姓名:黄红(Hannah Huang)

专长项目:低买高卖,楼花转让

这几年大温地区楼市火爆,地产经纪也跟着火红。而因为楼市火爆,让“炒楼炒房”的议题被民众关注,政府也开始注意相关的税务问题,并希望推出各种政策来冷却房市。这时候买卖房地产,选一个专业有经验的团队和地产经纪,分辨楼市发展趋势,把握买卖节奏变得相当重要。

黄红的名字,一下子就跳出来,吸引住所有买家卖家的眼球。因为这个名字,除了专业和经验,还代表着同理心与爱心。

做了近十年的地产经纪,在黄红眼里,这份工作,最让她感到开心的一刻是,除了帮客户顺利成交,还特别是在与上帝抢时间的交易中大获全胜,并为客户创造了价值。

她向加西周末讲了一则故事,去年8月海外买家物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT)实施前四天,有个客户打了通紧急电话给黄红,想在政策实施之前买套公寓房,但从客户提要求到政策实施,只有三天半的时间,怎么办?

为客户一搏 不惧与上帝抢时间

“那客户是一个孩子的妈妈,只有40万的预算买房,其实经纪能赚的并不多,但我认为,若能帮助她顺利安家,对自己也是个挑战,决定接下。”由于时间紧迫,接下之后,冷静下来,她开始规划时间,当天晚上帮客户找房选房预约看房时间,第二天去看房,客户很满意其中一间,很快就跟卖家谈定交易。

然而麻烦的事还在后面:银行贷款和律师成交。在找房的同时,黄红积极协助客户跟贷款银行办理贷款的手续,贷款在需要的时间得以通过。

其中最大的困难就是找房产律师,但那个时候,很多人都要赶在政策实施前买房,很多房产律师忙不过来,排不出时间来处理黄红的案子。有的律师甚至狮子大开口要几万元的费用才受理,而黄红不愿意让买家客户花额外的律师费。

黄红找出电话簿,一路打电话询问也一路吃闭门羹,连霍普(Hope)那边的律师也不放过,4个小时后,终于找到素里的一个印裔律师愿意帮忙,且收费合理,第三天晚上即开始作业,熬夜加班准备文件,终于赶在第四天完成成交。她笑着说:“连卖房的西人女经纪都觉得不可思议,当我们去拿钥匙时,女经纪的夫婿特别叮嘱她要与我合照,想看看我是何方神圣,竟能化不可能为可能。”

她表示:“这个案子的利润虽然不高,但如果PTT政策实施后,客户可能就再也买不到房子,我能够理解这种心情,为了帮她,我愿意接下来,挑战自己,与上帝抢时间。最终完成任务,买到素里中心西门菲沙大学(SFU)附近的学区房,相当完美。将客户的利益最大化,是我最高兴的事。”

这种管理时间和精准判断的能力,是好的地产经纪必备却又不容易具备的能力,黄红能够兼具,其实与她的学经历有关。

学历和工作经历丰富
提供客户最好服务

黄红本身学的是国际贸易,在武汉时从事对外贸易工作。1990年代因为常出国与西人谈判,帮助她学会超强的谈判技巧,能够使用事实和数据与对方沟通,掌握对方心理底线以取得谈判成功。

来到加拿大后,她再到卑诗理工学院(BCIT)完成国际贸易课程,两年即顺利拿到学位。黄红认为,在BCIT学习期间,除了加强英语和专业知识外,“更重要的是,学会了在西方环境里如何与西人打交道,特别是写作部分,我们甚至学到在书面(电邮)上如何以简洁的交流方式让对方容易接受……这对我后来从事地产工作相当有帮助。”

她还提到,在BCIT的课程中,由于课与课之间休息时间短,有的教室距离远,换教室必须连走带跑的去占位子,抢在老师来之前先预习,才能达到最好的学习效果,两年下来。让黄红学会了如何去管理时间和精力,她回忆说:“我还花了100多元买了录音机,把老师的课录下来,在回家的天车上争取时间反复播放复习。”

毕业后黄红进入一个在多伦多股票市场上市的西人运输公司担任销售,当时是全公司唯一中国职员,任职期间连续3年为公司带来5%以上的年销售增长。

黄红认为,过去的工作资历和学习经历,对现在地产经纪工作的确有着积极影响:一方面能够替买家以最低的价格买到最高性价比的房屋,二方面能够熟练运用北美的思维方式跟北美的客户打交道,第三则是能够运用销售策略为卖家找到愿意出最高价的那个买家。

慧眼看房市 分析政策专业独到

现在的地产情况与黄红初入行时大有不同,由于外国买家的“介入”,让本地楼价节节攀高,黄红坦言:本地买家与海外买家的“起跑点”其实不同,这是问题所在。

她分析指出,对本地人而言,大部分买家收入不高,工作五年还不一定拿得到贷款,但对新移民或外国买家而言,本地贷款政策是对他们有利的,使得每次抢房,本地人都抢不过新移民或外国买家。“坦白说,本地人与海外买家原本就没站在同一个起跑点,本地买家即使能贷到款,手头上的钱也会变得很紧,所谓子弹不够,因此买房时很谨慎。”

然而,房价对(来自中国)新移民或外国买家来讲,不是问题,通常能够到海外买房的,都是手头上有“闲钱”者,因此,黄红指出,每次某幢房子开出这个价格,本地买家还在等讨价还价、犹豫不决时,新移民或外国买家往往愿意再多拿出一点,就抢下房子来了。

针对目前温哥华的两个楼市新政策,黄红的个人观点。

1.温哥华本地居民优先买楼花

由于屋价被炒高,三级政府纷纷想对策来帮助本地人买房,温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)拟提出一项方案,要让大温都会区居民(在区内工作及居住,永久住址和工作地点在区内,没有国籍限制)优先购买公寓的楼花,

若政策成真,黄红相信对保护本地居民会有效,但是否能遏阻海外买家哄抬房价就很难说。

她进一步说,本地西人与中国人的买房观念有别,西人考虑的是“住”,华人除了“住”之外,还会想到“投资”;而对华人来讲,同样一笔钱,国内只能买一套,这边可以买三套,且国内只有70年产权,这边是永久产权,因此,来自中国的华人爱用手上的闲钱去买楼花来投资。

黄红说,罗品信的想法如果能落实为政策,是有其合理性,但她认为,上有政策,开发商也会有对策,“例如,开发商可以现在只放那么多单位出来,等本地买家的有效期一过,再全部放出。”因此,罗品信政策能否有效打压房价,她持保留态度。

2.转让楼花交易税

加拿大税务局(Canada Revenue Agency,CRA)今年7月份成功获得法院要求几家温哥华的发展商,要透露转让楼花的预售买家身份的命令后,CRA正在向法庭申求让更多的开发商缴出转让楼花的公寓买家的信息,以查出转让买家是否有逃漏税的问题。

黄红判断,这有可能是联邦立法向转让楼花者征税的前奏,联邦毕竟不可能对每幢新大楼,都要劳驾法院,并且每年都要花人力物力去查,她认为,如果联邦真的立法规征收楼花交易税,极有可能遏阻炒楼花现象。

要避免风险 就找专业团队

在温哥华炒楼花赚钱的现象虽然相当普遍,但是炒楼花也有风险。

有些楼花如“西部兰加拉”(Langara West),因未获市府批出建筑许可证,加上建筑成本上涨及金融机构停止提供资金因素,令他们今年9月间宣布放弃该发展项目,使得楼花买家大为不满,因为买家纵使能取得赔偿,现在也无法再买相同规格的楼花了,但黄红认为,以加拿大金融和相关法规的健全,这种情况在加拿大比较罕见。

不过黄红愿意以这个例子提醒买家,虽然机率不高,一旦碰到就是“百分之百”,所以,在买楼花时,一定要“擦亮眼睛,慎选开发商”,最重要的是,要找真正的专业经纪团队,在不该出手的时候不要出手,才能避免自己受到不必要的损失。