大家对加拿大联邦政府今年开始实施的禁止海外买家购买加拿大房产的禁令已经比较熟悉了。
然而，你可能不知道的是，
这个法令实际上也禁止了海外买家购买大部分已经规划为住宅或混合用途的土地。
这个法律的全名叫Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act(禁止非加拿大人购买住宅物业)。
法律对住宅物业（residential property）的定义有三点。
前两点比较容易理解，基本上说的就是独立屋或者联排或公寓这一类的房产，但还有一个第三点
(c) any prescribed real property or immovable. 指定的物业或不动产
这一点在法律条文里并没有具体解释，但是在实施细则（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-CanadiansRegulations SOR/2022-250）中有明确的定义。
For the purposes of paragraph (c) of the definition of residential property in section 2 of the Act, land that does not contain any habitable dwelling, that is zoned for residential use or mixed use, and that is located within a census agglomeration or a census metropolitan area, is a prescribed real property or immovable.
这句话的意思是，即使土地上没有可居住的住宅，但是这块土地已经被划为住宅用途或混合用途，而且位于一个人口普查汇集区（census agglomeration）或者都市圈（census metropolitan area），那么这块土地就是指定的不动产。
根据加拿大著名律师事务所McMillan LLP的解读，在住宅用途或混合用途土地上的空地及没有可居住住宅的商业物业都符合法律规定的residential property定义。
Given the inclusion of lands zoned for mixed use in this definition, both vacant land and commercial property without a “habitable dwelling” located in the prescribed areas that are zoned for residential or mixed use would fall under the definition of “residential property”.
（原文链接见文末）
人口汇集区和都市圈都是指多个相连的城市，有一个明显的中心，比如大温地区的中心是温哥华市，周边有列治文、本那比等。
两个概念的区别在于人口数目不同，都市圈的总人口至少需要10万人，其中5万或以上的人口生活在核心区，而人口汇集区要求至少1万人生活在核心区。
这样的地方在加拿大比比皆是，大温，大多等城市全部符合。BC省除温哥华外，还有Squamish, Abbotsford, Chilliwack, Kelowna等。
安省有45个区域，包括多伦多、渥太华、伦敦、温莎、Kitchener – Cambridge – Waterloo、圭尔夫、汉密尔顿等，魁北克有32个区域，阿省有7个区域。
该法律对海外买家的定义非常严格，包括所有非加拿大公民、移民的个人和受外国控制的公司或实体。
加拿大公司或实体中只要有外国人或资本直接或间接拥有该公司或实体的股份或所有权权益3%或以上，或拥有其投票权的3%或以上；或有通过所有权、协议或其他方式，直接或间接控制该公司或实体的事实，都被视作外国控制。
这个规定的杀伤力非常大，已经开始影响加拿大房地产的开发。
据彭博社的一篇最新报道，由于担心违反禁止海外买家的这项法律，多个多伦多的开发商已经叫停了购买土地和开发新住宅的计划。
本地开发商通过与海外开发商合作或进行海外融资开发地产项目是加拿大非常普遍的运作方式，但新法律规定的3%的比例显然太低了。
多伦多的地产律师Leor Margulies表示，3%简直荒唐，很多他的海外客户已经停止购买新的住宅项目，即使是那些海外所有权占比很少的本地开发商现在也进退两难。
住宅项目的停滞必将导致新上市住宅的减少，有可能进一步推高房价。而这样的结果跟这个法律抑制海外买家炒房、稳定房价的初衷完全背道而驰。
实际上，数据显示即使在2020年，加拿大任何主要区域中由海外买家拥有的房产都不超过5%。新冠疫情爆发以来，市场上的海外买家更少。疫情期间房价快速飙涨与海外买家没有任何关系。
加拿大全国范围禁止海外买家购买房产的法令有效期为2年。
参考资料：
https://mcmillan.ca/insights/february-2023-update-new-restrictions-on-selling-land-an-overview-of-the-prohibition-on-the-purchase-of-residential-property-by-non-canadians-act-and-regulations/#:~:text=INTRODUCTION-,The%20Prohibition%20on%20the%20Purchase%20of%20Residential%20Property%20by%20Non,a%20period%20of%20two%20years.
