加拿大财政部长默尔诺(Bill Morneau)在上周五(12月11日)宣布,联邦政府为压制多伦多和温哥华两地过于火热的房地产市场,决定将房贷首付最低要求从房款的5%提高至10%。

Canada's Finance Minister Morneau takes part in a news conference in Ottawa

新政5大关键点

购买50万元以上房屋,须多准备首付;

首次买房者及他们的家长受最大冲击;

对于多伦多及温哥华的房价影响微乎其微;

在新政正式生效的2016年2月,房屋销售可能会突然升高;

2008年至2015年,加拿大曾数度收紧贷款政策。

 

联邦政府采取渐进式首付政策

只影响50万到100万之间的房子

加拿大将采取“渐进式首付政策”,新政将于明年2月15日正式生效,主要影响的是价值超过50万元的房屋。联邦政府表示,购买50万以下的房屋不会受新政策的影响。自2月15日起,购买价值50万元以上的房屋,50万以内的部分仍然维持最低首付5%,而超出50万的部分的最低首付升至10%。

加拿大财长默尔诺表示,房价在100万加元以上的房子,本来就要求首付至少20%,加拿大抵押贷款和加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)不对百万以上的房产提供保险,所以新规定跟这些高端房产无关。

举例来说,如果买家在温哥华购买了一间80万的城市屋,那么首付款将由原先的4万增加至5.5万。

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 侧面反映房价推手并非海外买家

首次购房者受最大冲击

联邦政府无疑是在释放收紧房贷、降低银行信用风险的信号,但也反映联邦政府并不认为海外买家为房市的主要推手。在一般情况下,海外买家需支付35%的首付款,才能拿到银行贷款,所以无论最低首付比例为5%还是10%,都和海外买家没什么关系。

新政一旦实施,受到最大冲击的将是首次买房者。因为首付要求的提高,将会增加首次买房者贷款难度。财政部长默尔诺称,这项新措施是为了促进公平,并限制那些资金不足的人在低利率刺激下大肆贷款,鼓励他们购买较为便宜的房屋。

 

对多伦多、温哥华的影响微乎其微

房市低迷地区再度受创

大温和大多地区房价昂贵的根本原因是房屋和土地供给不足,提高首付比例并不能解决这个根本问题。而因全球油价大跌,房价已不断下跌的阿尔伯塔省,可能会因为首付要求的升高再度受创。

卑诗房地产协会(British Columbia Real Estate Association)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示,新政对大温楼市成交及价格的影响都十分轻微,目前大温房屋交易中,仅有约36%价格在50万至100万元间。同时,这些房屋若有贷款,很大比例首付也高于5%。

从加拿大房屋贷款的监管和政府规定来看,能够影响银行房屋贷款政策的力量主要来自于四个方面:加拿大财政部及加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)、联邦金融监管局(OSFI)、加拿大央行(BOC)以及商业银行/其他非银行金融机构。财政部可以用行政命令指导CMHC的贷款保险政策;银监会有权制定商业银行房贷政策审批标准指导意见;央行有权调整银行间隔夜拆借利率;商业银行有权自己修改房贷政策和风险偏好。

 

新政在预料之中 宣布之前财政部拒绝回应

自12月初,加拿大房贷趋势网站(Canadian Mortgage Trends)就预料到,联邦自由党政府可能要提高购房最低首付,因为有人向财政部提议将首付提高至房价的10%,收到提议后财政部一直在研究10%首付的可能性。

上届保守党政府一致大力提高房产拥有率,但自由党政府即使在竞选期间在此事上也一直保持沉默。在宣布首付新政前,财政部回应媒体,政府一直在观察房市,对房市与金融系统长期稳定支持行动定期审查,而对于上述所传政策变动,则拒绝回应。