如今,大温地产市场如火如荼,而在这红火的图景背后,也存在不少怪现象,尤其是在担当重要角色的经纪行业。从今年年初开始,关于地产经纪行业的新闻就没有中断,从经纪转售房屋赚取多份佣金、用谈判策略压低卖家出价,再到同时吃买卖双方、给买家虚假报价……甚至有人说,地产经纪这个行业现在有一种“雾蒙蒙的感觉”,这个话说得很婉转,但也很实在。那么,地产经纪们又为什么会被推上风口浪尖?地产经纪行业的不良行为到底有多严重?地产市场中的消费者,又该如何擦亮双眼辨别好坏经纪?

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火热房市下有利可图

地产市场“怪现状”不少

影子转售

2016年以来大温房价迅速飙升,根据皇家地产公司的房价调查报告(Royal LePage House Price Survey),大温地区第一季度房价增长达到21.6%。两层独立房价格攀升了23.6%,已经达到141万8231元,公寓价格也增长约9.5%,达到48万7300元。

面对房价的上升,有人欢喜有人忧。买家因高房价而困扰,卖家则欢喜房子能卖出个好价钱。而作为中间人的地产经纪,手握一块巨大的奶酪,可是越是有利可图,越容易导致人心不古,很多怪现状也随之出现。

 传销式影子转售

有的经纪看准了市场上供不应求的现象,遇到较好的房源,像传销一样传递给多个买家,再从每个买家处收取佣金,也就是之前《环球邮报》报道过的“影子转售”(Shadow Flipping)。《环球邮报》称,比如有一套独立屋挂牌出售,有一个买家(Buyer)愿意给屋主(Seller)200万元,这个买家的地产经纪(Agent)由此获得25000元的佣金。但还有其他买家愿意出更高价,于是经纪私下找到第二个买家,第二个买家出价230万,安排这个交易后,该经纪又从第二个买家获得25000元的服务费。再向下发展,第三个买家投资心切,愿意出260万,该地产经纪又从第三个买家再拿到25000元的费用。到最后,第三个买家以260万元购进这套独立屋,第一个买家和第二个买家没买到房子平白无故各获30万元,地产经纪赢了75000元的佣金和服务费,而最受损失的是那位最初的原始屋主,他拿到手的只是200万元,整个过程都被地产经纪玩弄于股掌之上。

 私透口风扩大收益

有些卖方经纪利用自己可以筛选offer的权力私下和买家联系,以赚取透露口风的好处费。比如地产经纪代表卖方出售一套房子,相继接到很多offer,筛选过后,只剩两个出价最高的,而这两个价格又相差无几。虽然按照规定经纪应该把两个offer的情况都报给卖家,让卖家决定,但有的地产经纪就利用自己中间人的这个优势搞小动作,私下对出价较少的一个买家透露口风,甚至绕过这个买家的经纪,问对方是否同意付给自己一笔好处费,如果对方同意,他就可以说服屋主接受他的offer。

 身为卖家经纪却想两头占便宜

有些经纪为了拿到更多佣金,同时代表买方与卖方(double ending),一边和卖家说房子开价太高卖不出去,一边又和买家说我能用低价帮你买到房。他们先获取卖家信任签下合约,然后故意拒绝想看房的人,给卖家制造出开价太高的景象,然后私下联系没有卖方经纪的客户,保证给他们一个低价,然后继续制造假象迫使屋主接受低价,最好买家和卖家都没得到最好的利益,只有经纪自己顺利完成了两单生意,两头拿佣金。

某华人地产经纪告诉《加西周末》记者,他就遇到见过这样的现象。有经纪为了将房源揽到手里,不惜夸下海口对卖主拍胸脯打包票,声称有手段能够高价售出房屋,等到有客户打电话过来,表示想看房子,该经纪根本不问屋主的意愿,直接就推说屋主最近很忙,安排不过来看房子的具体时间。推脱阻拦过了两三个星期,不知情的屋主越来越急,不断向经纪询问交涉情况,该经纪就说当初定的房价太高,与市场状况有差距,所以才没有人联系。到最后周末open house的时候,有过路人独自来看房,该经纪就对这个有购房意愿的路人表示,他能够给买者带来低价,买家为了能抢到房子,欣然接受了这个提议。另一方面该经纪又对卖主施压,有买方经纪客户的offer都被经纪私底下压住不报,只将委托他的那个客户的报价递上去,迫使屋主接受,两头都占了便宜。

 买卖经纪互唱双簧

还有的时候经纪仅凭自己的一人之力不足以策划布局、赚取最大利益,有些长期打交道彼此熟悉的买卖经纪就开始“联盟合作”,合谋为买家设下一个陷阱。有些经纪对买家宣称,因为前面还有一个更好的offer,所以你可以作为back offer顺延排队,即由于贷款、验房等种种主客观原因,卖主接受的那个offer如果到期未能解除条件,就接受买家的offer。但实际上那个高价offer根本不存在,是双方经纪商量后捏造出来的,目的就是给买家制造一种抢房难的场面。不过买家并不清楚这些,虽然要当back offer(候补买家)要加价,但是现在的市场一房难求,再加上经纪的鼓动,买家很容易就会加价,而这正中了经纪们合谋布下的局。高价offer不存在,最后自然是加价后的back offer成交。最后的成交价高,买卖经纪都能拿到了不错的佣金,而苦的只是买家还被蒙在鼓里。

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为何“怪现状”得以横行?

温哥华的房市一直很热,但似乎并从未出现过如此多的“怪状”,为什么当今的地产市场会出现这么多的问题?这与整体的市场环境、政府当局的监管以及政治环境都不无关系。

 市场太热买家处于弱势

现在的大温地产市场火热程度是过去几十年不曾有过的。传统上,每年的春季是销售最旺的季节,其次是秋天、夏天,每年的冬季是地产市场的销售淡季,销量会有所下降,但我们刚刚经历的这个冬天却一反常态,而春季开始销量则更加惊人。根据大温地产局的数据,进入2016年以来,房屋销量连创纪录,4月大温地区的房屋销量达到4781套,比同月10年平均值更是高出41.7%,独立屋的平均销售价格已经高达181万。

由于供不应求,目前的地产市场卖方市场明显,据业内人士反映,地产市场的红火已经让很多地产经纪到了无房可卖的程度,有些经纪虽然挂着售房广告,但所展示的楼盘其实早已卖出,为了继续增加宣传和广告效果,才迟迟不愿写出SOLD(售出)字样。这种市场情况间接造成了不公平性,有房源的卖方经纪无疑处于强势,对他们来说,基本上很难有卖不出去的房子,差别只在于价格的多少,而抢房的消费者则处于弱势,有房源放出就要抢,这次抢不到下次还要抢。某些地产经纪正是抓住了消费者的这种心态,利用不平衡的市场地位在交易过程中动手脚,怎样捞钱多、捞钱快,就怎样做,虽然将自己的利益最大化,却忘了经纪的本质是服务顾客。

 监管部门处罚轻、不作为

地产经纪Julie Chang告诉记者,其实地产市场中一直存在一些不规范的行为,只是原来的市场没有这么火爆、媒体的关注也没有这么多,所以公众并不知道。但这从侧面反映出另一个问题,为什么地产市场的不规范行为一直没有减少,受环境影响还愈演愈烈?各种地产怪现状的暴露不只折射出市场的火热和各种贪婪做法,地产监管部门难咎其责。

 

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卑诗房地产管理局(Real Estate Council of British Columbia,RECBC)是省府任命的地产管理机构,通过执行“房地产服务法”(Real Estate Services Act,RESA)向有志进入地产领域的人士颁发房地产经纪执业证,保证公众利益。当房地产买卖过程中出现各种复杂的问题和投诉时,RECBC会负责出面做调查和处理。作为卑诗地产市场的直接监管机构,近些年来房地产管理局的表现令人心寒。从2014年7月到2015年6月,房地产管理局共收到536个投诉,只有3个经纪执照被吊消,有6个人自动放弃执照,其他的惩罚包括暂停执照、罚款、谴责等。2015年12月地产管理局做出的17单处罚中,仅有3例为吊扣牌照,其中1例为2周,1例为3周,1例为1个月。另外14例中的6例仅为书面斥责,还有8例为书面斥责加罚款,罚金为1000-5000元不等。

而且,监管部门对于经纪的罚款数额也很少。目前卑诗房地产管理局对于经纪个人的罚款额度仍是最高1万元,对经纪公司的罚款最高为2万元。从2004年开始,大温地产局对于地产经纪的违规罚款上限也只有1万元,直到今年3月才将最高罚款额度提高到3万元。在目前火热的地产市场中,1万元的罚款根本微不足道,很多经纪只把它作为做生意的成本。处罚力度不足无异于纵容了不良行为,虽然省府已经明确表示将对不良经纪进行严惩,并任命了地产调查小组调查地产市场中的问题提出改进建议,但具体的执行力度和政策落实时间仍处于未知状态。

 政党斗争房市成靶子

《加西周末》记者发现,今年以来,对房市提出质疑和建议的很多政治人物都来自新民主党(NDP)。比如新民主党房屋政策评论员尹大卫(David Eby),可以说是地产界的监督先锋。今年2月,尹大卫召开记者会,指出有大温的地产经纪透过多次转售方式推高物业价格,从中抽取佣金,还可能避免缴付物业转让税及资本增值税等相关政府费用。他还指出,更有地产经纪协助客户隐瞒海外资金,在联邦反黑钱清洗的表格上填写经纪个人住址,而非买家的真正住址。他还指责卑诗房地产管理局不作为,在洗钱案件中,收到投诉的卑诗房地产管理局既没有叫警察,也没有通知加拿大反洗钱机构FINTRAC,“他们什么也不做”。

3月新民主党举行公众论坛,有近700人参加,与会政客、专家和市民共同讨论大温可负担房屋问题,同时杜绝不良中介在房屋正式成交前安排多次买卖哄抬房价的行为。为此卑诗新民主党党领贺谨(John Horgan)分别引进“房屋可付担基金及投机费法案”(Housing Affordability Fund and Speculator Fee Act)和“物业转让税公平法案”(Property Transfer Tax Fairness Act),以期有效遏制房地产市场强劲的投机势头。

房市问题在新民主党的“推动”下越演越烈,一向对房市不管不问的卑诗省府也终于坐不住了。省长简蕙芝几度对地产经纪发出警告,并设立调查小组,表示将严查地产市场的不良行为并设立规范。

在房市争议的背后,似乎还有两个政党的明争暗斗。卑诗省现在的执政党为自由党,而新民主党为官方反对党。作为反对党,指出对手的错误无可厚非,但指出错误的时机和严重程度则有很大差别。现在这个时候,对于反对党来说,似乎是一个指出错误的好时机,距离2017年5月的省选还有一年,各个党派的区域候选人正尽心竭力、马不停蹄的进行各种活动争取选票,在这个时候谁栽了一个跟斗,或者说犯了什么大错,都会影响最后的竞选结果。房子是居民生活中的大事,如果政府对于房市的问题不管不问,纵容不良行为,任凭房价高涨,那么选民自然不会买他们的账。目前的地产市场确实存在很多问题,但是否真有媒体、政客所说的这么极端?没有具体的数据我们无从落实,这其中很难说没有夸大和炒作的成份。

长期经营本拿比房屋的地产经纪司卫纲(Edward Si)对《加西周末》记者说,主流媒体在报道时也有夸大成分,目前政治家们对此的回应是有分寸的,一方面他们出于对选民负责,不得不迎合某些舆论;另一方面他们也明白真实情况,不会在此问题上走得太远。言外之意,有时华人对此应冷处理,给政府方面一定的回旋空间,不要随某些报道起舞,那样反而正中某些势力下怀。

 “怪现状”带来信任危机

地产市场不断出现“怪现状”,不仅给消费者带来困惑,也对地产经纪行业的从业者带来了信任危机。有网友在《加西周末》微信公众号某篇关于地产的新闻下留言:“地产市场现在这么热都是地产经纪的伎俩。”此外,屡战屡败的置业者为了能够在抢房大战中胜出,也开始越来越迷信所谓的“获胜秘籍”。

家住素里的刘女士最近想买一栋独立屋,房子看了不少,却一直也抢不到。她对《加西周末》表示,自己的朋友告诉她一个诀窍:如果找与卖方经纪同一个团队的经纪做买方经纪,就更容易抢到房。虽然觉得这个方法有点怪,但刘女士还是依照意见找到了一个与自己心仪房子卖家经纪同团队的经纪作为买方经纪。前期该经纪真的向刘女士提供了很多从公司同事那名卖方经纪得来的“情报”,比如告诉刘女士有几个买家比他们的出价高、是有条件还是无条件的,虽然刘女士知道经纪的这种做法不好,但为了抢到房,也就接受了。但是后来,该名经纪告诉刘女士,卖房经纪的朋友要买房,刘女士知道他的言下之意就是抢到房的机会不大了,因为刘女士的报价自然也会成为经纪们之间共享的信息,没想到本来想利用这个优势,最后却被利用。她告诉《加西周末》记者,经历了这么多次看房抢房,真的是有些失望和无奈。“这是我们第二次买房,6年前第一次买房的时候,一切都很顺利,地产市场没有这么混乱,现在感觉真的是无能为力。”多次的负面体验,使买家对地产经纪这个行业产生了极度的不信任感。

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叶威辰

曾获Sutton白金奖的地产经纪叶威辰(Eric Yeh)告诉《加西周末》记者,“根据我自己的经历,绝大多数地产经纪是不会搞投机的,不会欺瞒买家或卖家,大家在规定范围内办事,只获取自己该得的那部分收入。但是,尽管不遵守法规的地产经纪是少数,可是他们所造成的影响却不小,对正常的市场秩序造成了一定冲击。

由于本地中英文媒体对一些不良经纪的行为加大了曝光力度,也确实给地产经纪带来了压力。某从业30年的老经纪对《加西周末》感叹:对华人经纪违规行为的报道已经使他很难从西人客户那里拿到房源出售。

地产经纪这个行业有自己的特点,虽然有繁文缛节的种种规定,但是也有不少模糊的弹性地带。再加上经纪往往独自作业,没有强制性的监督机制,很大程度上需要自我约束,就是凭良心办事。某入行20多年的经纪告诉《加西周末》记者,经纪行业拼的是长期的品质,这个行业内的老经纪都懂,顾客也都明白,路遥知马力,日久见人心,某些人以为地产行业的钱好赚,就考个牌当经纪,其实并不像他们想象的那么简单。所以新经纪更应该坚定自己的立场,以客户的利益为先,不为诱惑所动。

事实上多数经纪还是遵纪守法尽心为客户服务的。地产经纪老伍向《加西周末》记者说了这么一件事。有天上午他为买家关先生下了个offer。当天夜里代表卖家的经纪马克打来电话,向老伍讲,晚上关先生私下找到马克说,想直接找马克做交易,可否把房价压低一点儿,会给马克高一些的佣金。马克当时就回绝了,并且挑明只要其通过自己买这套房子,就不能绕过老伍,并声明这是最起码的行事规矩。这虽然是个小故事,但也反映出讲规矩的经纪大有人在,能够守住做人的道德底线。

地产经纪行业是一个服务行业,靠的是长期的口碑和质量,即使某些经纪一次通过某些伎俩侥幸获利,但如果失去了客户的信任,也很难长期的维持和发展客户。一旦有了不良记录,可能很难在竞争激烈的行业中生存。很多行业内老经纪都向《加西周末》记者表示,他们之所以并没有受到不良新闻的影响,大多是因为自己在多年的从业过程中通过诚实服务,积累了一批忠实的老客户。大多数地产经纪也都希望地产局严加管理,地产局加强监管,只能给正派经纪带来好处,对认真经营的地产经纪没有一点影响,心里反而更为踏实。

 

如何避免“怪现状”分辨经纪有方法

不可否认,目前的地产市场确实存在一些“怪现状”,对消费者产生了影响,政府虽然在加大力度监管和改善,但这肯定不是一朝一夕的事情,那么在这个火热的市场中,处于弱势的消费者该如何自保,避免这些“怪现状”?

首先,消费者应该要清楚的了解,目前的房价虽然很高,但消费者也无需陷入恐慌,不应该极端的看待问题。置业者应先对整体市场状况有一个了解,可通过阅读地产刊物、新闻报道,与最近买卖过房产的朋友交流等方法对市场热度有一个基本的把握。这样在与经纪的交流中就能比较占据主动。

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其次,消费者应该明白,有一些地产经纪被利益蒙蔽了双眼,但害群之马仍是少数。消费者不要因噎废食,因为某些不好的报道就将所有经纪都一棒子打死。很多时候大家会有从众心理,有的人对经纪这个行业不太懂,人云亦云,把所有问题都归结到经纪身上,从而影响到对经纪的信任度,乃至成为一种流行现象,实际上很多好经纪还是能为消费者良好服务的。

最后,在选择地产经纪上,也要“货比三家”。

如何在事前更好的分辨经纪?这对很多消费者来说是个难题。地产经纪Julie Chang告诉《加西周末》记者,选经纪其实和买东西一样,不妨货比三家,多约见几个经纪面谈一下,多问些问题,比如提问经纪“入行多久了?”、“对想要购买的社区是否熟悉”等,来了解不同经纪的专业程度;另外,好的经纪不会为了自己的利益胡乱报价,如果经纪给买家提供一个报价,同时还有支持这个价格的数据信息,那就明显就值得信赖的多,如果经纪没有什么客观基础,而是随便的说出“绝对”、“一定”等字眼,那么买家需要多留意,口头上的很多承诺都是没办法保证的;而且,客户也可以给自己留出余地,在和经纪协商时,可以签订使用经纪多长时间,这样如果经纪不能满足客户需求,客户也可以更换经纪。

目前市场上的数百万元的独立屋与二、三十万元的公寓或五六十万的城市屋房价差距很大,有的地产经纪就对后者表现出极不耐烦的情绪,敷衍潦草,马马虎虎。Julie近日接到一个电话,买家想要买城市屋的楼花,之前联系过两个经纪,但他们一听到是城市屋楼花,马上表示不做这个生意。买家给Julie打电话后还再三确认,“我要买的是城市屋的楼花,而且是在比较偏的白石,你们确定做吗?”所以打算购买豪宅的买家,找到经纪后不妨先试探着买个小公寓,至少要看三处房子。如果这个经纪一如既往,热情不减认真诚恳,就可以将购买豪宅的事情委托对方来做,因为这样的经纪才是值得信赖的。

买家或卖家既然选择了经纪,就要对经纪给予信任,如果经纪感觉到不被信任,也无法提供更好的服务,可能会想尽快了事,而不是提供最好的房子和价格。如果双方都坦诚相见,这次买家不买房子,下次还会买,这次经纪没帮助找到合适的房源,下次还会帮着继续找。

目前地产市场上存在不少“怪现状”,如果消费者只是失望或漠视,问题还是无法改变,作为相对弱势的消费者,可能还会被其影响或让问题发酵,因此,消费者想要避免受其影响,就需要对地产市场格局有正确清楚的认识,擦亮慧眼选择可信赖的地产经纪,买房卖房都心中有数,做个负责任的买家或卖家。

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