地产

再出新政 这周，加拿大接连出台了几项住房政策，昨天方慧兰前脚才宣布延长还贷时间和提高提款额。 今天一大早，联邦住房部长又宣布最新住房策略：准备加强建造住房力度，出租公用土地！ 只能说，加拿大政府最近频频大动作改革住房政策，确实是被逼到一个地步了。 住房部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）今天在安大略省沃恩（Vaughn）召开新闻发布会，宣布了这个“加拿大住房计划”（Canada's Housing Plan）。 这个计划主要内容就是要建造更多住房，让加拿大人租房或买房都变得更容易，为现在的无房族提供更多支持。 “这项住房建造计划规模将会是几代人都没有见过的，目标是到2031年建390万套住房。” 新政策还有一个亮点——联邦政府计划出租目前尚未被充分利用的公共土地，用来建造更多可负担住房，并提供追踪土地库存情况的工具。 具体计划将在4月16日本年度联邦财政预算案公布时透露。 不仅动用共用土地，加拿大政府还将扩大对公立大学和学院建造学生公寓租金的消费税豁免范围，将适用于2023年9月14日或之后及2031年前开始建设、2036年前建成的新学生公寓。 除此之外，政府还推出“加拿大第二套房贷款计划”（Canada Secondary Suite Loan Program），为有房族提供最高4万加币的低息贷款，允许他们加建第二套房。 为了防止投机，这些人需要确保房屋是加拿大人居住的，政府针对海外投资者拥有本国住宅物业的禁令依旧生效，一直到2027年1月1日。 今天这个加拿大住房计划事实上是特鲁多政府的第二个国家住房战略，2017年，政府就曾推出过一个为期10年的住房计划，旨在建造10万套经济适用房，修缮30万套经济适用房。 特鲁多本人今天也出现在新闻发布会上，并表示政府最近这一系列大动作是“加拿大有史以来最全面、最雄心勃勃的住房计划”。 当然了，特鲁多最近大力度改革住房政策，人们对此的反应不一。 有议员表示，特鲁多都执政8年了，“还推迟了保持可负担住房措施，这令加拿大人失望。” 还有省长直接回击表示不会配合，还指责特鲁多试图侵犯他们的管辖范围，魁省和安省省长就先后表示不会配合部分政策，原因是认为政府此举治标不治本，不解决移民问题，都是白扯。 但不论如何，房价和租金高涨确实是事实。 就在今天，加拿大巨头房产商Royal LePage还上调了年终房价预测——预计2024年第四季度房价将以每年9%的速度增长！ 根据Royal LePage最新房价调查结果显示，今年第一季度，加拿大房屋总价格同比上涨4.3%，至81.21万元，已经比早前预测的高了， 总裁兼首席执行官Phil Soper表示，许多买家不再观望，预计春季市场竞争将更加激烈。 “正如我们之前预测，市场确实在第一季度达到了关键临界点，房价触底反弹，开始再次升值。越来越多购房者是想赶在房价上涨前买房，而不是采取等待抵押贷款利率下降，我们正迅速从买方市场过渡到卖方市场。” 此前，Royal LePage曾预测第四季度总房价将上涨5.5%，现在上调至9%，多伦多和蒙特利尔的涨幅预计最大，分别为10%和8.5%；温哥华房价将上涨5.5%。 本周三，央行选择维持基准利率不变，但表示6月可能会降息。一旦央行利率降低，更多买家将进入房市。“即使只是降25个基点，我们都将看到价格升值曲线向上走。” 当然，Soper也表示房价上涨的主要驱动因素仍然是住房供应短缺。 房价上涨，租金也下不来。 根据在线租房平台liv.rent四月的最新数据显示，在大温地区，租房者平均房租支出占月收入的61.65%！是建议水平的2倍有多！ 这一数据，也反映出了本地区住房供需不匹配的问题。 目前在大温地区，带家具的一居室单位的平均租金也大幅上涨，比三月份增加了10%；不带家具的一居室单位比上涨1.68%，平均租金飙到了2376加元。 本省短期租赁法规将在5月份正式生效，也就是说，这些房源有可能会流入长期租赁市场，租金有望降低。 报告显示，大温哥华地区最便宜的是兰里，一居室租金约为1954加元，两居室月租金约为2499加元。 与此同时，刚刚发布的租房报告显示，3月份加拿大所有类型房产的平均要价租金上涨了8.8%，达到2181加元。 希望特鲁多这住房市场改革大计是真的能够帮更多加拿大人住得起房，而不是说说而已吧。

就在刚刚，加拿大联邦财长方慧兰在多伦多召开新闻发布会，宣布最新两大住房政策——房贷还款期延长、购房提取额翻倍！将影响未来每一个购房者！ 方慧兰表示，这一系列住房改革措施旨在帮助更多加拿大人能够负担得起抵押贷款、并购买人生中的第一套房。 首先，加拿大政府准备把首次购房者可从退休基金（RRSP）提取用于购买房屋或公寓首付的金额提高近一倍，将上限从目前的3.5万提高到6万！ “这个可以与之前的首次购房储蓄账户结合起来，为年轻人们购房提供更多帮助。” 这一措施将于联邦预算公布的4月16日当天生效。 政府现在还给加拿大人5年的时间开始偿还这笔金额，而不是之前的2年，适用于2022年至2025年进行或已进行“购房者计划”提款的任何人。 其次，加拿大还将修改现在抵押贷款规定，允许每月有偿还房屋债务困难的人将还款期限永久延长至35年！ 从8月1日起，购买新建房屋的首次购房者也将获得30年期的抵押贷款。 方慧兰在新闻发布会上表示—— “面对住房短缺及高昂的租金和房价，年轻的加拿大人感觉自己处境不利，这是可以理解的。这（新政策）意味着大家每月还款额降低，更多年轻人可负担得起每月的抵押贷款。” 根据现行规定，如果首付款低于房价的20%，允许的最长摊销期为25年。 政府表示，现实就是现在大家买房所需的首付和攒钱所需的时间都比以前多得多，因此提出这一新政，2022年1月1日至2025年12月31日期间已经或将取款的人也会有更多时间开始还款。 加拿大房屋建筑商协会也主张延长摊销期限，表示延长5年将有助于提高负担能力、刺激更多建设。 2023年4月2日，加拿大推出的首次购房储蓄账户（First Home Savings Account）首次上线，鼓励大家充分利用这个计划存钱买房。 这个账户允许潜在购房者开户后开始储蓄，时长15年，每年存款上限为8000加元，终身供款上限为40000加元。 截至目前为止，加拿大已经有超过75万的加拿大人开设了FHSA。而最近加拿大政府一系列的住房新政策都将与这个计划相互作用。目的只有一个：让更多加拿大人买房。 除此之外，加拿大政府还宣布了对《加拿大抵押贷款宪章》的修改，其中就包括要求金融机构提供永久摊销减免，以保护某些现有房主，允许符合条件的人将每月抵押贷款还款额减少到可负担水平。 从上周开始，特鲁多就接连宣布了好几项住房新政，又是拨款建房、又是打压房价，可以看得出来，加拿大的住房危机是真的迫在眉睫了。 一方面，政府希望通过各种渠道帮助加拿大人能够买房、租房；另一方面，现有住房资源短缺也是一个亟待解决的问题。 去年年底，联邦住房部就宣布了“战时建房计划”，试图通过重启当时的建房模式，在加拿大建造更多房屋。 本周三，加拿大国会预算官表示，如果想要填补目前的“住房缺口”，加拿大需要在2030年之前多建造130万套住房，才能将空置率恢复到历史平均水平。 CMHC预计的数字更多，表示加拿大需要多建造350万套住房，才能将负担能力恢复到2003-04年的水平。 当然了，政策是出来了，加拿大民众对此的信心却不太高。 一项民调结果显示，大部分加拿大人对自己拥有住房的前景越来越悲观，别说买房子了，就连租房子都成问题，而政府试图通过一系列新政，重新赢得年轻人的支持， CIBC最新民调显示，现在76%没有房产的加拿大人感觉买房就是一件遥不可及的“梦”！ 至少有70%的无房族表示自己“被房价排挤”；63%的人表示很难攒够首付；55%表示他们只有通过继承或家人的资助，才能买得起新房；25%的人表示正在考虑与朋友一起合资买房。 昨天，加拿大央行宣布维持利率在5%不变，许多潜在购房者也决定继续保持观望，等待进入房市的最佳时机。 Ratesdotca抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示，“部分人已厌倦等待利率下降，并对利率大幅和快速下降失去信心，正在放弃购房打算。” 然而，也有人愿意等待， 他指出，房地产市场现在的状态就是“继续处于停滞状态”，特点是供应紧张，“对理想房产的竞争激烈”。 有不少华人就吐槽，又来一堆治标不治本的政策，有时间作秀，没时间解决经济和难民问题，先不说年轻人哪来6万多的RRSP，目前这房价，多出来这2万5能买个啥…

有人不买单 就在今天（4月4日），特鲁多再次撒钱，宣布政府将启动一项15亿元的“加拿大租金保护基金”计划，目的是维持全国各地的可承受租金价格！ 刚刚，特鲁多在温尼伯召开新闻发布会，宣布了这一消息，并表示—— “我们需要更多可负担住房，在全国各地都需要。不幸的是，太多这样的房屋面临拆除，改造成公寓，或者卖给投机者和大公司，从而提高租金。” “人们被租金赶出了自己的社区，这是不行的，所以我们必须提供帮助。” 最近这一周以来，特鲁多接连宣布了多项拨款新政，其中多项都是针对住房问题的，这些也都是即将在4月16日公开的2024年联邦预算案预告内容。 今天拨的15亿预算，主要是为了不让投机商购买租赁公寓。 特鲁多表示，这笔钱将向非营利组织、社区住房供应商和其他合作伙伴提供，分为10亿贷款和4.7亿捐款，帮助他们购买廉价租赁房屋，不让投机商有机会抢先。 他表示，这15亿将作为维持租金价格的一步，确保低收入租房者的长期负担能力。 今天出席发布会的还有加拿大住房部长弗雷泽（Sean Fraser），他表示，在这过去10年，加拿大失去了数十万套可负担房，其中有的是因为建筑物没有得到适当维护而被拆除，但也有很多是被转手，业主翻新并“抬高”了租金。 “在加拿大，只有不到4%的住房库存是由非营利组织或政府在市场之外持有的。相比之下，世界发达经济体的比率约为8%。” “在道义上，我们有义务确保国家的每个人都有栖身之所，都有一个安全、负担得起的家。” 确实，加拿大现在很多地方的租金都一涨再涨，尤其是温哥华和多伦多，已经几近失控了。 不仅是租金，房价也一样。 今天，加拿大按揭与住房公司（CMHC）发布了预测报告——到2025年，本国房价将达到2022年初的峰值水平，并在2026年达到新高！ 这份最新住房市场前景报告指出，预计今年加拿大的住房开工率将下降，然后在2025年和2026年恢复，这反映了利率上升对新建筑的滞后影响。 2023年，加拿大6大城市共开工建设137915个新单位，新公寓激增，开工水平与过去三年持平，但预计供应量还是跟不上需求量，导致未来几年租金上涨，空置率下降。 未来三年，住房所有权市场的可负担性也将是一个令人担忧的问题，因为抵押贷款利率下降和强劲的人口增长可能会刺激住房销售和价格的反弹。 CMHC预测，2025-2026年的销售水平将略微超过去10年平均水平，住房仍然非常昂贵。 特鲁多最近这一系列大动作，也不是全都被支持的。 前几天，他宣布联邦预算案新政，表示将拨款60亿基础设施基金，用于支持住房建设，还有4亿的住房加速基金。 不过，这基金是有附件条件的，以魁北克省和安大略省带头的几个省份都直接拒绝了这个计划，表示这侵犯了他们的管辖权。 特鲁多表示：“我们需要更多经济适用房，需要基础设施来帮助建造这些住房，帮助更多加拿大人拥有自己的住所。这事关公平--确保社区拥有他们需要的安全、高质量的住房。” 这笔基础设施基金的目标是加快住房基础设施的建设，如供水、污水处理、雨水排水和固体废物处理。 其中10亿将用于城市的紧急基础设施需求，因应“支持迫切的基础设施需求”，需要建造更多的房屋；50亿用于与各省和地区达成协议，支持长期优先事项。 联邦政府对各省和地区附加了条件：只有承诺采取一系列行动的情况下，才会拨出资金，但各省似乎并不买单，尤其是接收了大部分移民和难民的两个东部省份。 最先跳出来反对的就是魁省，他们表示，特鲁多如果真的想要解决住房问题，应该要先解决移民问题。 “我们绝不接受联邦政府干涉管辖范围，其责任范围内的紧急问题却没有得到处理。” “如果联邦政府想帮助解决住房问题，就应该纠正目前流入魁北克的寻求庇护者比例过高的问题。” 说白的就是：移民问题不解决，撒再多钱都是白扯！ 最近这几年，加拿大广收难民，早就引发加拿大人的强烈不满，而安大略省一直是接受难民最多的省份。仅2023年，加拿大就共接收6万难民，其中4万人都留在了安省。 另外，通过航空入境加拿大的难民大多从蒙特利尔的特鲁多机场进来。2022至2023年，抵达并申请难民的人数几乎增加了10倍；多伦多皮尔逊机场同一时期的难民申请数量也增加3倍以上。 也难怪这两个省反应这么大了… 加拿大移民局数据也显示，2019至2023年间，约有7.2万人在机场提出难民申请，占这5年所有难民申请约18%。即便申请被拒了，还是有许多申请人非法都留在加拿大。 加拿大边境服务局表示，他们已向“被拒绝的难民申请人”发出了超过28000份“有效逮捕令”。这也说明了，政府在驱逐非法难民方面确实面临着困难。 就是说，这难民问题不解决，特鲁多还得再花纳税人多少钱“善后”？

不容乐观 加拿大联邦和各省纷纷推出财政刺激措施，旨在推动房地产建设，许多购房者曾以为买房之路将因此变得更为平坦。 然而，大家可能太乐观了。 加拿大皇家银行（RBC）的最新报告如同一盆冷水，冰凉地浇灭了这份预期。 报告直言不讳的表示，在2023年的最后一个季度，加拿大买房负担已经达到30年来最难。 将其描述为“地狱难度”也不为过，尤其是在温哥华，已陷入一场“全面危机”（full-blown crisis）。 这份报告的撰写人、RBC助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）表示， 尽管今年利率可能出现某种程度的下调，但对于怀揣购房梦想的人来说，几乎不会带来任何缓解。 利率飙升已经远远抵消了全国房价的小幅下跌。 高利率意味着收入中位数为 85,400 加元的加拿大家庭在 2023 年最后三个月需要花费 63.5% 的资金才能支付拥有一套普通住房的费用(每年的房贷还款及其他开销)，而上一季度为 61.8%。 十年前，所需的资金还不到收入中位数的 40%。本世纪初，这一比例在 30% 左右。 BC省更惨。 在温哥华，需要收入中位数的 106.4% 来支付所有权成本。在维多利亚，这一数字为 80.2%。 在温哥华，只有那些收入极高或能支付巨额首付款的人，才有可能实现购房梦。 “这确实限制了潜在买家的数量，并不是说那些被拒之门外的人就完全买不上房。但就目前而言，他们被挤到了边缘，并有可能在很长一段时间内都处于这种边缘状态。” 令人震惊的是，2023年最后三个月，综合住房（composite home，包括独立式住宅、联排别墅和公寓，为一个方便统计的指标）房价为79.63万，略有回落，但其月供却增加了超过3.3%，达到了3990元。无疑使那些已经感到经济压力的购房者雪上加霜。 在RBC追踪的所有市场中，住房负担能力普遍下降，其中温哥华、维多利亚和多伦多的情况最为严重。 由于新冠期间房价上涨了50%，即使利率下降，购房难的问题仍将持续。住房供应无法满足强烈需求，是让购房难度升级到“地狱模式”的根本原因。 UBC尚德商学院（Sauder School of Business）的经济学教授汤姆·戴维多夫（Tom...