大温地区的房地产市场持续热络, 难免使市场出现混乱之处。市场上,有的卖家会开出一个与房子实际价值背离的价格。而对于华人房产买家来说,往往不能准确的评估对方的开价是否合理,很多时候要依赖自己地产经纪的判断。对于自住物业,估值出现偏差带来的影响还不是太大;如果购买物业是用于投资,希望其带来收益,估值错误往往带来财务损失。其实,判断一所物业的实际价值并没有想象中的困难,现在就让我们来了解一下:

一般来说,有三种基本的物业价值鉴定方法:比较市场分析法、收益法以及重置成本法。

比较市场分析法, 简称C M A 法(Comparable Market Analysis),是指买家可以通过比较近期市场上(特别是在过去3个月中)跟自己即将购买的物业情况类似、并已经成交的房屋价格来估算大体价值范围。对自住独立屋估价时最常使用这种方法。

收益估值法是指用物业可获得的收益为基础来测算物业的价值。这个方法是进行地产投资时主要采用的估值方法。重置成本法是用指购买土地,并建设一座与现在房子同等面积、设施相近的新房的成本总合来确定物业的价值。

下面我们通过一个例子,来看物业估值方法在实际中的运用。我们假设现在BC内陆某地有一处2层独立屋,二层拥有3间卧室,一层是拥有2间卧室的出租套房。该建筑每层的面积是1000平方尺,总面积2000平方尺。现在房屋主人还居住在二层,一层有租客。房主每个月可以得到1000加元房租。房客自付水电费。

现在,屋主挂牌出售此物业,标价40万。卖方是根据CMA的办法来评估房产的价值。其依据是该物业所在区域最近成交的类似独立屋交易价格差不多都在40万上下。

那么, 对于想买投资房的买方来说,这个价格是不是合理呢,就可以用收益估值法来评估。

根据这个独立屋一层目前出租的价格,我们基本可以断定这个区域的同类房屋的一层出租市价应该就是1000元左右。从而我们可以大体判断,二楼的3卧室套房的价格将会达到1500元左右。所以,这栋房屋的总体收益将在每月2500 元左右。那么,现在假设这栋房屋的地税、保险、出租不出去时空置的损失、广告费用、管理维修费用以及一些其他杂费加起来,每月的花费将会达到900加元左右。那么这栋房屋的实际收益将是1600元左右(2500的房租减去每月花费的900元)。一般屋主是不会做赔本买卖的,所以我们可以推测这栋独立屋房贷的每月还款额应该就是1600元左右。

然后,我们按照还款期25年,4%的利率来计算,就可以算出这栋房的房贷总额差不多是304,000元,再加上25%的首付76,000元,这栋房按照收益法估值最多值38万,卖家的要价高了。

但是, 我们会发现, 使用收益法估算物业价值,其中存在很多变量,有时买家并不一定能全部掌握,造成的结果是估出的价格也不怎么精确。以上面的例子,买家可能并不知道卖家实际的房贷每月还款数、利率及首付等等。所以,这就要求买家跟于卖家的接触中, 尽量多了解有关房子的准确数据,掌握的可靠数据越多,对房子的估值越准确。

当然, 买家也可以使用重置成本法来计算,但这种方法对买家的要求更高,要有点专业建筑经验的人士才可以使用。简单说就是将地价、重建新屋的成本、平均开发利润等等相加,得出的数字就是房子的价值。但对于一般地产投资者来说过于复杂,就不详细介绍计算方法了。