2016年的地产市场充满了变动、机会和焦虑。过去两年大温房价涨幅惊人,成为加拿大最火热的地产市场。从2016年年初卑诗省府就开始调整物业转移税,并暗示将有更多举措出台,以抑制房市过热。一年间,省府出台了15%外国买家税,温哥华市确认征收物业空置税,联邦收紧了自住房免税优惠及贷款政策。本期《加拿大地产周刊》带你回顾2016年震撼地产市场的十大政策。

 

2016年2月

“劫富济贫”调整物业转移税

2月16日,卑诗省财政厅长麦德庄(Mike De Jong)公布了2016/2017年度财政预算案,在预算案公布以前省府就暗示将采取措施管理红火的房市,果然新的预算案重点落在了房屋政策方面。

物业转移税是在卑诗进行房屋买卖交易时都要缴纳的一种税,每次新屋主向地产局申请变更屋主时要根据房屋价值缴纳物业转移税。在原有制度下,首购族购买的房产如果低于47.5万元,就不必支付物业移转税。如果不满足首购族的条件或是房产价值大于47.5万元,则要支付物业转移税,计算方法为房价前20万的1%加上其余的2%,比如购买一间250万的房屋,需缴纳48000元。

在新政下,购买新屋的物业转移税(Property Transfer Tax)豁免门槛从47万5000元提高到75万元,但购买者必须是本国公民或永久居民才能享此优惠。新政增加了200万元以上房屋超出200万部分的物业转移税税率,从2%提高到3%。如此,250万房屋需缴纳的物业移转税为53000元。

虽然与先前预测不符,但省府的新政确实和之前的表态一致,通过实行宽松的税收政策来减免首次购房者的房产税。新政策还有点“劫富济贫”的味道,对购买超过200万房产的买家征奢侈税劫富人的财,免除75万以下新屋买家的物业移转税来济低端购买者的贫,帮助年轻人置业。

总的来看,省府推行新政的动机和目的就是希望“缓和”地产市场的矛盾,但绝非生硬的“打压”,也没有提出绝对的政策,最终目的还是希望促进地产市场的进步和发展。

 

2016年5月

卑诗省严打影子转售

转售合同需卖家同意

转售收益归原始卖家所有

christy-clark-610px-2作为全国房价最高的地区,温哥华的房市持续火热,但无论房价涨到什么程度,无论民众和学者如何要求收集海外买家数据,卑诗省政府一直没有对房市进行控制或干预。随着影子转售、逃税等不良行为逐渐发酵,今年2月初省府首次向地产经纪发出警告。2月中旬卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)第二次对地产经纪发出干预警告。3月18日简蕙芝正式宣布,省府将严厉打击“影子转售”的行为。

3月18日早晨,简蕙芝在斯坦利公园的一次讲话中正式宣布,省府将严厉打击,杜绝“影子转售”的行为。她表示,政府正在修补政策上的漏洞,今后卖家不仅要签署专卖合同,还要向买家附上详细的关于房屋买卖历史的知情同意书。此外不论房屋经几次转手,利润必须归于原本的销售方。而那些违反规定的地产经纪,很有可能要被吊销执照。

此前,影子转售尽管存在争议,但从法律上来说,并不能完全算作违法,而简蕙芝和省府的决定无疑直接为此类争议画上一个句号。至于对价值大涨的已售房屋是否应该采取相应措施,简蕙芝表示,政府可以从房屋转手中得到税收,已经购得房屋的买家也没有道理因为正常投资而受到处罚。

按照之前的规定,买家转售合同不需要经过卖房者同意,也无需与他们分享收益。

新政策规定,地产经纪制定“转移合约”(Assignment Clause)时,必须加上两项新条款并获卖方签署确认。这两项新条款包括,合约转移时须得到卖方同意,以及规定交易的最终获利归卖方所有。如果买方要求从合约上剔除上述两项条款,必须先获得业主同意省府的这项规定适用于5月16日或以后签署的购房合同,之前签署的合同不受新规则约束。

专家表示,影子转售在当前的房产市场上仅占很小的比例,归管影子转售不能从根本上解决房价过高的现状,银行低利率和房源不足才是导致市场火热的真正原因。

影子转售 Shadow Flipping

“影子转售”是指地产经纪利用销售合同中的转移条款(Assignment Clause)将买卖合约转手多次,通过转售的方式推高房屋价格,从中抽取佣金,逃避缴付物业转移税及资本增值税等相关政府税款。

 

 

2016年6月

省府收集外国买家数据

非加拿大本土买家需申报国籍

a从6月10日开始,政府使用新的物业转移税表(Property Transfer Tax Form Version 26),非加拿大本土的买家必需申报国籍,而加拿大人(包括永久居民和公民)无需申报国籍。另外卑诗省政府开始公开买房者的数据,以供公众查询。

7月7日,卑诗省财政厅首次公布了6月10日至6月29日之间,全省10,148宗房屋交易的外国买家数据。数字显示,全省10,148宗房屋交易当中,有337宗涉及外国买家,外国买家占大温房屋交易总数的5.1%。其中有258宗交易的买家来自中国,占全卑诗省物业交易总数的2.54%,即占所有外国买家交易的76.6%;美国人以23宗交易居次,不到中国人的10%

大温地区在这段期间房屋交易数量达5,118宗,当中有260宗是外国买家,占交易总数的5.1%。至于外资投入为3.51亿元,占总房屋成交金额54亿元的比例则是6.5%。

在大温各城市当中,列治文有最高的外国买家比例,高达14.3%,外资占总交易金额达到14.2%;本拿比的外国买家比例占10.9%,外资占总交易金额9.7%;温哥华市外国买家的比例只有4.1%,外资投入为6426万元,占16亿元总房屋交易金额的3.9%;素里外国买家则有3.3%,外资占总交易金额4.7%。

个人信息(Individuals)

新税表将要求买房者填写主要居住地地址,并询问其是否是加拿大公民或永久居民。

公司信息(Corporations)

如果以公司名义购买房产,新规要求披露公司董事的人数;加拿大公民、永久居民的人数及非公民、非永久居民的人数;董事的姓名、住址及国籍。省府将与加拿大国税局(CRA)分享这些信息,以便更好的收取税款。

被动信托的承让人及受益人(Settlors and Beneficiaries of Bare Trusts)

当承让人以被动信托(又称无条件信托)注册并提供信托创立人和受益人的资料时,承让人也须披露有否以被动信托人身分持有物业以及国籍信息。

 

2016年6月

卑诗地产结束自我监管

禁止双重代表

6月29日,BC省政府宣布了一则颠覆卑诗省地产业的重磅新规:结束卑诗省地产业的自我规管(Industry self-regulation),即省内的地产交易不再由卑诗房地产议会(The Real Estate Council of BC,RECBC)监管,政府开始全权管理、监督、审视行业透明度,并向各部门问责。

省长简蕙芝表示全盘接收卑诗省房地产议会成立的独立地产咨询小组(Independent Advisory Group,IAG)提出的28条建议,“在看完行业报告后,省府决定终止地产行业自我规管的特权。”这个宣布无疑给卑诗省房市带来一系列改变。“这个报告揭露了危害地产业的不法行为,尤其是在低陆平原地区。这些行为加大了购房者的风险,同时拖累了地产经纪的名声。我们将采取措施,在省民做出人生中重要投资,即购买房产的时候提供保护。”

在简蕙芝宣布收回省内地产监管权的前一天,IAG就省内地产经纪的操守问题发表报告,并提出28项建议,包括将违规经纪的罚款由原本的1万元大幅提高至25万元。

新的行业管理机构还将监管实施《职业和道德行为规范》(Code of Ethics and Professional Conduct),该规范对持牌经纪有更高的要求,引进了备案和报告机制,以揭露损害客户利益的行为。

省府宣布新政之后,不少媒体以“打房”为题,引发大温地产界的恐慌。省府新规真是为了打房吗?作为省府此次调控的重要依据,IAG发表的长达60页的报告其实并没有针对房屋可负担性。

IAG的报告将重点放在整顿经纪及地产机构的纪律上,提出的建议有四个大方向,分别是透明度和职业操守(Transparency and Ethics)、合规审查及惩罚(Compliance and Consequences)、行业监管结构和治理(Industry Structure and Governance)、公众形象及经纪教育(Public and Licensee Education)。

简蕙芝及省财政厅长麦德庄的发言也将重点放在整顿行业纪律及形象上。麦德庄表示,“政府正在评估提高地产行业透明度、保护购房者的最佳、最快的方案。我们正在研究法规,计划扩大地产管理者的权利,以解决现有的问题。确保公共利益,采取更严的规范,提高处罚力度。”

简蕙芝特别强调,卑诗省将结束双重代理(Dual Agency),以避免买卖双方利益冲突,保护消费者权益。IAG在报告中澄清,“双重代表”(Double Ending)经常和“双重代理”互换使用,虽然Dual Agency被禁止,但是Double Ending的情况仍可操作。

Dual Agency指经纪同时代表同一物业的买方和卖方,或代表多位买家的情况。双重代理经纪既为买家争取利益,又代表卖家,为卖家争取利益。这个情况很像是一位律师既代表原告,又代表被告,通常会产生利益冲突。为了保护买卖双方的利益,法规原先规定在买卖交易开始时,买方和卖方都要明确地被告知这场交易是Dual Agency,地产经纪要分别和买方和卖方签订书面的Dual Agency代理协议;在交易过程中,除非明确授权,经纪不得将任何一方的信息通报给另一方。

代理协议黑纸白字写得清清楚楚,但具体执行起来就不那么简单了。一个经纪居中,既要撮合成交易,又要分别保护买卖双方的利益,谈何容易。因此,地产业更流行“双重代表”(Double Ending)的做法。Double Ending是指经纪代理买卖其中一方,但为另一方起草Offer或提供其他服务,名义上并不是另一方的经纪,也不需为另一方履行经纪的义务。事实上,在Dual Agency和Double Ending的情况中,经纪都能在一次交易中从买卖双方都收到佣金。

IAG承认即便省府不再允许Dual Agency,但是无法禁止Double Ending。IAG坦言,省府明令禁止Dual Agency之后,反而会刺激买卖其中一方不找经纪代理自己,令Double Ending的情况更严重。

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2016年12月

省府推出首购族免息贷款计划

12月15日,省长简蕙芝宣布卑诗省将启动一个新项目“卑诗省首次购房者房贷伙伴计划(B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership program)”,帮助首次购房者上车,向他们提供五年的免息、免偿付贷款。卑诗省将于2017年1月16日开始接受该计划的申请。

该项目将向省内的首次购房者提供最多3.75万元,或最多占购买价格5%的贷款,在25年的摊销期内的前五年,实行免息、免还款。

省府对于这笔资助的总额没有设限额(There is no cap),简蕙芝在发布会上确认,这个项目的预算是开放的。

只要房屋仍然是申请人的主要居所,房屋买家在前五年无需支付每月利息或本金。五年后,购房者开始按当前利率每月偿还贷款。购房者将在剩余的20年内偿还贷款,可以随时多支付月付或全额偿还,而不会受到任何处罚。

新政的发布立刻引起了省民的广泛关注与讨论。有地产经纪认为,75万元以下的房子要涨价了,公寓市场将受到较大的影响。列治文、本拿比、温哥华市中心、新西敏等地区的75万元以下的公寓将会吸引更多人入市。75万元以下的小型独立屋以及即将完工的楼花也将吸引更多投资。

在大部分大温地区,75万元足以购买两房的公寓,特别是在列治文、本拿比等城市,购房者会有很多选择。目前列治文房龄低于10年的两房公寓的价位在60万左右,全新两房两卫公寓大约70万。80%的本拿比公寓可以在75万元内买到,不过最核心的地区可能会超过75万。在温西大约可以买到一房一书房的格局,过半的温哥华市中心的公寓价格在75万以上。

购房者普遍认为新政的限制条件比较多,额度也不算大。原先可负担40万元房屋的购房者,在新政下,也许可以买下50万元的房子。

这条限制适用于高比例房贷,即超过房产价值80%,即首付比例没有达到20%的贷款。根据新政,如果购房者的首付比例高于购房款的20%,那么就不满足新政的条件了。

对于高比例贷款者来说,拿到预批并不容易。加拿大央行(Bank of Canada)在上周四公布的金融体系评估报告显示,在过去一年里用高比例房贷买房的加拿大人中,有将近三分之一的人通不过联邦政府新规定的审查。

至今为止,15%的物业转移税、空屋税以及此次的贷款政策,都是在买家端加以限制或施以帮助,三级政府并没有出台解决供应端问题的政策。

 

申请者资格要求

过去5年必须是加拿大永久居民或公民

过去12个月在卑诗省居住

不曾拥有过物业

家庭年薪不超过15万

购买物业价格不高于75万

五年内必须是自住房及不得转卖

必须有CMHC房贷保险