当9月初大温地产局的数据一出炉,很多关心房市的朋友就纷纷打来电话询问,房价是不是如新闻媒体长篇累牍报道的那样大跌了?是不是交易量大跌80%,市场已经没人买房了?

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根据大温地区地产局8月数据显示,2016年8月住宅销售为2,489套,相比7月下降了22.8%;比2015年同期的3,362套下降了26%,比2014年同期的2,771套下降了10.2%,比2013年同期的2,514套下降了1%。2016年8月份大温区基准屋价达93.31万元,较去年8月升31.4%,但比7月微涨0.3%,比3个月前涨4.9%。简而言之就是“量跌价未跌”。

 

其实笔者在6月初发表的《温哥华楼市软着陆迹象显现》一文,已经提及在经历了今年年初2、3月份的抢房大战,到4、5月份时温哥华的房市初现疲态,销量开始趋缓。当时文中给出的判断是“前一阶段上涨过于迅速的热点区域会出现自发性的价格修正,其他区域更多会呈现缩量平盘的态势,已达到新的供求平衡。”然而省府未有耐心等待“市场之手”的自发调节,直接出台针对海外买家的物业转移税政策,如一瓢冷水暂时浇退了楼市的高烧。

 

前两天带客户买房联系验屋师验房,验屋师半开玩笑地说“你们终于想起来还有我们的存在啊”。是啊,经历了年初的疯狂,我们似乎都已经忘了正常市场应有的状况。其实数据也反映了这一点,温哥华的房市只是在回归正常状态而已。纵观目前的大温地区房地产市场,顶部豪宅市场减速,中高端市场存在部分不确定性,而菲沙河谷地区成交量很高,说明本地居民在中低端市场的住房需求依然十分强劲。

 

其实造成大温房市的这一轮上涨, 比海外买家资金流入更重要的因素是长期的低利率和贷款政策宽松。2009年4月,加拿大央行将隔夜利率降到0.25%,宣布加拿大正式进入低利率时代,造成了借贷成本降低,贷款买房比租房实际支出小,从而引发了加拿大房地产市场触底反弹。从2009年6月以来,加拿大房价便开始一路上涨,而不负责任的借贷以及飚涨的私人负债更是助长了房地产投机,这才是加拿大房市泡沫化的原动力所在。

 

无论是加拿大或世界任何地区,从来没有楼市因楼价飙升的单一因素而泡沫化,只有经济出现严重衰退,才会令房价回落或者下跌。目前疲软的加拿大经济只能继续保持低利息率,但如果美国开始进入“加息周期”,美联储向上调整利息率,因为整个北美大陆金融市场是紧密相连的,则加拿大商业银行多半也只能跟着上调商业贷款利率,包括房贷利率。利率因素对房价的影响将更为直接和致命。利率上升会影响所有想买房而需要房贷的人,包括本地买家和海外投资者。

 

房地产市场的调控通常要有几个月的过渡期才能看出市场走向,现在下何种结论都为时过早,但有一点毋庸置疑的,温哥华的房价已经开始在回归之路,但这并不意味着泡沫破裂,只是正常市场周期的调整。

 

从大温楼市过去40年的数据统计趋势图来看,每一轮下跌的最低点通常都会高于前一轮上涨的最高点。经常有客户问我,现在还可以买房吗?我会回问客户,您现在买入考虑持有多长时间?如果是5年以上,那么只要选对房屋的位置(location),您大可放心地入市。国家经济有周期,地区房市也有周期,对于温哥华这个全世界最宜居的城市,暂时忽略短期的市场周期波动,还是先享受美景和惬意生活吧。