大温房地产市场的走势被一些宏观和微观经济因素牵制着,这些因素无法被控制,所以我们称之为消极(被动)因素。其中,影响力最大的是抵押贷款利率和居民平均收入。

抵押贷款利率

每天我们都能从媒体上看到有关抵押贷款利率的信息,但是很多人不知道利率是如何工作的。最明显的一种假设就是低利率使得房地产价值上升,而高利率导致其下降。根据这个理论,投资者会认为低利率的环境有利于房地产投资。我认为,这样的假设是错误的。的确,较低的房屋抵押利率使得投资商的成本下降,但是它会让更多的租房者成为房屋的拥有者,这样就会导致出租房屋的空置率偏高,而出租房屋是我们投资人的主要市场。因此,低利率对于房地产投资商来讲是一个中性词﹐物业的价值上升﹐空房率随之也会上升。

比较低的房屋抵押贷款利率会驱使物业的价值上升,同时投资商的费用降低。但是,投资的正面效果将会被上升的空房率所抵消。如果投资者购买的物业是以出租为目的,那么贷款利率稍微上升对于你的长线投资是非常好的。

当投资者分析目前经济现象的时候,必须将它们与本地的平均水平相比较。例如:将本地人口的增长率与本省的人口增长率相比较。你要寻找的目标是,哪个城市的人口增长率高于本省人口的增长率。

居民平均收入水平

一些投资者经常忽略这个因素,平均收入水平上升是显示未来房地产价值趋势的重要数据之一。因为,如果一个城市的收入水平上升的速度高于本省的平均水平﹐那个城市的房地产价格就会以同样的比率上升。根据加拿大有关研究部门的报告显示,收入水平与房产的价值有直接的和密切的关系,平均收入水平上升,房产的价值就上升;平均收入下降,房产的价值随之下降。

我建议投资者,在报纸上或者网络上看到有关于谈论某个地区平均收入水平增加的消息时,立即保存那个文章,把它作为一个参考。当投资者从媒体或者政府报告中得到该地区的平均收入确实增加的消息后,应马上去调查其中的原因,因为这是一个十分重要的信号。

记住!将地区居民平均收入的上升率与本省和国家的平均上升率相比较。如果高于本省的上升率,那么该地区房地产的价格必定会上升。

举一个例子:如果投资者看中某一个城市,它每年的平均收入水平上升百分之五,而本省的平均收入水平每年上升百分之三,这就等于是一个信号,暗示该地区的房地产存在着上升的潜在空间。我们要找的就是市场即将要上升的潜在价值,如果市场已经蓬蓬勃勃地发展了几年,你知道的,别人也知道,你进入的那个点一定不是低位。如果全省的房产在上升,而那个城市的居民平均收入增加的比率继续保持高于全省的水平,那么该城市的房产价值仍然存在上升的空间。