近日,一名温市华裔女子向卑诗最高法院提出民事诉讼,控告分居丈夫未经她同意,即拆除她一人所拥有的温西房屋,这位女士还控告温市府,指市府不仅在发出拆除许可前没有通知屋主,连拆除许可上的屋主姓名也错写成分居丈夫姓名。

 

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本地地产律师陈本玲(Linda Chen)对《加拿大地产周刊》表示,法庭备案文件目前只能查到原告李金芳(Jin Fang Li 音译)的诉状,还没有收到任何被告的应诉书,而目前的报道基本上是基于原告单方面的信息,并没有被告方面提供的信息。法庭文件显示原告诉状(Notice of Civil Claim)于8月3日提交,除了李金芳的分居丈夫董胜运(Sheng Yun Dong 音译),温哥华市府、承建商赵子春(Zichun Zhao 音译)、设计公司Pro Design Co. LTD .、 拆屋公司Hayer Demolition LTD.、建筑公司Billard Architecture及其负责人均为被告。

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装修、拆迁房子 授权书很重要

诉状指出,李金芳以个人名义拥有位在Carnarvon St. 6289号的房屋,2013年4月16日时,她曾向市府申请建筑许可,目的是为了翻新房屋并自住。李本来想法是和女儿居住在装修完成的房屋内,而李和被告董胜运当时达成协议,董同意支付翻新房屋的费用,也由董进行及监督翻新工程。

2014年6月时,承建商赵子春以据称是屋主代表人的身分与董一同找了建筑公司,由建筑公司帮助他们向市府申请拆除房屋的许可,并申请兴建一间两层独立屋。

文件指出,这些被告在未告知李金芳,也未征得她同意的情况下,向市府提出有关申请,而市府也在未告知,未得到李的同意及任何授权之下,发出拆除房屋并兴建新屋的许可。

董和赵等人后来请一间拆除房屋公司执行拆除工作,约在去年夏天拆除房屋,且开始进行新房屋的地基工作。而对于房屋被拆完全不知情的李金芳,于去年9月自中国返回,才发现房屋已经被拆,面目全非。

法庭文件指李一直到今年2月才知道市府批准房屋被拆,新房屋兴建工作在开始后不久即已暂停,仍然留在兴建地基的阶段。李金芳认为,由于房屋被拆,新房屋兴建又未完,使得房屋售价降低,使她也因此蒙受损失。

针对这个诉状,陈本玲律师对记者表示,董是否有权在拆除许可上签字、是否有权拆除房屋,很大程度上取决于李对董的授权内容和范围。如果李没有授权给董,那么就是董误导了他人,在这个情况下,董要负主要责任。所以要看授权书的内容而定。如果授权不是书面而是口头的,那就更麻烦了,因为如果双方对于口头协议的内容各执一词,就很难判定孰是孰非。双方也很可能公说公有理,婆说婆有理,最后只有通过正式庭审,双方律师问话,最后由法官判决。

“有时候,就算两个人同时签了一份协议,都可能持有不一样的解读。这个授权的内容及范围将是开庭后,法庭最为关切的问题”,陈本玲律师表示。

薛松律师(Song Xue)对《加拿大地产周刊》表示,一般来说,夫妻之间的一方可天然作为另一方的代理。他认为这个案子有些特殊,李和董虽然声称已经分居,但双方似乎达成了某种协议,男方按协议要负责装修,然后支付费用。李和董的离婚程序走到了哪个地步,符不符合法律意义上的分居,分居协议是怎么写的,都有可能影响案件。

陈本玲律师推测李和董之间可能发生了其他矛盾。李在2015年9月已经发现房子被拆掉,为何今年2月才知道房子获得市府的拆迁许可,又为何到现在才提起诉?“李在发现房子被拆之后没有马上提起诉讼,拖了将近一年的时间,这段时间到底发生了什么?”

 

市府未审核细节 律师称有可能超过市府义务

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李金芳在文件中指市府在审查拆除许可时未尽把关责任,也未通知屋主,明显是温市府的失职,欠她一个公道。

温哥华市府的网站标明,屋主在拆屋前必须申请拆屋准许证,而市府网站所提供的申请表格,并没有指明需要屋主在申请表上签名。

温市市府的拆卸独立屋申请表上,只需要申请人签名,而申请人可以是屋主以外的人士,例如承建商、设计师、住户、经纪、认可专业人士等,而申请人只需要填上屋主的姓名、住址和联络电话,以及拆卸房屋的目的。另外,表格其中一栏提到“屋主是否知道有关的申请”,申请人只须在表上填上“是”或者“否”。

之后申请人需要亲自将所有文件和费用提交到市府的发展及建筑服务中心(Development and Building Services Centre),市府职员会审核有关申请,包括拆卸工程对环境和树木的影响。

如申请无问题,市府会先批出回收及节约准许证(Salvage and Abatement Permit),需要移除与房屋结构无关的可回收以及危险建筑物料,并由合资格的专家签署合格文件。最后市政府会批出拆屋准许证,屋主才可以开始拆卸工程。

陈本玲律师则表示判断市府是否失职,要看市政府的流程规定。“如果市府的法例法规要求市府一定要看Title、查ID,而市府没有按流程走,那市府可能算失职。如果市府按照流程走了,那么就已经做到尽职(Due Diligence),在这种情况下,你不大可能追究市府没做超过它的义务的部分。”

根据以往经验,承建商向市府递表申请便可,市府并不会严格核查屋主名字或申请人是否为屋主。陈本玲律师认为,“建商(builder)持有各种牌照(licence)、保证书(warranty)、保险(insurance),他们凭自己的牌照去向市府申请许可,政府一般不会再去要别的资料,因为市府合理信赖(reasonable reliance)申请者有建商的资质,相信建商提供的信息。”

法律上的分居(separate)是指,夫妻双方已经不住在一起,或者双方虽然住在一起,却不再以配偶的名义住在一起; 至少一方已经明确通知对方配偶关系已经结束。

 

市府合理信赖建商 建商全凭诚实机制

诉状还指,申请拆除及实际拆除房屋的有关人士明显疏忽,未尽责查明该房屋的屋主是谁;被告董和赵自始至终均知道,李金芳对于他们已向市府申请拆除房屋一事不知情,李金芳并指控两人共谋(conspiracy)。

薛薛松律师表示,目前填表申请的程序效率比较高,但如果要求市府核实,将会非常繁琐,而核实的成本也会加到申请费用上。陈本玲律师根据个人经验表示,“有建商(General Contractor,即总包商)出面监理的情况下,施工单位、设计公司、拆屋公司通常不去查屋主的身份,他们也没有义务去查,可以说是凭“诚实机制(Honest System)”。

薛松律师表示,建商在向市府申请许可时的角色,就是屋主的代理人,但薛律师并不认为这是个人代理的关系,毕竟建商只是在申请许可的时候作为代理。薛松律师认为承建商赵的责任没那么容易确定,但是相比其他被告风险要大一些。至于其他的设计师、工人可能都是作为分包商(subcontractor)。如果再隔一层,转包商更没有法律义务去查明房主是谁。

而且薛松律师认为,通常情况下建商没有共谋、造假的动机,“如果签合同的人有误,损失最大的就是建商”。建商看到董有钥匙,能进出房屋,可能也就认为这个人对房屋有决定权,毕竟最后董要在合同上签字确认身份。况且董作为李的丈夫的身份也是真的,那么丈夫代替妻子签署合同在建商看来,是很正常的事情。

陈本玲律师举例说,16年前刚刚来到加拿大的时候,“那时候买东西退换货,店家二话不说就会给你退,而且是买什么都能退。但慢慢的,这种情况变得越来越少。在法学院,我记得教授说过一句话:‘法律不是写在纸上的,法律存在在人的脑袋里、在人的心里。人群的整体素质如何,社会现实就如何。有时人群素质和法律条文相去甚远的时候,无论法律写成什么样,都没办法约束和执行。’ 当欺诈的情况开始频繁出现的时候,市政府也许就不得不去修改规定。希望温哥华人保持诚实机制,而不是靠法律法规来约束行为。”