温哥华太阳报(Vancouver Sun)11月11日的报道,事务所位于列治文的华人律师郭红的信托账户(Trust Account)中有高达750万加元被人转走,从而使部分委托人的税务上缴与地产交易受到影响。这个话题瞬间在大温华人圈引爆,一些购房者开始关注信托账户,对于账户的安全性产生了担忧。

卑诗法律协会(B.C. Law Society)的发言人David Jordan对《加拿大地产周刊》确认,郭红正在接受卑诗法律协会的调查,不过为了保障投诉人的隐私和调查的完整性,投诉的调查过程是保密的。

Jordon表示,如果初步调查结果导致郭红被传讯或举行公开听证会,那么传讯会及公开听证会的信息将会发布在法律协会的网站上。

 

什么是信托账户?

在房地产转让交易中,加拿大非居民(non-resident)在卖房时,被雇佣的律师或公证人通常把所有的销售收益放到信托账户内,帮卖房人偿还银行贷款,另外扣压(hold back)售价的25%用于报税,等加拿大税务局决定非居民卖家是否应支付相关税费以及具体金额后,律师用这笔钱支付费用,再把剩余的钱转给卖家。

理论上,扣压的资金仍属于委托人,因此律师对这些资金只是做临时性的保管。

本地律师、公证人李广田(George Lee)对《加拿大地产周刊》表示,“信托”(Trust)可谓地产交易的基础。地产交易不像普通商品交易,它存在着天然的时间差、地域差,很难做到一手交钱一手交货,所以除了买卖双方,交易必须引进律师作为第三方。而信托账户(Trust Account)则是律师用来保存交易款项的账户。

为了克服时间差和地域差,律师会向卖方出具承诺书(Undertaking),这个书面保证为地产交易进行担保,即便买方的资金还未汇进律师的信托账户,只要卖方看到了承诺书,卖方就可以信赖律师,将交接文件交给买方律师,进行登记成交。一般来说,在成交的第二天,买方才可拿到钥匙,搬入房子内。

承诺、信托和交房构成了一个系统,保证地产交易能够顺利完成。如果因为任何原因,买卖任何一方毁约,导致不能成交,都将受到卑诗省地产合约法制约。律师违背承诺的情况比较罕见,如果发生,一定会受到惩罚,严重时会被吊销执照。

在卑诗省,信托账户受到卑诗省法律协会(Law Society of BC)的监管,该协会负责制定和实施关于签发律师执照、资格能力、教育培训、道德规范、职业操守和纪律处罚的标准。律师执业行为规范对律师接收管理委托人资金的相关规则也有严格规定,严重违规者可能会面临被吊销律师执业资格的风险。

 

如何转移信托基金?

根据卑诗省法律协会制定的《信托账户手册》(The Trust Accounting Handbook),开具信托支票须采取以下步骤:

具有开具信托支票的权力。例如,持有负责信托帐户的律师所核准的信托支票请求书或签字的转交调整声明书(a signed statement of adjustments on a conveyance matter)。

通过检查委托人分户帐(client ledger)和信托银行帐户,验证是否存有让委托人发出信托支票的充足的资金。

准备信托支票。复印或扫描支票并保留文件副本(这是一个可选步骤)。

将支票明细记录在信托收据和付款日记帐(disbursements journal)中,并更新运行余额。

将信托支票的详细信息发布到委托人分户帐上,并更新运行余额。

由信托帐户的授权签署人(authorized signatory)签署信托支票,至少有一个签署人必须是卑诗省的执业律师。将签署的支票交付给索要信托支票的人。

将信托支票的存根标记为“过账”(posted),以指示信托记录已更新,并且已在信托凭证、付款日记帐和委托人分户帐上记录了必要的条目。

合并的或单独信托账户的支票必须由律师签署并标记为“过账”。最好的做法是检查支票表面及存根上的文件编号。

李广田表示,未经法律协会批准,律师不能在网上直接转走信托账户中的资金,可谓只进不出,但有一个例外,就是向省府缴纳物业转移税。

手册第3-74条(Rule 3-74 Trust shortage)规定,发现信托短缺的律师须立即向帐户支付足够的资金以消除短缺。 如果短缺数额大于2500加元或律师无法交付任何信托基金,律师必须立即向律师协会报告短缺情况。信托短缺包括但不限于来自错误信托账户的付款、服务费用、信用卡折扣和金融机构错误。 重要的是,律师不能拿其他信托信用的余额来抵消任一委托人的透支信托余额。

信托账户每30天要进行对账(reconciliation),如果账户中出现超过2500元的短缺,没有及时汇报,那么就违反了信托协议。李广田认为,一名负责的律师很快就会发现大额短缺,也许并不需要30天。他表示,他每天都会查看信托账户,监控地产交易的资金进出,以及留意注销支票(cancelled cheque)的情况。

 

 

信托账户安全吗?

温哥华前律师Martin Keith Wirick在2009年被曝涉及一宗被指为“加国最大宗律师诈骗案”,他和地产商Tarsem Gill于2000年至2002年间,诈骗77个置业人士和30个抵押贷款机构。

2002年,Wirick向卑诗律师协会承认违规行为,卑诗律师协会展开调查,吊销他的执业资格,并动用基金,偿还受害人。卑诗律师协会截至2013年为受骗者支付了约3840万元。

大温还有一起有关信托诈骗的案件。Hsui-Wen Lin和 Min Sheng Tang在2013年雇佣了华裔女公证人Agatha Chung来处理他们房屋抵押贷款的再融资。根据法庭文件, Lin 和Tang是从CIBC银行办理的贷款,银行聘请了自己的公证人Timothy Ko来处理交易中银行的部分。

Vancouver, BC: April 05, 2016 -- Scales of Justice statue at BC Supreme Court in Vancouver, BC Thursday, May 5, 2016. (Photo by Jason Payne/ PNG) (For story by reporter) [PNG Merlin Archive]

公证人Ko和Chung都完成了新的抵押贷款52万元所需要的文件,并且Ko已经把钱打到了Chung的公证人信托账户上,认为Chung作为一名公证人,会信守承诺把钱付给Lin之前的贷款银行Scotiabank。然而,Chung带着这笔银行贷款和另外41名委托人的超过800万元现金消失了。

卑诗公证人公会(The Society of Notaries Public of BC)就此事展开调查,并于2013年3月28日吊销了她的执照,但至今未能找到失踪的Chung。于是,由此衍生了到底谁给为这800万损失买单的法律诉讼。

2014年5月, Lin 到卑诗省最高法院(B.C. Supreme Court)提起诉讼并获胜。法官裁决,因为Lin 和 Tan并没有收到银行已经转给公证人Chung的那笔贷款,所以CIBC银行还是这笔贷款的拥有者,尽管公证人完成了所有步骤,但依然应由CIBC承担损失。

CIBC银行不服裁决提出申诉。12月18日,卑诗省上诉法庭(the B.C. Court of Appeal)维持了卑诗省最高法院法官John Steeves的原审判决,认定该损失应由CIBC承担。

在Martin Keith Wirick事件发生后,卑诗法律协会设立了基金,用于赔偿因律师盗用信托基金而蒙受金钱损失的当事人。法律协会还要求律师们购买责任保险,以保障那些由于律师的疏忽而蒙受经济损失的当事人,不过李广田对《加拿大地产周刊》记者透露,事故保险的最低投保额为100万。

李广田表示自己当了十几年的律师,只听说过这两起律师盗用信托基金的事件。他回应民众对于信托安全性的担忧,“我们时常听到空难的消息,但是我们不能说坐飞机不安全,毕竟这是极小概率的事件。”