。 一项新的财政预算计划将 2023-24 财年的赤字上限设定为 401 亿加元，约占 GDP 的 1.4%。 另一个财政目标则建议将2024-25财年的债务占国内生产总值（GDP）的比例目标下调至去年11月的估计值，并在此后保持该比例的下降趋势。 方慧兰说：”我们打算实现这些（财政）目标。” 与此同时，联邦住房部长Sean Fraser也谈到了降息对加拿大房市的影响。 他表示在现在的利率环境中，很多新开发项目无利可图，但如果利率下降，开发商将在6个月内重启开发。 他在谈话中多次提到了6个月这个时间点，小编预计降息将在6个月内成为现实。 住房部长还提到： "无论今天或六个月后的利率是多少，我们今天采取的行动都是一样的。 “我们需要尽我们所能，尽快建造尽可能多的房屋，这在今天和六个月后都是如此，无论我们所面对的利率环境会发生什么变化。” 其实，加拿大房地产市场已经开始出现了复苏现象。 安省Newmarket一座挂牌价82万8000的3房独立屋，竟然收到40个offer，最终以106万成交。 卖房经纪John Pasalis表示现在的房子几乎都能收到多个offer。 去年中期央行加息后，加拿大地产市场一直处在比较低迷的状态，需求被压抑，房屋短缺的情况长期存在、租金飙升，再加上降息的预期越来越强烈，多个地产经纪都表示房市将迎来反弹。 专注于可持续住房问题的智库 Place Centre 创始董事迈克·莫法特（Mike Moffatt）认为反弹可能更加剧烈： "当利率下降，首次购房者可以重新获得抵押贷款资格时，需求绝对会爆炸性增长。” 与此同时，虽然加拿大政府推出了一系列鼓励新建住房的措施，但缺房现象将长期存在。 房价没有短期内下降的推动力。 从现在到2030年，加拿大每年需要新建315000套住宅单位，几乎比过去多年的平均数量高1/3。 加拿大央行似乎也已经意识到无法抑制加拿大房价的继续冲高。 上周二，行长麦克莱姆已经明确表示，仅靠利率无法“修理”（fix）更高的住房支出。 RBC首席经济学家助理Robert Hogue表示： “我猜测，加拿大央行充分预期住房活动会随着利率下调而回升。房价飙升将会使央行非常担心。”

普通人在加拿大买个家有多困难，谁买谁知道，没房的存钱买、有房的被房贷压得喘不过气来。买房本就是人生大事，步步都要小心。 可就在最近，有加拿大人崩溃了：好不容易买回来的家，一下子被拆了！上秒还温馨的小家，下面就被拆了废墟。 2024年1月份的最后几天，知名开发商Third Line Homes和电视主持人Mike Holmes上了不少本地媒体的头条，理由很简单：3栋社区房屋突然因为质量不过关被拆了！ 在位于安大略省Meaford市Georgian Bay，一个风景优美的社区TerraceWood，一栋民宅正在被拆毁，推土机毫不留情地推倒墙壁和天花板，曾经的大窗户和后院露台现在都成了玻璃和木头碎屑。 住在街尾的约翰森（Fayard Johnson）就住在距离这个房子不远处，看到眼前的情景，也是不可置信，不知道发生了什么。“看见我邻居的房子被拆了，真的很惊讶。” 不仅仅是这里，约翰森隔壁邻居的房子听说也计划要被拆除。 据了解，这个社区有14栋房子都存在缺陷，不是屋顶安装不当、漏水就是有重大结构问题，被判定“引发严重的安全问题。” 原本吧，房子出了问题，应该是开发商要来解决修复的，但开发商Third Line Homes一直没有行动，都是Tarion支付所有维修费用。 这个Tarion是安大略省政府成立的第三方消费者保护机构，成立的主旨是帮助确保房子在保修期内得到修复。 Tarion表示，考虑到这些房子“缺陷的性质，拆除比修复更加合理。” 除此之外，Tarion还直接把开发商、市政府检查部门和曾经给他们打过广告的Mike Holmes一口气全给告了，对这个项目的相关方提起800万的诉讼，指控这14套房屋都存在问题。 大家可能没听过Mike Holmes这个人，但他是当地的一个名人，HGTV甚至还有他的同名节目《(Holmes on Homes》。讽刺的是，这个节目就是要“揭露建筑行业的不符合标准工艺。” 他之前给这个社区的项目打过广告，说的是自己也买了一套，并为开发商背书：“Third Line Homes开发商以创新、诚信和承诺建造”。 原以为这就是个被牵扯进来的倒霉蛋，但媒体一调查，居然发现，Holmes的一家公司曾向开发商提供了39万的私人抵押贷款，帮助这个公司购买开发用地。 根据诉讼文件显示，Holmes的房子也存在缺陷，但他本人后来表示，自己在这个社区买的房子没有被拆除，而是进行了大修，也因为这样他带着老婆在外面住了1年多。 他承认，“我们被告知房屋有危险，事实上，维修期间，我们不能在任何时候进入。” 在这起事件中，最倒霉的莫过于房子被拆的房主了。 其中一个房主Andrea表示，这个社区的很多人都因为房子的质量问题苦恼沮丧了很久，即便可以修复也是一个大问题。 “这已经让我们筋疲力尽了，太累人了。一旦修复完成，她们都打算把房子卖了，之前她们还想着在这里养老的，但现在只想离开这个鬼地方。” 这买房的人踩了坑想脱身，还有人买了房就后悔的，一个人当2个人用，拼命打工赚钱还不够还房贷，正在考虑出国了！ 多伦多的爸爸纳撒尼尔·奥特兰（Nathaniel Outram）在疫情开始时买了一套房，但现在就被暴涨的房贷月供逼得快崩溃了。 原以为买了房的日子会好过一点，起码不用交房租了，没想到苦难这才正式开始。 在过去这1年半里，白天7:30到3:30他得上班，然后下了班就马不停蹄地赶往下一个打工场所，在餐厅夜班，每周工作75小时，还感觉还不起房贷。 每一天，他都在“真好，又活了一天”和“唉，又要再活一天”的打工人精神状态中反复跳跃。 2020年，他们夫妻两人每个月花1800加币的房租，在多伦多租一套一室公寓，有很大的厨房和储存空间。 其实两人工作还挺好的，奥特兰是社会工作者，妻子是学校管理员，两人加起来年收入刀11万7千左右，存款3万7，称得上是多伦多典型的双职工中产阶级小家庭。 2021年女儿出生之后，他们就考虑买房子了，孩子长大了需要卧室。然而，当他们考虑买房的时候，才发现自己入市并不简单，只能获得50万的房屋的抵押贷款，远远不足买到象样的房子。 好在，老丈人出面帮了他们一把，给了首付。2022年1月，他们喜提市中心一套$668,0002房镇屋。 这是他们人生中的第一套房子，拿到房子时兴奋又开心，感觉迈入了人生一个新的里程碑。 却没想到，房奴的日子并没有想象中好过。 搬家时，妻子埃芙琳还在休产假，现金流紧张，但也还能应付。当时浮动抵押贷款利率为 1.3%，每月分两次付款，要交1,275，另外还有370刀的公管维护费。 现在，他们的抵押贷款每两周还款额已达到2,268，管理费也飙至480。 想要住在这个家里，他们每月要交超过5000，其中3500还只是利息。 “我们被定义为加拿大中产阶层，没有穷到可以领取福利，但也没有富裕到可以承担额外费用。我们甚至没有资格获得一次性联邦杂货退税，因为收入算高的，在我从事第二份工作后，牛奶金也减少了。” 才刚怀上第二个孩子的他们现在常开玩笑，说如果没有结婚的话，生活也许会更好。因为能获得更多的福利和税收减免。 奥特兰在多伦多土生，从来没有考虑过搬到另一个国家，但现在夫妻俩正在认真权衡出国定居的选择。 唉，真的太难了…

您怎么看？ 自2023年7月加拿大央行再次加息后，地产市场就一片愁云惨淡。买卖双方同时进入了观望期。 不过，越来越多的消息显示，央行可能在2024年的第二季度降息。 如果出现这种情况，加拿大经济学家认为，房地产市场可能出现“拐点”（turning point）,今年会出现反弹。 道明银行经济学家里希-松迪（Rishi Sondhi）表示："我们显然在关注市场的转折点。” 过去几个月中，地产销量和价格都有些疲软，但现在的一些迹象表明，“至少从需求的角度来看，市场正在开始好转”。 安省的房价最先出现了下跌，去年年底，大温菲莎河谷、温尼伯和哈利法克斯的房价也开始走软。 不过，阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省、新不伦瑞克省、爱德华王子岛省、纽芬兰省和拉布拉多半岛等省的房价大多保持坚挺或继续攀升。 即使央行真的在三四月降息，地产市场预计也不会马上火热起来。 加拿大地产协会（CREA）主席Larry Cerqua12月份时就指出：“我不会指望未来几个月的二手房市场会有什么太抢眼的表现。” 他认为这是一件好事，房市在一些供需平衡的地方稳定下来，预示着市场软着陆的可能性越来越大。 想比之下，地产经纪对于市场的预期更加乐观，温哥华地产经纪Tim Hill表示，由于最近几个月房价略有上涨，他的客户情绪已慢慢转变。 然而，他也承认，可能不得不等到第二季度，才能明显的看出消费者信心的增长。 加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家内森-詹森（Nathan Janzen）认为加拿大经济不振，劳动力市场持续疲软。 在这种背景下，房地产市场表现低迷不足为奇。 与此同时，通胀正在放缓，意味着央行越来越有可能降息。 他预测房市将在下半年变得更加活跃，房价会“小幅上涨”。全国所有地方的房价都会逐渐走高。 他也表示，即使降息周期开始，房价并不会迅速回升。 不过，加拿大央行仍未明确表示将放弃加息。如果未来几个月通胀仍然 "比预期的更顽固"，不排除央行还可能继续维持现有的高利率，甚至再次加息。 对于当下的市场，多伦多地产经纪Anne Marie Lorusso表示，任何一次降息都会“刺激市场活动”。 "我认为春季市场会很好。卖家会很兴奋，会坚持自己的价格。” 温哥华经纪Tim Hill对客户的建议则是，尽管现在借贷成本很高，但是如果确实需要购房，最好不要拖延。2024年底可能出现抢购潮。 "当市场发生变化时，就像水龙头重新打开，每个人都会跑过来。”

"我特别喜欢债务" 加拿大的地产市场虽说在高利率下失去了往日的活力，但善于投资的人，总能从中挖掘出机会。 33岁的安大略小伙子维杰（Karun Vij），就通过房产投资闯出了一片天地，成为无数追求财务自由人的偶像。 CNBC在其“千禧理财”系列中对他进行了报道，维杰因此登上了封面。 维杰，这位麦马大学（McMaster University）的工程系毕业生，凭借他的聪明才智和对房地产市场的敏锐感知，打造了自己的房地产帝国。 故事得从维杰的大学时代说起。那时候，他发现学校附近的出租房都是按房间，而不是按整栋房子来租的，这相比租给单一家庭能赚得更多。 在大学期间，他幸运地住进了一家世界500强公司提供的免费房子里，还在两年的合作项目中拿到了45,000美元（约61100加币）的收入。这段经历不仅让他感受到了房产的魅力，还为他以后的投资积累了第一桶金。 等到2016年大学毕业，维杰凭借自己的积蓄和对市场的了解，在学校附近买下了自己的第一套房子。他说：“我对这个地区很熟悉，喜欢这里，而且房价既不太高也不太低。” 维杰付了20%的首付，拿下了一套价值324,000美元（约44万加币）的房屋，并开始把它租给七个大学生，从此走上了投资的道路。 但维杰不满足于仅仅做个房东，他在自己实习过的公司继续担任应用工程师，后来还成了客户经理。 现在，他和妻子及女儿都住在芝加哥，但他在加拿大还有四处房产，总价值约230万美元（约321万加币），每月能给他带来超过11,000美元（约15000加币）的租金收入。另外，他的日常工作还有183,000美元（约25万加币）的收入，这样算下来维杰每个月的总收入差不多高达35800加币. 当然，每个人的投资道路都不会一帆风顺，维杰也不例外，他在房产投资的路上也经历了不少波折。他坦诚地说：“买第一套房子的时候，既兴奋又紧张。我不知道做房东要付出什么，但我知道这就是我的事业。” 从那时起，他几乎把所有的收入都投入到买房子上。他在2017年、2018年和2021年不断扩大自己的租赁组合，并在2022年以519,000美元（约70.5万加币）的价格卖掉了2017年买的一套房子，比五年前的价格高出两倍多，赚了不少。 现在，维杰有28个房间可以出租，虽然背着一些债务，比如信用卡、信用额度和抵押贷款，但他一点也不担心。 他说：“我特别喜欢债务，但我只喜欢好的债务，好的债务就是你有策略的债务。”他的长期计划是尽可能多买房，包括把两栋邻房改造成一个大公寓，当然，还要继续买进更多的房子。 不过，维杰的业务也存在着不少的风险，一下子管理着几十个大学生，万一遇上个不讲理的租霸，再加上加拿大保护租客的政策，拥有相当高的法律风险。 话虽如此，维杰的故事还是激励了很多人，他用自己的智慧和勤奋证明，普通人也能通过地产实现财务自由。