温的各个城市在不断地推进致密化,市区和交通枢纽处的新建公寓多为商住混用楼(Comercial Residential Mixed Use),即结合零售、办公和居住用途的空间。除了商住混用楼,地产业还有一个住商两用房(Live/Work Dwelling)的概念,这两个概念虽然听上去相近,但购房者须留意住商两用房往往会带来远远高出普通住宅的高昂地税。

 

购房者须留意高昂地税 两用房比住宅高出35%

在列治文土地用途为RCL(Residential/Limited Commercial )的区域,开发商可以在City Centre建筑中高层公寓,这些公寓可带一些有限的商业用途,例如推出住商两用房(Live/Work Dwelling)、养老院(Congregate Housing);公寓也可以兼容的第二用途,例如Bylaw列出的零售、餐饮、酒店、教育等。

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据地产经纪Frank Wu介绍,列治文某楼盘推出了多个房型的住商两用房,每个单元都有两个对外的门,商务客户可以从独立的门直接进入办公空间。商务和住宅空间虽有隔断,但室内也有门或楼梯相通。两用房的房价相比周围物业便宜一些,但是地税往往高昂。

Frank Wu更表示,开发商不会主动公布地税的情况。“开放商通常会回应,住商两用房按照土地用途进行交税,未来地税全部由政府决定。”Frank Wu认为开发商有模糊重点的嫌疑,因为开发商即便不确定市府具体的征税计划,但也应该知道两用房比住宅的地税高出的比例。

地产经纪William Qian查询了列治文一个1034平方英尺的住商两用单位,该物业在2016年的估价为58.5万元,被征收了4350元的地税。William Qian对比了周围的住宅表示,“这个两用房比普通住宅的地税贵出35%左右。”

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加拿大是联邦、省、市三级政府。“市”一级的财政支出来自地方企业经营、联邦和省拨款、地方其余税收等,这些来源以外的地方财政支出,就要依照一定规则,分摊到辖区业主,包括民宅业主身上。

“取之于民、用之于民”,地税收入主要用于市政服务。包括警察、消防、紧急救护、公共汽车及设施、垃圾清运、图书馆、清雪、路灯、社区活动、康乐活动、老人服务、公园和夏令营、道桥建设等等。

地税根据上述开销,参照政府年度财政预决算核定,再根据物业的市场预估价格、位置、面积、年份、质量以及重大改建,确定每座物业的具体地税。地税要通过市议会批准,定期向社会公布。

 

地税收费重要指标Mill Rate

地税的增幅和每年城市的预算平衡有关系的,其中最关键的因素是一个城市的Mill Rate。

Mill Rate = (市政每年需通过地税得到的预算 / 本地所有房产评估价值 )x 1000

举例:一个城市当年平衡预算需要地税为$3,000,000。

当地地产评估总价值为$50,000,000。

Mill Rate = ($3,000,000 / $50,000,000) x 1000 = 6

假如一间房子的估价是$600,000.

那么屋主需付:( Mill Rate x 600,000) / 1000 = (6 x 600,000) /1000 = $3600

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商业物业地税为住宅2-5倍

购房者需留意隐形账单

在列治文,2015年商业对住宅的地税比率为3.44,即零售铺面或办公大楼租客或业主,他们所缴付地税为住宅物业业主的3倍以上。住商两用房部分算商业地产,部分算住宅,地税往往比住宅贵,比商业物业便宜。

购房者在物色公寓时,需留意是否为两用房,如果地产经纪对周围现有的物业熟悉,可以请经纪判断地税大概的数额以及分摊到每一个月并计算出每月的实际开销。

在物色楼花项目时,购房者同样需注意地税。因为政府要在物业交付以后才对物业进行估值并计算地税,另一个方面是在选购楼花的过程中,买家要在很短的时间内处理大量的信息,地税很容易被忽视。

 

商业租客须承担地税

留意税单、对比周围物业

虽然住商两用房的地税高于一般住宅,但比纯商业物业低得多。西百老汇街(W Broadway)有两幢相邻的物业3071号、3063号,其中3071号为单层零售商铺,3063为两层住商混用建筑。

两个物业的地块面积几乎相等,3063号的土地、建筑评估价值稍稍比3071号高一些,但是两个物业的地税却有很大的差距。单层商铺在2015年交税47,797元,混合用途建筑交税32,031元。

单层商铺需支付近乎5倍的住宅地税,而混合用途建筑二楼的住宅部分支付正常的地税,商铺部分支付5倍的住宅地税,总体的地税约为住宅地税的3.35倍。住宅的出租单位大多是由房东缴付地税,但在商业出租中,租客通常负责所有的费用。最后因为3063号商铺的估价稍稍高于二楼的住宅,所以3063号商铺租客所支付的地税与隔壁商铺差不多。

商业业主、租客还须留意税单中,零售铺面、办公楼在两用建筑中所占的比例、估价是否合理,并与周围物业进行对比,如果认为估价太高,也可向政府申诉。