房贷(Mortgage)是大部分业主们购房后,必须要安排的首要事项.一般银行或放贷机构以特定的利率和其他条件批准业主的房贷申请后,将在放款 前与业主签订房贷合同。而大部贷款人以为,只要按时供款,就不会有违约责任问题。实际上房贷合同认定的违约责任,绝不是只限于供款而已。银行和放贷机构将 大笔贷款放出后,其利益就与房屋的状况和价值息息相关,房屋一旦因各种原因受损,银行和放贷机构的利益也将可能受到负面影响。

一般说来,贷款合同违约责任种类有如下:

贷款人未按时供款

这是房贷合同违约最严重的情况,理论上,只要迟一天

一、贷款人未按时供款

这是房贷合同违约最严重的情况,理论上,只要迟一天供款,银行就可视业主已违约。

二、贷款人未按时交付地税

大多数房贷合同要求业主按时交付地税。有的银行要求业主将地税金额预先付给银行,银行再付给政府,以此保障及时支付。因为政府有权拍卖物业追讨欠税,如果业主持续未按时付税,银行的利益必受影响,一定会采取法律行动保障自己的利益。

三、贷款人未能足额购买房屋保险。

我们或许可将银行视为隐形的房东,它需要确定在意外发生时,自己在物业上的利益得到保障或赔偿。业主无权选择不为房屋投保。假如业主未足额投保,银行可采取法律行动,或代为投保,并将保费视为贷款的一部分。

四、贷款人未能保持房屋的可居住性

例如,房屋顶没有及时翻新,不能正常运转的冷暖系统未及时更换。银行或放贷机构可要求法庭颁发强制令,或代为付款维修,并将费用加进房贷中。

五、未能遵守相关法律

贷款人如果违反与房屋、土地相关的法律,也将视为违反房贷合同,因为业主的违法行为,将可能导致罚款等处罚后果,而业主违令不交罚款,执法部门可拍卖物业。

六、损坏房屋

损坏房屋行为可能是有意或无意的,可能是业主导致的,也有可能是第三者造成的,如租客。银行或放贷机构可能代为修复,然后将费用加进房贷。

在贷款人违约时,银行或放贷机构可能采取的行动:

一、 大部分银行或放贷机构都有处理业主违反房贷合同的标准程序,第一步通常 是发出律师信,警告违约的法律后果并要求马上改正。律师信本身并无法律强制性,它也不是银行采取正式法律行动前必需的。业主们收到信并改正后,可能发现银 行按照房贷合同规定,向他们收取发信的律师费。

二、为欠税的业主,代为支付税款。因法律行动耗时且不能等待,银行通常的做法是将代付的税款,加进房贷中,视为房贷的一部分。

三、颁布法庭命令,禁止或要求业主和有关人士不得或必须做某些事情。比如,当业主的租客在住处经常破坏房屋设施并不听警告,银行或放贷机构发现后可主动要求法庭发出禁令予以制止。

四、拍卖业主的个人资产。这是一种比较特殊的情形,而且法律规定非常严格,银行很少采取这种法律行动。

五、接管房屋。大部分的房贷合同都规定,银行或放贷机构有权在业主违约时,接管房屋来保障它的利益。银行一般会通过申请法庭命令进行,并事先向业主发出通知。银行或放贷机构接管后可收取房屋的租金或其他收益来补偿未付的房贷。

六、指派第三者接管。如果银行或放贷机构不愿承担接管可能的责任,它可以通过法庭指派一个接管人来监管房屋。这种情形通常发生在法律行动开始前。

七、追讨业主的个人其他资产。这种情形通常是银行或放贷机构评估房屋的市值不足房贷款,必须同时追讨业主的其他资产来补偿。

八、要求提前付清房贷。一旦发生业主违约情形,银行或放贷机构有权要求业主付清尚未到期的房贷。

九、拍卖房屋(Power of Sale)。银行或放贷机构在正式通知发出35天之后,业主仍无反应的话, 银行 则可拍卖房屋。此时,房屋理论上仍归业主拥有,拍卖款在扣去房贷和相关开支后,如有余额,必须归还业主。业主如能在拍卖期间偿还房贷,通常可赎回房屋。

十、 Foreclosure。不过,这与Power of Sale区别很大。Power of Sale的规定,通常是房贷合同的基本内容,银 行可 在业主违约时,不通过 法 庭直接进行。Foreclosure的基本概念是,房屋的所有权益均转移给银行或放贷机构。业主以前的利益一笔勾销,也无权赎回房屋。因这种情形对业主权 益影响极大,银行必须取得法庭判令,如果业主反对并提出一定理由的话,法庭通常会保护业主的利益。

十一、司法拍卖。这是一种由法庭监管下进行的拍卖,可以是公开竞投的形式,也可以私下安排进行。

十二、追诉前业主。如果你卖房屋给某个买家,并将你的房贷转给他,如果这个买家有房贷违约行为,银行可一并向你追讨。

总之,业主在房贷合同上签名时,一定要了解合同的各条款内容,避免违约发生。