日前温哥华市政府的两项政策产生了矛盾。一方面温市致力于保护1940年前的房屋,然而最近市长罗品信(Gregor Robertson)却明确表示,希望加强独立屋社区的住房密度,并要推广城市屋、联排屋和双拼屋这类多户住宅。这两个政策如何兼容?将如何影响地产投资者?

 

温西存大量特色屋 面临再规划

根据市府的报告,温哥华西区仅Arbutus、Dunbar和Kerrisdale三区,就有超过半数的房子符合“特色屋”(Character Houses)标准,第一桑拿斯区也有329栋。特色房屋是指1940年以前兴建、符合当时的建筑特色、但未登记为温哥华历史建筑(Heritage)的房屋。

 

“特色屋”主要根据屋顶造型、房屋前廊、外墙材料等方面评估

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特色屋特征:

原始的屋顶形式

原始开放的前廊或阳台

原始封檐板

有时代特征的窗口(50%或更多),保持原始位置、大小和形状。

原始外壳或饰边(50%以上)

有时代特征的细节或装饰元素

(例如两个或更多个托架、梁、托梁端)

其他时代特征(例如门廊、屋顶及基础)

据《保护遗产行动计划Heritage Action Plan》报告统计,自2009到2013年五年间,温哥华共拆掉了4191套房屋,平均每年的数字约为840套,其中高峰年份发生在2012年,有1014套之多。

同时,温哥华每年大约有1000栋房屋被拆除,大部分是1940年前的。从2009年至2013年拆毁的房子中,有40%建立于1940年之前,且大多位于温哥华西区。

 

地有价而屋无价 限拆政策令房价下跌

在2014年温西第一桑那斯(First Shaughnessy)社区统计独立屋总数达595套,其中1940年以前建造的有329套,过去30年间已拆毁47套。通常特色屋比许可的规划面积小,并且缺乏现代设施。

针对该区“地有价而屋无价”的现象,市府2014年初公布限拆令,鉴定和保留建盖于1940年之前的特色屋或历史建筑,以便整体保护这一小区的建筑遗产和历史风貌。有住在桑拿斯区的居民曾发现自己的房屋房价竟然下跌至少50万元,而这一切归咎于特色屋保护政策。

在相关规定推出前卖房,售价可达到350万元。而房屋一旦被认证为特色屋,虽然维持得更好,但估价仅为300万元。

第一桑那斯的一些老屋早已不宜居,从材料与格局还是内部设施均已老化,并无多少保留的价值。不少购买老房的买家,多数是为了之后拆除重建,一旦被确认为特色屋就不能随意拆除,因此导致房价下跌。如果买家想将这里的旧屋修缮到舒适的程度,所花费的成本远高于新建。

尽管如此,特色屋仍有可能被拆掉重建,但按照规定,建筑面积要比原来及非特色屋面积小,推倒特色屋重建的面积可能会比隔壁非特色屋小1000尺。虽然屋主也能向市府申请对房子进行装修并且增盖,面积可与其他房屋相同,但涉及的开支远高于拆除重建的成本,导致不会有人愿以市场价格购买。

 

保护与开发并举 市府有意松动政策

对是否及如何保留温市特色房屋,社区长期以来存在不同意见,而针对此类房屋的政策检讨,是温市重新制订房屋政策的首项工作。

温哥华市政府似乎正在走一条保护与开发并举的新路。新建筑风格多往以前的时代靠拢,另外在土地用途更改方面,市府也有意松动政策,允许在原有宅地上兴建第二住宅或开发多户住宅。

市长罗品信(Gregor Robertson)指出,温市可负担危机已经广泛影响到各个收入水平的市民及社区。包括Kerrisdale、Dunbar、Arbutus等社区,从2011年至今已流失2000人,年轻人已没有足够的经济能力在这些社区居住。他表示,当市议会和市府人员在考虑如何在低度及中度建筑密度社区增加更多房屋时,温市也会确定这些改变能满足市民需要并兼顾社区的特色,保持社区充满活力。

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温哥华首席规划师Gil Kelley于3月7日在市议会报告温市特色屋检讨最新进展,报告强调温市下一步工作,将是与独立屋社区进行对话,提高住宅可负担性以及房屋的多样性。Kelley指出,有人建议市府可将新建房屋的FSR由0.7提高到0.85,以鼓励有意保留特色房屋的业主在物业内兴建第二住宅,以此把房屋转化为多户住宅。增建的单位可供家庭使用,也可用来出租以增加住房供应。

报告提到,温市将提供激励方案,鼓励市民保护特色屋,以及增加城市屋、排屋、双拼屋等选择。罗品信说,在未来几个月,市府人员将提出完整房屋政策,包括针对房屋负担问题即时有效的方案以及本市长期房屋政策的方针。正式报告针对保持特色屋以及增加房屋选择的鼓励方案,将在今年4月中旬,由温市府职员呈递市议会。