地产

在房价高企的今天，能买上一栋独立屋对很多人来说都是一种奢侈。不少人为了能买上负担的起的房子不惜举家迁移。 现在，就出现了一个房价超低的城市，被称为最便宜的城市也不为过。 一个介绍它的记录片最近在Youtube上大火，观看量已经超过140万次。 派恩布拉夫（Pine Bluff）位于美国阿肯色州。这里最便宜的一栋独立屋挂牌价仅为$402.74元。 外观看上去还不错。 下面这个稍贵一点，$555.47。 看上去被废弃的时间有点长，性价比不如第一个。 这个房子大家觉得值不值$953.61。 感觉装修一下也花不了太多钱。 这个贵点，但同样的房子在温哥华至少也得200万。 像这样正在出售的廉价独立屋，在这个城市比比皆是。似乎每转过一个路口，就能看到一座这样的房子。 每个房子的状况不一，几乎都属于已经无人居住的状态，需要再花费数千至上万元进行修缮，但费用并不是主要问题。 它们之所以如此低廉却很难找到买主，是因为即使搬到这里，也无法找到工作，更要命的一点是，这里的谋杀率高的惊人。 在这个仅有41250人的城市，每10万人中有56.5起谋杀案，接近全美平均水平的10倍，使其一度成为美国最危险的都市区之一。 而且，10年间其人口大幅下降，获得了美国人口萎缩最快城市的尴尬称号。 这里原来曾是中西部和深南地区最繁荣的地区之一，但随着农业的机械化，派恩布拉夫赖以生存的经济基础被削弱，年轻人大量出走，城市越来越凋敝。 甚至整整一个街区都是被废弃的独立屋。然而，这也给很多人新的机会。 那些几百元的独立屋几乎都是在每年一次的市政税务拍卖会上买下的。被拍卖房子的房主已经多年没有交房产税。 这个过程看起来很有喜感，你用现金就可以买下一座独立屋。一位竞拍者表示自己兜里还有700美元零钱，最后得到了一座房子。 除了参与拍卖会，你可以直接联系任何一座还在交税的但是已经废弃的独立屋主，成交价格往往也仅有几百元。 本地人买下房子，进行改造装修，破败不堪的房子不长时间就可以焕发青春，像新的一样。然后他们以低于市场价的租金租给并不富裕的家庭3-5年，然后允许他们以25000美元或1半评估值的价格购买。 旧房子是这样的： 装修后是这样的： 很多穷人家庭用这种方式住上大房子，得以安居乐业。 这种方式还产生了神奇的效应，当人们有安居之处，远离犯罪区域，城市的犯罪率也出现了下降。 城市已经连续4个月没有出现凶杀案，之前凋敝的社区萌发了生机。 外地人也发现了商机，他们涌来此地，以几百元的价格收购房产。 虽然有些已经破败不堪，如何整修也无法再住人，他们会将房屋推倒重建，仍有不菲的利润。 有开发商购买了140个这样的房子： 这样的城市，你敢去淘金吗？

大家的微信好友中是否有不少地产经纪朋友，周末是否被刷屏的Open House和卖房广告而淹没。这种现象已经近2年没有出现过。 市面上出现大量房源和焦急待售的房主，但与之相反，买家反而现在并不急于出手。 人们不禁要问，利息都降了，加拿大地产市场到底是怎么了？ 著名经济研究机构牛津经济研究院（Oxford Economics）发布的一项预测又给急于卖房的房主浇了一盆冷水。报告作者Tony Stillo和Michael Davenport表示，加拿大房价今年尚未见底。 报告预测到2024年第四季度，全国房价将进一步下跌5%。房价从2022年第一季度销售高峰以来的跌幅将达到18%。 究其原因，报告认为主要是由于房价太贵，超过人们的负担能力，以及抵押贷款续约对家庭的压力增加，很多人考虑出售住房。这使得买房的人数下降，导致下半年房源上市的速度将超过需求的增长。 他们预测，加拿大主要大都市地区的房价将受到严重打击。 预测房价最贵的两个城市的跌幅将更大，温哥华在年底前将下降10%，多伦多为7%。 哈利法克斯、卡尔加里、魁北克市和温尼伯等市场将出现“显著的价格回调”。 虽然央行已经连续两次调低基准利率，但经济学家们表示，即便是这样，房主在续约抵押贷款时的利率仍会“显著”高于之前的利率。 这将导致严重问题，到明年中期，抵押贷款支付占可支配收入的比例将达到9.3%的峰值，这是自1990年以来未曾见过的水平。 这又反过来增加了房屋销售的难度。 如果到2035年，加拿大可以建造420万套住房的话，住房负担能力有望改变。但报告作者也明确指出，温哥华和多伦多这两个城市的房价不可能变得可以负担。 买房的动力遭到抑制，贷款利息高的惊人，加拿大的房地产开发商也挺不住了，自金融危机以来最大的破产潮正如洪水般涌来。 根据联邦破产监督办公室的数据，在过去的一年里，破产的房地产公司和项目数量急剧上升，现已接近超过全球金融危机期间的水平。 今年1月至5月，加拿大每个月平均有20起涉及房地产、租赁或租赁业务的破产案件。公司要么寻求破产保护，要么根据《破产和无力偿债法》提出债权人建议，以便更容易地管理其债务。 按此速度，加拿大今年预计将有约240起房地产破产案件，比2023年增加57%，比2009年全球金融危机和经济衰退期间的水平高出13%。 多伦多市中心Sam Mizrahi的豪华公寓大厦“The One”是未能偿还贷款的最知名项目之一，贷款金额达16亿元。而其他数十个开发商也面临类似的贷款压力，有的已经申请破产保护。 示意图 2017-18年，由于利率极低，民众买房热情高涨，预售楼盘进入黄金期。似乎开发商只要有块地，搞出一个方案，就能很快将项目预售一空。 然而，后来进入了疫情，以及之后利率的迅速提升，开发贷款翻倍甚至高达原来的3倍，中小型开发商无力承担。 即使项目能够顺利进行，但是之前购买楼花的客户却可能因为利率而无法完成交割。种种不利因素导致了开发商破产案件数量迅速增加。 安省的小型开发商Maplequest Ventures在布兰普顿有两个地块。他们计划在其中一个地块上建设147套联排别墅、288套中层公寓和1599套高层公寓。 2017年，其向KingSett Mortgage Corp.借款2400万元。直到2021年，贷款利率为银行的优惠贷款利率加5.8%。但随着央行不断加息，KingSett的优惠利率从2.45%上升至7.2%。 开发商最终不堪重负，现在债权人已经申请法庭指定的托管人来监督该项目。 此外，建筑成本在最近几年也飞速上涨，根据加拿大统计局的数据，加拿大主要城市的建筑成本已经比2017年上涨了81%。 贷款机构有时不惜多次延长开发商的还款期限，但最终仍不得不接受托管项目的现实。 央行下调利率后，借贷成本依然很高，预售公寓的需求仍然很低。 开发商过去能够将其更高的成本转嫁给买家，但价格上涨如此之高，买家已经无法负担新公寓单元。 对于那些已经购买了投资物业的人来说，房价已经达到一个临界点，绝大多数新公寓业主在资金上陷入困境，他们能够收取的租金不足以支付抵押贷款和其他费用。 例如，在多伦多地区，预售公寓的要价自2017年以来几乎翻倍，达到每平方英尺约1,345元， 550平方英尺的公寓价格高达74万元。 地产的寒冬还会持续多久呢？

一场跨越30年的友谊，如今却以一纸诉状告上法庭。这不是什么狗血电视剧的剧情，而是发生在温哥华的一场真实故事。 三位90年代初在温哥华著名私立学校圣乔治中学结识的好友，如今已经是各行各业的翘楚：一位是房地产开发公司的CEO，一位是大医院的医学部主任，还有一位是省法院法官。 然而，这段看似完美的友谊，却因为一场投资纠纷而彻底撕破了脸。 据悉，这位名叫雷耶斯（Macario (Tobi) Reyes）的地产商如今正面临着一场由他的高中好友达罗扎（Gerald Da Roza）医生和马哈（Derek Mah）法官发起的诉讼。 这两位昔日的挚友指控雷耶斯及其公司存在欺诈和挪用资金的行为，称他们在投资雷耶斯的房地产项目后损失了数十万加元。 更让人吃惊的是，根据法庭文件显示，雷耶斯目前正在东躲西藏，以避免被送达诉讼文书。这一行为无疑给这场纠纷蒙上了更加神秘的色彩。 回顾往事，2012年，达罗扎和马哈通过各自的控股公司，向雷耶斯公司在温哥华东部开发的一个综合商业和公寓项目投资了40万加元。三人原本计划在项目完工后共同拥有商业设施，然而，事情却出现了意想不到的转折。 据起诉书称，雷耶斯在未经马哈和达罗扎知情的情况下，从私人贷款人那里获得了200万加元的二次抵押贷款。更令人愤怒的是，诉讼指控雷耶斯利用这笔钱谋取个人利益，要么直接使用，要么通过他直接控制的法律实体使用。 这场投资最终以悲剧收场。2021年，那些私人贷款人发起了止赎程序，并最终取得了商业设施的所有权，马哈和达罗扎的投资血本无归。 然而，这并非孤立事件。在2012年至2021年期间，马哈和达罗扎的公司还投资了雷耶斯公司在温哥华周边的其他三个项目。如今，这些投资也都成了诉讼的一部分。 值得注意的是，雷耶斯的公司Port Capital在2020年中期就已经暴露出财务危机。 该公司最知名的项目——被誉为世界上最高的混合木结构建筑之一的温哥华市中心豪华公寓塔楼Terrace House，在建设中途就申请了破产保护。经过两年的法律纠纷，该项目最终在2022年被Solterra收购。 面对这场风波，雷耶斯本周通过电子邮件回应称：“我们已经解决了数百个问题，只剩下少数几个。我们打算根据法律和当事人的要求来处理这起最新诉讼。” 他还表示，公司将继续专注于20年来一直在做的事情：建造住房，在行业内创新，为社区增添更多价值。 然而，雷耶斯的这番言论似乎无法平息这场风波。据悉，目前在BC省最高法院民事登记处中，已有超过100份文件提到了雷耶斯或他的公司Port Capital Development，其中包括其他诉讼和涉及各种房产的止赎行动，大多数都是在最近几年提交的。 这场纠纷不仅揭示了商业世界的残酷，也让人不禁感叹人性的复杂。曾几何时，三个年轻人怀揣梦想，在校园里结下深厚友谊。谁能想到，多年后，他们会以这样的方式重聚在法庭上。 至于这场纠纷最终会如何收场，我们还需拭目以待。但无论结果如何，这段曾经的友谊恐怕已经难以挽回了。正如雷耶斯在被问及三位昔日同学是否仍是朋友时选择了沉默，有些伤痕，或许永远都无法愈合。

未来堪忧 加拿大看似平静的地产市场暗流涌动，一股焦虑的情绪正在慢慢滋长。 大家最感到不安的时，降息现在也无法在市场上激起任何波澜，更大的风险却在孕育之中。 加拿大家庭债务接近创纪录水平，失业率正在逐步上升，过度负债的房主面临极大危险。 一些家庭已经因为无法支付房贷而导致银行法拍。预计抵押贷款的违约率和拖欠率将继续上升。 对于大批房主来说，2025年和2026年可能是一个迈不过去的坎。 他们在疫情期间以极低的利率购入相对高价的房屋，明后年将面临续约，还款金额将大幅增长。很多人将不得不在降价出售和贷款违约之间做出艰难的选择。 加拿大六大银行都感到了寒意，在2024年第二季度为信用损失准备了43.6亿加元，比去年同期增加了16亿加元。 危机将对面临财务困难的房主造成毁灭性打击，但影响不会止步于此。随着更多房主违约，银行将被迫预留更多资金以覆盖不良贷款，增加了对贷款系统造成冲击的风险。 最糟糕的情况下，由于资金突然短缺引发放贷活动减少，银行和贷款机构进入信贷紧缩。 加拿大的家庭债务水平已经是全球第三高，仅次于瑞士和澳大利亚。如果人们越来越难以从银行获得信贷，经济可能会放缓。 一些经济学家认为这甚至可能导致经济衰退。企业将减少运营并削减员工，而家庭则因无法借更多的钱来维持生计而减少支出。 “可能在2026年发生的灾难，我认为已经不可避免，”经济研究公司Rosenberg Research & Associates的创始人兼总裁David Rosenberg说。 一些家庭现在已经非常焦虑 家住多伦多High Park社区、两个孩子的母亲Olga Antonova已经在考虑2025年续约贷款时，她孩子的生活会发生怎样的变化。 “我们必须减少家庭开支！” “我们会减少带孩子看电影的次数，或不购买新东西；买二手物品。我们会减少旅行，并在城市内开展更具创意的活动以减少开支。” 她们家2012年购买了他们的半独立住宅，抵押贷款利率从未超过3.1%，现在，即将到来的续约总是让她“心神不宁”。 对一些人来说，仅仅削减支出不足以保证有足够的钱支付房贷。 一些屋主已经决定在抵押贷款续约日期到来之前卖掉他们的房子。那些在2020年至2022年房地产热潮期间买房的房主处于真正的困境中。 “在过去的15年里，我从未见过这样的市场。我从未见过利率达到峰值，迫使人们出售他们的房屋，”多伦多地产经纪Mayers说。 然而，挂牌卖房的人越来越多，买房者却并不着急。买涨不买跌的铁律再次在加拿大上演。 多伦多房地产销售同比下降了16%，公寓销售更是下降了28%，令人吃惊不小。 温哥华的情况也不容乐观 在大温房地产委员会区域，6月份销售房产2418套，比10年六月平均水平低23.6％，但库存在同月激增了42％，达到了14182套，比10年平均水平高出约20％。 在包括素里的菲沙河谷地区，6月份销售量为1317套，比10年平均水平低了30％，而库存激增了41％，达到了8350套房屋。 有本地地产经纪表示，大温房市已经走向买方市场。 房子卖不出去，这可能导致错过抵押贷款还款，甚至更糟，可能导致止赎。 拖欠抵押贷款现在出现了上升趋势，达到了自2021年夏季以来的最高水平，同比增加了23%。 根据信用报告机构Equifax的六月报告，安省2024年第一季度“严重拖欠”的抵押贷款总额首次超过10亿加元，是疫情前水平的两倍，。 风险最大的抵押贷款持有人是那些有可变利率固定付款抵押贷款的人，随着利率变化，他们每月付款保持不变，但偿还抵押贷款所需的时间会变长。 由于利率增长太高，一些房主永远也换不清贷款，每月的供款甚至是福祉，辛苦还了几年，欠银行的钱反而更多了。 更糟糕的时，当贷款合同到期续约时，必须恢复到原始合同摊销期，每月的付款额将大幅提高。 这种抵押贷款类型约占加拿大未偿抵押贷款的15%。 有经济学家担心,“在最坏的情况下，加拿大将经历一场严重的衰退……不仅仅是在规模上，而且在持续时间上。” 许多经济指标已经显示，加拿大家庭将进入艰难时期。成千上万的人因为购买了超出价值很高的房产而负债累累。 今年5月份，加拿大个人破产比去年同期增加了11%，上升趋势已经持续了一段时间。 按人均计算的家庭支出非常疲软，与1990年和1991年的下降趋势一致。 为了应对加拿大贷款违约潮，加拿大六大银行都预留了更多资金。 第二季度，CIBC预留了5.14亿加元的信用损失准备金，同比增加了17%。TD预留了10.7亿加元，而RBC将其准备金增加到9.2亿加元——高于分析师预期的8.92亿加元。 消费者更难从银行获得贷款，支出和信心下降，导致房地产市场进一步疲软，销售持续下降，房产价值暴跌。 “要看清这一切在经济中的表现需要几年时间，”他说。“最终，高收入者坐拥大量储蓄，而不是中低收入家庭。他们将是受影响最大的群体。