老话常说“安居乐业”,可见在华人的传统文化里,有一个属于自己遮风挡雨的屋檐,是非常重要的一件大事。对于首次置业的人来说,如何选择适合自己的按揭方式,购房之后如何偿还贷款,是需要深入透彻了解的问题。

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近八年贷款政策日趋收紧

近年来,联邦政府不断收紧贷款政策,下面就让我们来看看政策是如何变化的:

2008年10月15日

贷款最长还款时间固定为35年,最低首付5%。政府还设立了一个一致的最低信用评分要求,并引入了新的贷款文件的标准。

2010年4月19日

政策要求所有借款人统一采用五年固定利率贷款标准,即使他们已经选择短期低利率贷款。政府还降低了加拿大人转按揭贷款(转按揭贷款:二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款,可以通过”转按揭”的形式将贷款转移给买房者。)的最高额度,从房价的95%到90%。同时对于非自住房屋,必须要支付贷款的20%作为首付。

2011年3月18日

贷款最长还款时间从35年下降到30年。加拿大人转按揭贷款的最高额度,从90%降到85%。

2011年4月18日

取消对房屋信贷额度的政府保险,如房屋净值信贷。

2012年7月9日

贷款最长还款时间从30年下降到25年。同时降低了加拿大人转按揭贷款的最高额度,从85%降到80%,并停止为超过 1百万加元的房屋提供保险。

2016年2月15日

房屋超过50万的部分,贷款最低首付由5%提升至10%,以房价为100万元的房屋为例,过去首付最低为5万元(100×5%),现时首付最低为7.5万元(50×5%+50×10%)。

 

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什么按揭方式适合你?

对于首次购房者,可以选择的房贷种类很多。房贷规划专家Robert McLister认为,下面四条提示需要注意:

 

  1. 贷款要有可转移性(可转移性:指能够把贷款转移到新房产上而不需要交罚金),可转移性最好的贷款可提供给你最佳利率,尤其是在你需要加码贷款时——比如想要买更贵的房子。而且,在你卖出旧房后,会有更多时间来完成新的贷款手续(最少60天)。当然,如果你计划在新屋居住五年以上,那么贷款的可转移性就不那么重要了。但计划赶不上变化,最好还是把这条考虑在内。

 

  1. 如果你在下一个五年也不打算搬家、重新贷款或者进行大额提前还款的话,你可以考虑一种最经济的“No-frills”(No-frills:不提供非必要服务的)按揭贷款。“No-frills”可以给你一个较低的按揭贷款利率,但代价是提前还款数额减少、提前还款罚金增加,并且被限制在续贷时与其他贷方重新贷款。如果你选择了五年固定贷款,但五年还没到你买了另外的房子准备搬家,No-frills贷款产品不能将贷款转移到新房产上,也就是说,这个产品没有可转移性。虽然不具备灵活性,但“No-frill”优点显而易见,就是稳定且低廉的贷款利率,在贷款到期前都不作他想的话,它能帮你省下不小一笔。

 

  1. 如果你的经济情况很稳定,信用也很好,并且每个月至少能存下收入的5%,你可以考虑更短的期限和浮动利率。在当前的低利率大环境下,这种方式能给你省不少钱。如果你选择浮动利率的话,找一个无论当下利率如何变化,也能让你的按揭支出一样的贷款方式。这样便于你规划预算,并且在利率上升时也能令你安心。不过,大部分首次购房者会选择五年固定利率,因为他们的经济情况不允许承担高利率风险。

 

  1. 如果你无法决定到底是选择固定利率还是浮动利率,不妨试试混合型按揭贷款。混合型把你的贷款分成两种:一半固定,一半浮动。这是一种很好的方法,既能利用低利率的优势,也能在利率上升时保护你。

 

寻求专业帮助 要注意些什么?

PropertyGuys.com的首席分析家 Walter Melanson也提供了他的意见。寻找最佳按揭贷款确实有点压力,尤其是对首次购房者来说。不妨寻求贷款经纪人的意见,他们会为你寻找多个贷方来确定最合适的贷款方案。

 

一些贷款经纪提醒首次购房者,在选择房贷时要考虑很多因素,比如,你确切知道到底每个月从你的银行账户要转出多少钱吗?你有足够的收入弹性(income flexibility)来应对浮动利率的变化吗?更需要考虑的问题是,如果你失业了怎么办?如果你的家庭结构变化了怎么办?还要考虑,你希望多快还清房贷,不是所有的按揭贷款都允许你提前还完本金。资深贷款经纪的意见是,合适的贷款应当是弹性和可预测性的结合,对新购房者来说,这一点尤其重要。

 

贷款策划专员Nawar Naji支招:选择最佳贷款,最重要的是对你的预算进行现金流分析以及贷款压力测试。压力测试能帮你确定利率上升时对现金流的影响,让你清楚地看到,未来是否会出现问题。通过现金流分析以及贷款压力测试,首次购房者会更清楚,负担多少房贷对他们来说更现实,这是选择房贷时非常重要的一部分。