8月底,大温有业界人士和机构统计了8月上半月的房屋销售均价,得出“过去28天房价跌幅20.7%”、“过去三个月跌幅24.5%”的结论,中西各大媒体接连打出温哥华房市崩盘、暴跌的标题,导致不少人产生了恐慌情绪。《加拿大地产周刊》在80期分析指,高、低端物业在市场上的挂牌比例可在很大程度上影响房屋均价,因此均价并不能准确反映房市涨跌,民众应参考更精确、更稳定的房屋价格指数和基准价。

大温地产局(The Real Estate Board of Greater Vancouver,REBGV)和菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board,FVREB)终于在9月2日发布了各自辖区8月的房屋销售数据。价格指数显示,大温及菲沙河谷地区的房价不但没有暴跌,反而分别微涨了0.3%、1.4%。

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大温房价总体微涨 独立屋仅跌0.1% 惠斯勒公寓涨幅最大

从大温地产局统计的房屋价格指数来看,8月份大温所有房屋的平均指数价格为93.31万,较上月微涨0.3%,在过去3个月涨了4.9%,比去年8月份高出31.4%。其中独立屋房价与上月相比仅跌0.1%,城市屋上涨1.3%,公寓房价上升0.7%。

独立屋8月份基准价为157.73万元,比去年同期增长了35.8%。独立屋房价月涨幅最大的地区为惠斯勒、斯阔米什(Squamish)、匹特草原(Pitt Meadows),涨幅分别为3.3%、2.6%和2.2%。独立屋跌幅最大的地区为措瓦森(Tsawwassen)和高贵林,房价较上月分别跌了1.8%和1.3%。

城市屋的平均基准价比去年同期增长了31.1%达到了66.9万元。北本拿比城市屋的月跌幅最明显,达2.1%;高贵林及满地宝均跌0.7%。大温其他地区的城市屋市场均呈微涨趋势,以北温及本拿比东部涨幅最大,分别为3.7%、3.2%。

公寓的8月份基准价为51.43万元,比去年同期增长了26.9%。在公寓市场中,措瓦森、拉德纳(Ladner)和温哥华西区的房价低于上月数据,跌幅分别为4.1%、3.4%和0.9%。惠斯勒公寓价格上升6.3%,为大温所有地区、所有房型中,月涨幅最大的物业。同时,惠斯勒独立屋的月涨幅也是大温地区最大的。惠斯勒走俏很可能是因为该地区不在大温加税地区之内,距离温哥华只有两小时的车程,作为著名旅游、度假城市也为大家熟知,对于外国买家来说,不用付 15%的新税,让惠斯勒物业变得非常有吸引力。

 

大温8月销量回到历史正常水平

今年8月份,大温地区的房屋成交量为2489套,比去年同期下降了26%,较今年7月份的3226套下降了22.8%。这是今年以来,成交量第一次低于3000套,也比该月的十年平均成交量低了3.5%。

独立屋成交量为715套,比去年同期的1290套下降了44.6%;城市屋成交量为431套,比去年同期的578套下降了25.4%;公寓成交量为1343套,比去年同期的1494套下降了10.1%。

“我们前阶段看到的屡屡破纪录的成交量终于回到了历史的正常水平”,大温地产局总裁Dan Morrison说道。“最近一两个月大温地区的成交量已经产生下行趋势。政府新推出的针对外国买家15%的税,打击了外国买家的积极性,当然,这个新政策也增加了本地买家、卖家的不确定性。”

Morrison表示,“目前我们依然看到,在大多数地区,市场的买卖双方依然在不平衡的位置。然而,在高房价的地区,我们可以看到独立屋的成交量明显下降了,这会导致最近的房屋均价会出现下降,当然7月份的指数房价看起来还没有改变。”

8月份大温市场上新增挂牌量为4293套,比去年同期的4281套增加了0.3%,比今年7月份的5241套则降低了18.1%。8月总挂牌量为8506套,比去年同期的10897套降低了21.9%,比今年7月份的8351套增加了1.9%。

一般来说,当售出与待售比低于12%的时候,房价会有下行的压力。当该比例达到20至22%时,房价则有上行的压力。6月份该比例为56.3%,7月为38.6%,而8月为29.3%,该数据显示目前依然是卖家市场,但这个比例自今年2月份以来一路下滑。

 

菲沙河谷总体房价上涨 与往年同期差别不大

菲沙河谷地产局的8月地产市场报告指,这月在MLS所有类别物业的成交量有1694套,较去年8月下降2.3%,比今年7月的1962套下跌13.7%,成交量跌幅有所放缓。统计数据显示菲沙河谷的独立屋成交量也出现下滑,但地产局认为此状况与15%的外国买家物业转让税无关。

8月菲沙河谷所有类型房屋的平均指数价格为64.28万,较上月微涨1.4%,在过去3个月涨了8.3%,比去年8月份涨了38.3%。其中独立屋房价较上个月微涨0.8%,城市屋上涨2.5%,公寓房价上升3.5%。

菲沙河谷地产局主席Charles Wiebe称,菲沙河谷的房屋销量通常会在7月及8月放缓,而今年8月份的成交数量仍比10年平均值高,但并没有高出太多。只有公寓成交量比过去10年高出不少,显示出公寓市场行情较好。Wiebe估计,房市成交量恢复正常水平,将有机会反映在价格上,因此区内某些房型的价格可能出现下滑。

南素里/白石房价最高 城市屋、公寓涨最快

菲沙河谷独立屋8月份的平均放售日数为20天,去年同期则为32天;7月平均放售日数为18天,去年7月则为33天。

菲沙河谷独立屋成交量为634套,与去年同期的895套相比减少约29%,与今年7月的828套相比也减少23.4%,基准价则为88.86万,比去年同期增加41.2%,较上个月微升0.8%。

城市屋的成交量为411套,基准价为41.84元,比去年同期增长了36.4%,较上月涨2.5%。

公寓的成交量和为455套,基准价为248,400元,较去年同期涨了29.7%,较上月涨3.5%。

在菲莎河谷地区,除了北素里、北三角洲的独立屋房价较7月下跌了0.4%和0.3%,其余地区的各类房型的房价均持平或微涨。

北三角洲独立屋的基准价为89.54万元,北素里为88.6万元;其中最贵的属南素里/白石,达149.58万元,比整体低陆平原的独立屋基准价126.41万元更高,南素里/白石城市屋、公寓的月升幅也是全区最高,分别为3.3%、4.4%,但独立屋房价月升幅不如区内其他城市。

 

我们还需要一些时间才能知道这个新税对市场的作用,我们希望能看到政府对外国买家的下一个动作。

——大温地产局总裁Dan Morrison

 

我并不认为外国买家税对菲沙河谷区内房市造成影响。新的统计数字“符合预期”,与往年此时差别不大,我并不感到担忧。

——菲沙河谷地产局主席Charles Wiebe