Urban Analytics(UA)是一家从事房地产市场调研的咨询公司,自1994年起,他们便专注于大温各城市以及BC省其他城市的多户住宅(Multi-Family Residential)市场,并在2014年将业务发展至卡尔加里。

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Urban Analytics是一个中立的第三方机构,在BC省及卡尔加里收集新屋的开发、销售数据,并持续更新数据库New Home Source(NHSLive.ca)。在大温地区,UA跟踪了数百个的地产项目,有的项目才刚刚开始规划,有的已经进入市场营销阶段,但无论项目的进度如何,UA通过实地造访每个销售中心,收集第一手数据,并在后期持续与开发商、市场营销公司保持沟通。

包括Intracorp、Polygon、Bosa、协平世博等大温知名开发商的第一手数据、分析和建议都来自于这家公司。本期《加拿大地产周刊》采访了UA执行长(Managing Principal)Michael Ferreira,请他总结大温地产第二季度的市场趋势以及他对针对外国人征收的15%物业转移税的看法。

《加拿大地产周刊》:卑诗省府7月25日下午通过一项新的房屋修正案(Bill 28),法案规定购买大温住宅的外国人或外国公司要向省府多缴15%的财产转让税(Property Transfer Tax)。听到这个消息后,您有什么样的反应?

Ferreira:我并不惊讶省府会有征税的动作,但是税额确实比我想象的高。目前房屋负担压力越来越大,我认为颁布新税项的政治意图要远远强过调控市场的意图。

很明显,卑诗省府此次只从市场需求入手,完全忽视了供应,我认为操纵市场需求是最容易操作的但也很危险的一种调控方式。

《加拿大地产周刊》:您能预测一下新税对房市的影响吗?

Ferreira:三级政府都不愿直接面对现实,即过去12到18个月以来的新建多户房屋的涨价其实是由供求不平衡直接导致的。

从省府针对外国买家额外征税,可以看出省府完全忽视大温各市没能满足各辖区的住房需求的事实。导致需求上涨的因素有很多,例如人口增长、人口变化以及资产转移,我不认为新税会对大温房屋的可负担性产生任何影响。

我们很清楚,市场供应不会说有就有,但是目前新建房屋的审核、供应程序过于复杂、冗长。我们不认为房价会出现明显的缓和,除非大温地区解决了严重的供应短缺以及需求回涨。

 

比起物业转移税,我认为真正能发挥作用的是投机税(Speculation Tax),这才是真正和可负担性、房价快速增长等问题挂钩的税项。投机税税率的高低可根据业主持有物业的时间来决定,比如在买进一年内转手的税率要比三年后转手的高,持有年数到达一定数量再转售,就可以免税。

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新建公寓和城市屋的销售数量及市场库存单位的差额在第二季度继续被拉开。2015年第三季度(不到一年的时间)库存单位比销售单位多出1400个单位,到了今年第二季度,新建公寓、城市屋的销售数量比库存单位多出4700个。基于过去12个月的销售速度以及第二季度末的市场存量,大温地区的新屋存量仅能应付1.2个月的供应。

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在大温地区的各个市场,销售速度均超过供应速度。今年上半年售出单位比新推出单位多28%。销售数量和供应放出数量之间的差距存在于所有类型的房屋市场中。

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《加拿大地产周刊》:有不少人认为公寓市场,特别是预售楼花市场将受到最大冲击,公寓开发商对于新税率的反应如何?

Ferreira:我相信很多开发商在新税颁布前,就感觉到政府将有动作。但是我认为业界真正关注的是省府不豁免在新规颁布之前签定合约、在8月2日后交割房屋的交易。对于外国买家比例较多的地区及楼盘,开发商要面对买家放弃合约的情况。我甚至怀疑省府正是知道预售楼花市场存在一定比例的外国买家,所以借此征税款。

我并不认为新税对于市场将产生很大的影响,但是卑诗省府通过新税向世界传递了一个信息:如果你想在卑诗置业最好做好心理准备,因为你不知道政府还会做什么样的调控。

如果你想在卑诗置业最好做好心理准备,因为你不知道政府还会做什么样的调控。

 

大温各地区近期新建房屋的市场总结

 

温哥华市中心:最近即将开售的市中心物业的尺价已接近1450元。一个位于高豪港(Coal Harbour)即将推出的楼盘的平均尺价有望达到1700至1800元。

温哥华西区:位于Kerrisdale和UBC附近的混凝土公寓的平均尺价已经超过1100元。Marpole及Oak街沿线的城市屋的平均售价已经超过140万元。

列治文:第二季度推出的新建城市屋的售价超过120万元。

本拿比:第二季度末在Brentwood社区推出的混凝土公寓的平均尺价约为820至860元。

北岸:Lynn Valley社区的混凝土公寓的尺价超过了850元。第二季度推出并售罄的Lower Lonsdale地区的木结构公寓每平方英尺售价超过了715元。

高贵林:Burquitlam社区最近推出的木结构公寓的尺价达到515元,比一年前的尺价高出100元。

高贵林港:1300平方英尺的城市屋单位的售价达到了60万元。

菲沙河谷:菲沙河谷地区的各个市场的城市屋供应出现小幅上升。相较于去年,该区房价增长超过30%。