自从 2008 年金融危机开始,人们就经常会听到法院拍卖的房子特别便宜。尤其的美国,法院拍卖的房子经常只有市场价格的三分之一。一些来自大陆的购房团也虎视眈眈的前往美国去淘金。在这里, 我们先不说美国的事情,我们还是说一说加拿大的市场吧。

加拿大的房地产市场与美国有些不同,次贷的危机并不多,虽然也有一些房屋被法院拍卖,但是人们会发现,拍卖的价格一般都不会低于市场价格的百分之五十。其原因是,银行至少要拍回屋主欠银行的款项。

当一个屋主没有按照银行的规定支付贷款的时候,银行就会委托一个房地产律师向法院提出拍卖的请求, 法院对于这样的请求是一定批准的。律师拿到法院的批文之后,聘请一个房地产经纪人将此物业挂牌出售。这个出售的过程与普通房屋出售是一样的。唯一不同的是,地产经纪人会注明“这是法院拍卖的房子”,意思是告诉懂行的人,这个房子的合同是不可以有任何条件的。

当一个买家看中了这个房子之后,按照正常的程序,下一个o f f e r , 如果这个价格与报价差不多,或者说价格高于屋主所欠银行的款项,律师就会签字,买家将百分之五的定金支付给房地产公司。这个时候我们称合同是预成交。这一点与普通的房屋买卖不同, 普通的房屋买卖,如果支付了订金,那就说明合同正式成交了。

在预成交之后,代表银行的律师向法院申请一个开庭的日期,当法院确定了开庭日期之后,代表卖方的经纪人就会通知买家以及所有希望购买此物业的潜在买家。

到了法庭开庭日,买家一定要到庭,因为合同虽然成交了,但不是最后的成交,最后的成交需要法官拍板定案。

在这里我先解释一下,房地产的拍卖与普通商品的拍卖不同,房地产的拍卖者只有一次的出价机会。

到了开庭的时间,法官请原来已经签订合同的买家先出价。此时买家有两个选择,一是维持原价不变,二是再出一个高于合同的价格。如果是维持原价不变,买家只需要告诉法官说:维持不变;如果买家想出一个高价,买家不必说出,只需要将新的价格合同放入一个信封,密封后交给法官就好了。

之后,法官请到场的所有竞标的买家将竞标价格 (合同) 放入一个密封的信封交给法官。在收到所有的信封之后,法官会再次问在场的所有潜在买主是否还有新的价格要提供,如果没有了,法官开始逐一打开信封。法官首先打开第一个已经成交的买主的信封,然后宣布竞标价格,以此类推,当法官全部打开了信封并且宣布了所有的价格之后,很自然,出价最高的一方中标。

法官宣布价格最高的买主中标, 买主和卖主的代理留下办理后续手续,其他的买家就可以离开了。

明白了这个操作程序之后我们会发现,第一个成交的买家在拍卖现场处于最不利的地位。为什么说他最不利呢 ?

首先,第一个买家成交的价格所有来投标的人都知道,如果第一个买家选择了维持原价格,那么后续的买家只要多出一分钱就把房子买走了。

其二, 第一个买家第一个出价。此时的买家根本不知道应该如何的出价,而且买家的心态是:我已经出价成交了这个房子,现在还要让我再出高价心理的确不情愿。

根据经验,通常第一个买家如果不出高价的话,他都买不到这个便宜的房子 。

因为卖家经纪人一定会有自己的买家等在后面,他是处在十分有利的地位。同时,卖家也可以通过合法的手段在拍卖的时候设“托 ”以抬高最终的价格。再有,卖家也会由于不甘心自己的房子被低价拍卖而采取自救行为将房子买回。

面对这样的局面,如果买家不了解其中的操作规则以及里面的奥秘, 想要买到一个便宜的房子实在不容易。

为了帮助大家能够买到一个便宜的房子, 本人有几点建议与大家分享:

1、尽量不做第一个买家;

2、拍卖的时候准备两套价格;

3、在拍卖现场观察所有的潜在买主的行为;

4、多去几个人到法庭,旁听一下竞争者之间的谈话;

5、及时判断出哪些是“托”那些是买家;

6、事前多收集相关的资料。