大温地区房市火热,独立屋价格上的飊涨既推高了其他种类物业类型的价格,又同时挤压了兴建空间,尤其是在物业价值最末端的出租公寓大楼,买不起屋的民众在租屋市场上因此面临数量少租金高的困境。近日的一份数据分析明确指出了这样的趋势,倡议者呼吁政府在政策上鼓励兴建与投资,以谋改善。

 2015大温出租市场火热

以分析商业公寓房地产市场见长的《古德曼报告》(Goodman Report)中的数据显示,大温在2015年共卖出181栋出租公寓物业,若以每公寓单位的价格来看,从2014年的23万7025元上涨到2015年的24万7879元,涨幅不到5%,但在数量上却很可观,总计售出6259个单位,比起2014年销售的3282单位多出90%,若是就总价值的增长来说,更是高达99%。

报告发行人,也是著名商业地产商古德曼(Mark Goodman)表示,出租公寓大楼在2015年的热卖,除了受到维持已久的低贷款利率影响外,供应端吃紧是一个很重要的因素。虽然供不应求使得出租公寓楼的买卖抢手,但对建商及租客来说,未必是好事。

出租公寓建地取得不易

大温的人口密度越来越高,城市化发展迅速,想要取得一块建地非常不易。这从大楼越盖越高的趋势就可以看得出来,2015年所售出的出租大楼数目事实上只比2014年多57栋,成长约47%,但单位数量的增长却高达90%。

新建地取得不易,或许可以从拆除老建筑着手,但古德曼表示,“那比找新建地还难”。政府为保障中低收入民众生活,倾向维护既有出租建筑,无论代价是多少。也就是说,就算市场市场供应严重不足,但政府也不愿拆除老的建筑来盖新楼。

温哥华出租公寓涨幅最高

根据报告的分析,整体而言,温哥华市商业出租公寓大楼的交易是最热络的,有78栋,然后是本拿比、新西敏及北温市。温哥华全市出租公寓平均价格达到36万2424元,每单位平均售价也是各城市中最高的,其中又以UBC邻近区域的76万9231元最高,其次是Kerrisdale区的61万1340元,比起去年上涨38%,格兰湖南区的涨幅也近三成,温市西端区的平均单价约38万元,较去年上涨25%,

温哥华以外的大温其他城市就相对便宜许多,依序是北温的28万9362元,本拿比26万36元,列治文25万1880元及素里的12万8419元。

从买家来看,虽然来自中国的买家也开始对商业建筑市场逐渐显示出兴趣,但目前的出租公寓市场仍以本地买家居多,很多本地建筑公司以购买土地为主。游资的大量涌入也值得关注,尤其是中国买家买了地后通常不立即开发兴建,对于目前的租屋短缺造成影响。

政府限制租金上涨作用有限

由于兴建公寓的建筑用地少,整体房市又是卖家的市场,在供应链最尾端的租客自然要面临租金的提高。对于旧租户来说,房租涨幅有一定的限制,卑省政府规定每年最多只能涨2.9%;但当旧租户离开,房东需要花费一定金额整修房屋,再加上市场上租房紧俏,租金一下就会提高很多。这也是为什么去年当房市火热时,许多房东借整修为由收回公寓、要求租客搬离的原因,案例之多甚至使得温市政府计划修改租赁法规,以提供给租客较多的保障。

温哥华市议员Geoff Meggs表示,市内约有67000户公寓租户面临日益高涨的租金,温市政府已经竭尽所能帮助租屋民众。

一方面,市府要求凡拆掉一栋旧出租公寓,在原土地上就还是只能兴建出租公寓大楼,不能作为他用。另一方面,市府在去年底所发出的年度报告中指出,温市在伟景温哥华执政后,为保障中低收入民众的居住权,特在政策抛出鱼饵,给与兴建长期出租公寓的建商特别优惠的条件,2015年,温市共核准了1300个新出租单位的兴建,几年下来略有成效。温哥华市的出租房屋占整体房屋的比例仍从2009年的5%上升到2015年的20%。Geoff Meggs特别指出,这个政策设计在大温各城市间是首创,本拿比市的可出租公寓状况就很不乐观。

古德曼对于温市府的说法并不完全赞同。他说,市府的努力是值得嘉许的,但相对一年4000到5000户的需求,温市的成绩只是杯水车薪。

情况可能确实如此,根据加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgageand Housing Corp)所发布的2015年秋季租屋市场报告,温市的出租公寓空屋率只有0.6%,在温市西端区及市中心,平均一睡房公寓的平均租金为1313元,但在最火红的地段高达一个月2000元。

各个机构也在针对火热的出租公寓市场提出建议。古曼及其父亲David Goodman正积极倡议放宽拆除旧公寓建筑的限制,同时提议给予旧租户补偿,或新大楼建成后的优先承租权,以照顾旧租户来缓解他们对拆除旧屋的反对情绪。无住屋者倡议团体希望政府把缓解出租公寓的紧张状况视为提高可负担房屋策略的重要一环,己得到些许成效。加拿大公寓协会联合会(Canadian Federation of Apartment Associations,CFAA)提出多项对于出租公寓建商及买卖投资者在税务上的优惠建议,省府已应允将取消出租建物买卖的消费税(GST)。