10月17日,联邦财政部长Bill Morneau宣布新贷款政策,并表示联邦政府目前没有下一步给房市继续降温的计划,不过他表示加拿大政府将会密切关注住房市场,在新的贷款政策下,一切都还将处于一种不确定的状态。本周二(11月1日),作为加拿大第二大商业银行多伦多道明银行(TD BANK)率先做出反应,宣布上调贷款利率。

 

新政后银行按揭成本大幅提高

TD加息或为抵消成本

TD银行之前2.7%的基准利率已经维持了15个月左右,此次成为加拿大联邦政府出台限制贷款政策以来首个提高基准利率(最优惠利率)的银行。TD银行的基准利率与央行的0.5%利息差扩大到前所未有235个基点 。

2008年金融危机之前,商业银行与央行息差一直稳定在150个基点,不过各大商业银行出于自身利益考虑,抛弃了这个传统,多次在央行加息和减息过程中留一手,截留利息差,导致与加拿大央行息差不断扩大。商业银行的这种行为某种程度上,损害了加拿大央行货币政策的有效性。

浮动房贷利率取决于商业银行自己的决定。虽然央行一再降低基准利率,但是每次降息,商业银行拒绝把降息实惠全部返还客户。以2015年7月的降息为例,加拿大央行降息0.25%,而是TD银行宣布为客户降低利息0.1%,之后其他四大银行都宣布减息0.15%,TD银行随后无奈才宣布跟上其他银行的减息幅度。

 

 

最优惠利率/基准利率(Prime Rate)

这次TD银行调整的是浮动利率的基准利率,又称最优惠利率,为特定道明加拿大信托信贷产品(如个人贷款、个人信贷等)的基准,实际贷款利率由这个最优惠利率调整得出。

最优惠利率是商业银行向最优质客户收取的贷款利率,发挥着保障银行业市场化运营、维护本国金融稳定的积极作用。

央行近日宣布维持基准利率不变,甚至暗示可能降息。然而,商业银行却作出与央行步调不一致的加息决定,这几乎是从未有过的,这说明按揭贷款行业发生了重大改变。

——利率信息网站RateHub的合作创办人、

房贷中介公司Canwise Financila总裁James Laird

 

上个月联邦收紧借贷政策,很多首次置业者会因无法满足要求而被排除在市场之外。首付在5%和20%之间的首次购房者,作为高比例贷款群体,必须由抵押贷款保险控制风险,以保护银行机构免遭违约。而且贷款人必须通过“压力测试”。压力测试的标准是按照主要商业银行的五年定期房贷利率(目前是4.64%)来检查贷款申请者是否具有还本付息的能力。这个政策不一定能限制外国买家炒房,但却有可能影响加拿大普通工薪阶层。

利率信息网站RateHub的合作创办人、房贷中介公司Canwise Financila总裁James Laird说,在联邦房贷新规生效后的不到一个月时间里,银行业的按揭成本已经大幅提高,提高利率才可以抵消这部分额外的成本。“这可能就是这次TD加息的原因。”

除了利率,银行的房贷收费也在提高。鉴于房产价格不断攀升,银行对于未来的风险评估以及有所顾忌,必须考虑坏账准备金的问题。国债市场的情形非常微妙,全球央行携手压低长债的收益率,使得目前长短债之间的收益率差距非常小,去年就已经接近2008年的水平。银行遭受到的息差冲击已经近乎极致,所以必须考虑提高房贷收费弥补损失。

业界人士认为,即使加拿大央行降息实行负利率,商业银行也不太可能对其客户实施负利率,因为商业银行必须依赖利息差生存。即使利息差为零,商业银行的生存基础也不复存在了。

 

哪些人受影响?

联邦要求银行做好崩盘准备

TD银行在周二的一份声明中表示,将贷款利率从2.7%上调至2.85%,并立即生效。已选择固定利率的客人将不受影响,只有选择浮动利率(variable rate)的贷款人会受到影响。其他产品如信用额度(lines of credit)不受影响。

银行极少在央行没有改变利率的情况下改变银行贷款基准利率。通常情况下,央行作出利率调整时,商业银行才会跟进进行调整。甚至某些时候,银行方面在央行调整之后也会继续保持银行的基准利率不变。

目前尚没有其他加拿大商业银行表示将会调整基准利率。但加拿大联邦政府此前已经告知各大银行等主要放贷机构,要求他们增加对抵押贷款风险和房市崩盘的准备。

 

固定(fixed)vs. 浮动(variable)利率

固定利率意味着贷款期内利率保持不变,因此贷款者可以准确预知供款额,也可以提前计算出贷款期满时已偿还的本金。

浮动利率每月也许会有所更改。过往数据显示,在利率稳定时,浮动利率通常较固定利率房屋贷款节省更多。当利率变动时,贷款者的供款额仍维持不变,但还息及还本的比例则根据利率更改。假如利率下调,贷款者每月定额供款中用于偿还本金部份将会增加,令贷款者可以较快还清房屋贷款。

 

借贷行业疑有巨变  央行不考虑上调通胀目标

收紧房贷和之前省府向海外买家另征15%的物业转移税类似,都是从供求中的需求端入手。Urban Analytics执行长Michael Ferreira曾对《加拿大地产周刊》表示,忽视供应、操纵市场需求的调控政策,是最简单的但也很危险的一种方式。

James Laird表示,这个举动将会对借贷行业带来很大的改变。卑诗地产协会曾在报告中指出,联邦政府新颁布的按揭政策,可能会造成首次购买房屋的家庭的购买力降低,进一步恶化房屋可负担性问题。

经济学家Will Dunning在他的报告中指出,联邦按揭新政在打击到温哥华和多伦多首次购房者的同时,还影响到了其他地区的首次购房者。以长期的角度来看这的确是个不错的政策,但这么做会降低需求,导致价格下降。一旦房价开始下降,发生“滚雪球”的情况,将引发非常严重的问题,会直接影响到经济。

 

我们非常清楚地意识到不平衡的房地产市场对金融体系产生了威胁。不过这些威胁或者说不确定性还是在我们容忍范围之内的。

——加拿大央行行长Stephen Poloz

 

就在TD宣布提高利率的同一天,加拿大央行行长Stephen Poloz为央行维持2%的目标通胀率作出辩护。他表示,加拿大联邦和地方政府近期出台的一系列政策将会很好的解决目前房地产市场存在的债务风险问题。央行暂时并不打算利用利率工具来冷却加拿大个别地区过热的房地产。

Poloz对于目前加拿大央行和联邦政府之间在财政政策方面的氛围表示满意。他指出,加拿大目前通胀率目标为主的政策方针仍然运转稳定。加拿大政府1991年确定以通胀率为基准的货币政策,并自1995年一直保持2%的通胀率,央行拒绝了将通胀目标调至3%的提议。Poloz认为,“通胀率为目标的财政政策主体运转良好,不过我们仍然会继续在细节上对政策进行改革。”

业内人士认为政府希望看到房价继续攀升。因为这样带动了经济的发展,激活整个产业链,最怕的就是都不消费,没有消费热点。 房价不停上涨,央行还不上调住房贷款利率,其实就是维持对房价的刺激,是抑制加拿大通货膨胀的一个重要手段。

 

通货膨胀目标制

在这种政策框架下,稳定物价成为中央银行货币政策的首要目标,中央银行根据通货膨胀预测值的变化进行政策操作,以引导通货膨胀预期向预定水平靠拢。

如果预测结果高于目标通货膨胀率,则采取紧缩性货币政策;如果预测结果低于目标通货膨胀率,则采取扩张性货币政策;如果预测结果接近于目标通货膨胀率,则保持货币政策不变。