这一期本来是要因循介绍“马铁湾区”的区域地产特点的。结果因为前几天卑诗省物业估价局丢出个大爆竹,我不断地接到客户的电话:“Miles,我房子的政府估价怎么一下子涨了40%?”“你家的区域,40%是正常水平,有的人家涨了60%呢”有的买家,买房的时候还为价格高出政府估价50%而忐忑不安,现在又在为新估价超过当时的买价而忿忿不平了。呵呵,作为买家,买之前都希望政府估价高,买到手后又希望估价低些,等到将来卖的时候又喜欢高估。正所谓“登上脚踏板儿,立马变心眼儿”。

事实上,政府估价是对房地产市场区域性大势的客观反映。估价的提升,一定是有利于政府税收的,同时也对房地产市场起到了稳定和支撑的作用。在地产红火的时候, 政府估价的上调表现了对市场价格的认可;地产走入低谷的时候,政府估价又有助于房价的维稳。作为房产持有者,虽然多付了地税,但是心里多了一分塌实,将来卖房的时候也多了一分定价的底气。政府的地税收入也是取之于民用之于民的。现在的播种将来都是有收获的。作为持币待购的客人,此次估价的上调也给了大家更多的信心。总体上看,算是利好。

当然,具体到每一个房子,虽然以政府估价来定税是板上钉钉的,而完全用政府估价来估算房产的合理售价则有失偏颇。因为估价人员很难对房子的材质和内部装修做深入了解,也很难给景观、朝向、地势、风水等等的差异做出精确估价。这一点在西温表现得尤其明显。西温的房子栋栋不同,每一栋都有独具匠心的设计,每一栋又是移步易景,可能这个房子为苍翠环抱,峰回路转,20米外的邻居家又是海景如画;可能地图上挨着的两家,地势却有巨大的落差。这些因素,对于估价师来讲确实是太挑战了。而这正是专业地产经纪的价值所在。

在西温买房,就好比参加“鉴宝”节目;在西温做地产经纪,有点象做古董鉴赏家,必须要知山知海,知识全面,理解乡土,独具慧眼,具有强悍的调查研究能力,还要把握西人的喜好、习惯和中西文化差异,并和业主以及对方经纪做深入的沟通,才能正确判断房子的价值,并且帮助买家买入超值的物业。所以,我很高兴经常接到客人抱怨估价上涨,远超买价的电话,这说明我在帮助客人买房的时候做出了正确地判断,为客人的投资争取到了超出平均水平的回报。

话说回来,如果客人觉得估价有失公允,希望调低或调高,估价局也是有申请重评的申诉手续的。客人可以申诉到审核委员会并参加听证会。注意申诉截止日期是1月31日。

查询估价和申诉,请访问卑诗省物业估价局网站:http://www.bcassessment.bc.ca/

言归正传,我们来看看2012年的政府估价到底有哪些变化。首先需要注意的是,所谓2012年的估价,是根据2011年7月1日的市场状况做出的,并未反映2011年下半年的市场变化。2011年下半年的市场变化要到2013年的估价才能显现出来。下边的表格内是卑诗省物业估价局提供的数据:

西温独立屋估价上涨情况举例

 

2011 估价

2012 估价

涨幅

Dundarave

$1,321,000

$1,761,000

33%

Ambleside

$1,229,000

$1,577,000

28%

Gleneagles

$1,285,000

$1,542,000

20%

British Properties

$1,528,000

$2,218,000

45%

Westmount

$1,828,000

$1,950,000

7%

Waterfront

$3,337,000

$3,491,000

5%

其中,British Property区是已发布数据中全省分区估价涨幅的状元,平均达到了45%。这个涨幅,比较客观地反映了2010年7月到2011年7月这一年中高山区的市场增幅。而Dundarave区和Ambleside区所组成的低陆东区,增幅也超过30%。涨幅较小的是低陆西区,比如Westmount和Waterfront,只有6%上下。

对比我前面几期文章中的分区价格走势数据,我们马上可以看出,低陆西区去年上涨的启动落后于高山区和低陆东区,正是从11年的7月才开始快速上涨的,所以这个涨幅就没有体现在2012年的估价中。预料明年估价会调整到位。因此,2012年购房的时候,低陆西区的成交价相比政府估价的溢出幅度应该会比其它两个区为高才比较科学。然而,市场上多数人都不懂个中原委,因此这个估价滞后的因素,会在某种程度上制约今年低陆西区的涨幅。这对低陆西区的卖家是不公平的,对买家则是个好机会。

一个政府估价,牵动多少人心。希望今年增加的地税收入,能够促进社区的建设,能够改善学校条件,能够支持房地产市场健康稳定地发展。果真能如此的话,作为纳税人的业主们也就满意了。而作为准备在西温置业的客人,在专业地产经纪的帮助下,理解政府估价的背景,作用和局限性,理解西温的特殊性和规律性,从而驾驭估价而又摆脱估价的束缚,才能准确地为心仪的房产定价,说不定还能淘宝成功,捡个大漏。