7月底卑诗省府决定对海外买家征收15%的额外物业转移税(Property Transfer Tax)时,业界论调倾向于“外国投资人所占比例较小,对本地市场销售和房价不会产生太大影响”。但是本周中西各大媒体接连打出温哥华房市崩盘、暴跌的标题,话题的热度已经一路传到中国,导致不少人产生了恐慌情绪,但细心的人很快就发现文章引用的数据存在不小的问题。

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本地主流媒体Global News发出一篇文章,题为《数据:大温房价正经历自由落体?》(DATA: Is the Metro Vancouver real estate market in free fall?)。网上有评论文章标题为《温哥华房价一个月就跌20%以上 市场已经完全被新政摧毁!》(Vancouver Housing Market Implodes: Average Home Price Plunges 20% In 1 Month – “The Market Is Devastated”)

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媒体纷纷引用了加拿大地产经纪公司Zolo的数据。Zolo实时追踪MLS系统,给出了截止8月16日的房屋均价。温哥华市目前的房屋均价是110万加币,在过去28天下跌了20.7%,过去三个月跌幅为24.5%。列治文房屋均价77.9万,最近28天房价跌幅为17.6%,过去三个月跌了20.7%。北温房屋均价是100万加元,下降了17.3%。

关于成交量,这些报道引用了地产经纪Brent Eilers通过MLS得到的数据统计。数据显示,从8月1日到14日,西温地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高达惊人的94%。除了西温,列治文地区销售暴跌96%,北本拿比地区跌幅为95%。平均来看,8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。

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房价涨跌要看什么指数?

“过去28天房价跌幅20.7%”、“三个月跌幅24.5%”这些数据都统计自业界专业人士和机构,数额惊人,但真正了解房市指数的人很快就能发现端倪:统计所用的房屋销售平均价并不能代表房地产价格的涨跌,业界在分析趋势时绝不会使用平均数。

在不同房屋类型的销售比例发生变化的时候,平均价数据波动是很大的。在现实情况中,很可能出现价格没有变动或是升高,但由于高端物业在市场上挂牌比例减少,平均价格大幅下降的情况,甚至可能出现房市火热但平均房价却下降的荒唐结果。

 

房屋平均价偏差大

举例来说,假设上个月温哥华MLS上有10个住宅在卖,其中有3栋是售价200万的独立屋,剩余7间是售价50万的公寓,最终房屋均价为95万。这个月售出1栋230万的独立屋和12间售价为55万的公寓,最后的房屋均价为68.46万。表面上,房屋均价68.46万与上月的95万相比跌了不少,其实本月房屋总体的交易量、售价都比上个月高。

每月大温地产局(The Real Estate Board of Greater Vancouver,REBGV)及菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board,FVREB)都会发布各自辖区的数据,目前8月的HPI、房屋基准价还未出炉,但即使是在房市特别动荡的时期,HPI数据月度波动涨跌也不会超过5%,单月下滑25%的可能性极小。

HPI的诞生就是为了避免民众对楼价的误解,政府及地产局通常以房屋价格指数(House Price Index,HPI)和基准价来衡量房价的变化。该指数用2005年1月的数据作为基数(100),令民众更快及更准确地推断出楼价升幅。举例来说,例如今年6月的高贵林城市屋的HPI指数是193.8,那表示高贵林城市屋相比2005年升了93.8%。7月的高贵林城市屋的HPI指数是191.2。那么7月较6月来说,高贵林的城市屋房价下降了1.3%。

 

 

 

房价变化指标性数据

HPI房屋价格指数(House Price Index,HPI)

房价趋势的理想参考

HPI提供三个主要房屋类型的基准楼价指数,包括独立屋、城市屋、及公寓单位。指数计算了区内和该房屋类型的“标准”房屋特征,包括房间数目、洗手间数目、层数、楼龄、全新或转售、地下室是否已完成装修、及距离商场学校有多远等,继而算出最准确的楼价指数。

 

房屋基准价(Benchmark Price)

评估房价涨跌的理想参考

房屋基准价是某一类型的房屋在某一地区的参照物房价,是一栋位于该地区、属于该房屋类型之典型参照住房的价格,分析该地区和该房屋类型的特点,考虑了占地大小、房屋年龄、房间数等因素,再通过专门的数字模型构建出来的。

 

售出与待售比(Sale-to-List Ratio)

预测房价涨跌的理想参考

一般来说,当售出与待售比低于12%的时候,房价会有下行的压力。当该比例达到20至22%时,房价则有上行的压力。

 

平均价(Average Home Price)

不能代表房地产价格的涨跌

平均价是某一个地区在某一个时间段,房屋成交价格的平均水平,也就是所出售房屋价格的总额除以总交易数得出的价格。

 

价格中位数(Median Home Price)

不能绝对的代表房地产价格的涨跌

价格中位数是某一个地区在某一个时间段,把所有房屋的交易价由高至低排成一列,排在最中间的那栋房子的价格就是中间房价。如果销售总数为偶数,则取中间两个房子交易价的平均值。

 

西温豪宅受影响 骤减85%并非常态

报道引用了地产经纪Brent Eilers通过MLS得到的交易量统计。Eilers表示:”西温销量从52套跌至3套,如果你连这点都看不到,那无疑是自己’掩耳盗铃’了。这是一个不可能被忽略的市场趋势(pattern)。”

西温成交量大大放缓,验证了《加拿大地产周刊》在第76期所做的预测:“地产经纪、贷款经纪、地产律师以及会计师一致认为豪宅、楼花市场受最大影响。从大温的地理划分来看,外国买家相对集中的西温、温西将受到较大影响。从人群上来看,海外投资者、留学生以及成交日期临近8月2日的买家受到最大影响。”

《加西周末》记者发现,7月底报刊上登出的300万元以上的独立屋广告中,有些已经悄悄的降价。某地产公司在《加拿大地产周刊》上的广告中的3个400-600万元不等的独立屋均降价20-30万。

虽然交易量下降了,但8月前两周是一个段非常时期。众所周知,不少外国买家抢在8月2日前完成交易,原本在8月交易的房屋,在新政生效前就完成了,更别提临时放弃成交的情况。

另外,房地产销售形势一般在夏季会减缓。地产局主席Charles Wiebe称,西温7月的销量已从去年同期的80降至44,6月从去年同期的102降至74。

综上,8月上半个月销量的骤减85%可能并不是常态,也并不能代表卑诗全省的情况。