根据加拿大按揭趋势网编辑Robert McLister的说法,现如今早就没人按照银行公告板上的按揭利率来支付按揭了。

虽然如此,但是申请房贷的人还是很容易陷入逾期贷款率(罚息)的陷阱里,因为这些公告板上的按揭利率真正的可怕之处在于银行会用这些利率来算你的罚息。如果你没有履行按揭合约,你可能要多花一大笔钱。

罚息的初衷是用来补偿债权人由于债务人没有履行按揭合约而损失的利息。

加拿大按揭趋势网(Canadian Mortgage Trends.com)的网站编辑Robert McLister说:“这是原本的意图,但很多情况下,罚息成了处罚性质而非补偿性质。”

眼看下一个季度的银行收入报告就要出结果了,我们是时候想一想给这些给投资人的利润和分红是怎么产生的。其中一个办法就是在计算顾客没有履行按揭合约而产生的罚息时,使用了高得多的标准按揭利率。

在房价飙升的时刻,向银行拿到一个最低的按揭利率是至关重要的。但是在搞清楚罚息率的时候,你一样要瞪大眼睛保持警惕,因为你刚买了一栋房子或者正住得很好得时候可能根本不会在意这个问题。

根据Robert所说,有大约70%的人在按揭结束前调整过他们的头五年固定利率,尽管这些人里大部分只是为了重新贷款或者搬到一个更大的房子里,而不是直接违约。如果你的按揭采用的是浮动利率,那么罚息的计算方式很简单,在大多数情况下罚金就是三个月的利息。如果是采用固定利率,那么罚金就要在三个月的利息或者IRD(利率差)之间取高者。

所以在采用固定利率来支付按揭的时候,一开始你就要问清楚,银行是用标准利率还是折后利率来计算罚金的。

这个问题很重要,因为使用标准利率的话你可能要多花很多钱。现在各大银行的网站上都会把他们的在线按揭预付计算器贴出来(你只需要google一下你用的银行的名字加mortgage prepayment calculator就能搜到),这些在线计算器可以用来计算你支付剩余的贷款要交的罚息。

比方说,某个人三年以前贷款25万加元,抵押期限是5年,现在还剩20万加元没还清。假设初始的按揭利率是3.64%,现在给顾客优惠了1.5%的利率,根据这些在线计算器,几家大银行的罚金在5000到7600加元之间。但是跟其他一些银行比对后你会发现,他们的罚金在1800到2800加元之间。

这个计算很粗略,因为银行的在线计算器要求你提供的信息都不太一样,不过最起码你已经知道了,大银行在计算罚息的时候非常狠。

除了给债权人带来一笔不菲的收入之外,罚金也让想要换银行的顾客进退维谷。比方说,你想要重新抵押贷款,或者你想买个更大点儿的房子,但是你的银行利率很高。你说,那我换一家银行就是了,但是你会发现你想要解除原来的抵押合同的话要花的钱更是高得离谱。

Robert说,如果顾客想要在原有的抵押贷款基础上再贷款买更贵的房子时,某些银行是会提供一个比标准利率稍微低一点的利率水平的。

你可以努力协商一个更低的利率,但是银行知道你的议价能力相当有限,因为你换银行的话要花的钱更多。

其他银行的按揭利率通常来说比这些大银行要小,而且罚息利率也低。那人们干嘛还用这些传统的大银行来按揭呢?

据Robert估计,是因为一些顾客选择去他们本来的银行贷款会更方便,而且也可以去自己银行的任何一家分行找客服经理协商按揭事宜。再者,如果你喜欢用网上银行的话,很多非传统大银行的网站做得不够好。