12月15日早上10点30分,省长简蕙芝(Christy Clark)宣布卑诗省将启动一个新项目“卑诗省首次购房者房贷伙伴计划(B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership program)”,帮助首次购房者上车,向他们提供五年的免息、免偿付贷款。

该项目将向省内的首次购房者提供最多3.75万元,或最多占购买价格5%的贷款,在25年的摊销期内的前五年,实行免息、免还款。

省府对于这笔资助的总额没有设限额(There is no cap),简蕙芝在发布会上确认,这个项目的预算是开放的。卑诗省将于2017年1月16日开始接受该计划的申请。

 

申请者资格要求

过去5年必须是加拿大永久居民或公民

过去12个月在BC省居住

不曾拥有过物业

家庭年薪不超过15万

购买物业价格不高于75万

五年内必须是自住房及不得转卖

必须有CMHC房贷保险

 

只要房屋仍然是申请人的主要居所,房屋买家在前五年无需支付每月利息或本金。五年后,购房者开始按当前利率每月偿还贷款。购房者将在剩余的20年内偿还贷款,可以随时多支付月付或全额偿还,而不会受到任何处罚。

“我们投资了经济适用的出租住房,我们投资了过渡性和紧急住房,现在我们正在与首次购房者合作,使他们第一次购买的房子更加具有可负担性。我相信每个卑诗人都应该有一个家”,简蕙芝在周四声明中指出,“我们想要帮助首次购房者上车,我相信所有卑诗省民都会受益。”

 

75万元以内住宅或将涨价 大温公寓市场受最大影响

wendy-tian新政的发布立刻引起了省民的广泛关注与讨论。本地地产经纪Wendy Tian在听说新政后的第一个念头就是:75万元以下的房子要涨价了。“在大温这样需求强劲的市场,政府放出的利好政策一定会吸引很多人申请”,Wendy Tian表示。

Wendy Tian认为公寓市场将受到最大的影响,列治文、本拿比、温哥华市中心、新西敏等地区的75万元以下的公寓将会吸引更多人入市。75万元以下的小型独立屋以及即将完工的楼花也将吸引更多投资。

在大部分大温地区,75万元足以购买两房的公寓,特别是在列治文、本拿比等城市,购房者会有很多选择。地产经纪Frank Peng对《加拿大地产周刊》记者表示,目前列治文房龄低于10年的两房公寓的价位在60万左右,全新两房两卫公寓大约70万。80%的本拿比公寓可以在75万元内买到,不过最核心的地区可能会超过75万。在温西大约可以买到一房一书房的格局,过半的温哥华市中心的公寓价格在75万以上。

fp相对独立屋市场,公寓市场在秋冬季依然兴旺。“目前买家卖家依然存在观望心态,即有人看涨,也有人看跌。但真正有刚性需求的人多会选择公寓,所以公寓市场还是比较坚挺的。价格合理的公寓在大雪天也能吸引30多组人看房”,Frank Peng表示。

 

 

 

学者也认为新政会令房价上升

利于卖家和开发商

tom-davidoff卑诗大学(UBC)策略与商业经济学助理教授Tom Davidoff指出,这项政策确实对首次买房者有利,但是大部分好处会转移给卖房者,因为这种无息贷款,会导致人们想要买更贵的房子。在温哥华等需求远超过供给的市场,卖家和地产开发商得到的好处就更大。

他表示,从长远来看,简惠芝的免息贷款政策是引鸩止渴。这将会进一步加剧大温房地产市场的供需不平衡。政府提供的贷款多了,买房的人也就多了。可是房子一共就那么多,刚刚有下跌趋势的房价很可能会因此再被炒起来。

Davidoff甚至怀疑,这可能是省府为了不让大温房市在2017年出现下跌趋势而采取的应急措施。他的观点暗示,省府或许认为作为大温经济支柱的房地产市场只准涨,不准跌。

SFU城市项目主管Andy Yan、经济学家Tsur Somerville等也持类似观点。Somerville说,“如果房产供应不足,给人们更多的钱,只会促进房价上涨”。Yan则表示,新政只会让更多买家去借更多的钱,对缓解房屋供应危机起不到作用。

 

适用人群有限 高比例房贷申请者中也有1/3达不到要求

%e5%93%a1%e6%96%87%e4%bf%8ajimmy-yuan购房者普遍认为新政的限制条件比较多,额度也不算大。据Frank Peng估计,“可能只有5%的客户会向这个项目提出申请,受益人群占整体购房者的比例可能不会超过10%。原先可负担40万元房屋的购房者,在新政下,也许可以买下50万元的房子。移民超过5年以上、长期在本地工作的人也许更有机会申请这样的贷款。”

加拿大丰业银行Scotiabank贷款经理Jimmy Yuan认为,在所有限制条件中,“必须有CMHC房贷保险 ”这一条最为关键。

这条限制适用于高比例房贷,即超过房产价值80%,即首付比例没有达到20%的贷款。根据新政,如果购房者的首付比例高于购房款的20%,那么就不满足新政的条件了。

Jimmy Yuan表示,如果为了获得3.75万元的五年免息补助,减少首付、多付房贷保险,这对于很多购房者来说并不值得,“因此新政只适用于真正付不起首付的人”。

对于高比例贷款者来说,拿到预批并不容易。加拿大央行(Bank of Canada)在上周四公布的金融体系评估报告显示,在过去一年里用高比例房贷买房的加拿大人中,有将近三分之一的人通不过联邦政府新规定的审查。

按照自今年10月17日起开始实施的新规定,房贷申请人在房产方面的开支(包括房贷、地税和水电等费用)不能超过总收入的39%。如果房贷总额达到年收入的450%,央行就会认为贷款人对于利率升高的承受力不足。

根据加拿大央行发布的报告,在过去一年用高比例房贷买房的人中,有将近39%的温哥华人过了警戒线,多伦多的比例为50%。在过去三年中,他们的人数翻了超过一番。

简蕙芝表示贷款辅助项目将运行三年,估计约4.2万名购房者将从该计划中获益。

 

高比例房贷 High Ratio Mortgage

对于欠缺20%的首期的购房者,他们一般需选择高比例房屋贷款,需要贷款者透过加拿大按揭暨房屋公司(CMHC)购买指定房屋保险,并须缴付申请费用,费用是按照贷款额及首期所占的百分率而定,一般收取的费用为房屋贷款本金的0.5%至3.25%。

 

舆论出奇地一致 弊大于利

加拿大贷款与房屋集团的主席Evan Siddall表示,“错误的帮助和过多的‘鼓励’会使普通民众暴露在经济风险之下,反而更进一步推动价格上涨,最终使民众受害”。

至今为止,BC省和温哥华所采取的海外买家税、空屋税以及此次的贷款政策,都是在买家端加以限制,或施以帮助,但并帮助解决房产供应端问题的政策出台。

Wendy Tian认为这个为期三年的项目会令一些人受惠,确实能帮助那些想要上车的年轻人,但是长期来看,她认为政策有背初衷,因为促进需求会令房价上涨。

Frank Peng认为新政的影响力有限,他猜测在房市政策不断收紧、成交量大幅下滑的情势下,省府此次可能是在释放利好的信号,“政府也许只是做一个姿态”。他认为如果新政成效不大,近期政府应该还会出台更多利好政策。