加拿大飙升的房地产市场几乎毫发无损地经度过了2008年的金融危机;而今,通过意外降息, 央行总裁波洛兹(Stephen Poloz) 试图确保其度过当前的石油危机。

Stephen Poloz

上周三,加拿大央行意外地其原有的隔夜利率从1%削减到0,75%,为了缓解 原油价格不断下跌对加拿大经济所造成的负面影响。加拿大是G7集团中最大的石油出口国,但自去年6月以来,原油价格已下跌了55%。

除了打压通货膨胀、企业和政府支出,央行表示,油价“毫不含糊地下跌”对就业市场和就业者收入都是一个打击,并影响居民消费和房产市场。“主要的一点是,石油价格的下跌对加拿大人的收入来说是个严重打击。从债务占可支配收入的角度来看,这不是一个好消息,”央行高级副行长卡罗琳‧威尔金斯(Carolyn Wilkins)上周三在渥太华说,“显然,今天的降息旨在抵消一部分油价下跌所造成的负面影响。”

加拿大的房地产市场一直增长了十年。根据加拿大房地产协会的资料,自2005年1月到2014年12月,温哥华的平均房价上涨67%,到638500加元;多伦多的平均房价同期则增长了71%,达到了521300加元。加拿大人所承担的房屋抵押贷款使家庭债务与可支配收入的比率在去年第三季度达到历史新高,为162,6%。

卡尔加里房产市场

央行表示,石油的下滑将影响能源密集型地区房地产市场的活跃程度,而且在去年12月份,阿尔伯塔省的房屋开工数量下降,房屋实际销售数与挂牌数的比率亦急剧下跌。据行业资料,从11月到12月,卡尔加里的成屋销售下滑了25%,而房屋上市数量上涨了36%。

“受低息房屋抵押贷款的支持,预计短期内其他地方的楼市仍保持活跃,尽管阿尔伯塔省的经济低迷是否会蔓延到其他地区仍有待观察。”央行在与利率决议一同发布的货币政策中这样表示。

工作机会减少

银行非常担心“油价持续下跌,而且这会损害整体的经济增长和房地产市场,”加拿大认证抵押贷款专业人员协会的首席执行官墨菲(Jim Murphy)说,“他们采取这些措施,确保刺激加拿大的经济增长。”

虽然油价下跌会让消费者的负担小小减轻,但央行说,这个“意外之财”也许会被用来偿还债务而不是增加支出、刺激经济,尤其是Suncor Energy等能源公司削减1000个工作岗位。

“由于裁员风险增加,这些收入依赖石油行业的家庭会更需要设立预防性储蓄或偿还债务,”央行在其报告中表示。

“相反,降息可能会鼓励加拿大人增加他们的债务负担,”加拿大银行金融(National Bank Financial)公司的分析师劳特利奇(Peter Routledge)说。其实,银行本身一直在消费者累积的债务发出警告。

增加负债

“风险在于,降息导致家庭借贷再次起飞,”劳特利奇说,“他们力求对抗通货紧缩的风险来保持经济平衡,因为一旦通货紧缩开始,只会越来越利害,并会造成经济和楼市的长期问题。”

“降息肯定会影响全国楼市,特别是在住房供应受限的地区,”Brookfield Real Estate Services Inc的首席执行官索珀(Phil Soper)说,“买家很可能以折扣利率来获得贷款购买房屋。”

RBC银行已经率先调整了五年期固定房贷利率,从2,94%下降到2,84%。不过包括RBC在内的各大银行仍旧保持着原来的最优惠贷款利率(prime rates)。最优惠贷款利率是所有类型借贷的基准利率,从可变利率房屋抵押贷款到个人信用贷款,这个利率自2010年9月以来一直保持在3%。

“决定我们的最优惠利率的影响因素不仅仅是加拿大央行的隔夜利率,” TD银行的发言人纳库德(Mohammed Nakhooda)说,“我们不仅在竞争激烈的环境中经营,我们的优惠利率也受到整体经济环境及其对信用的影响。”