位于北温哥华的一个拥有114个单元的酒店公寓项目被整体销售给开发商,并获得法院批准,这是卑诗省首次出现整体建筑群易主的交易。

2月21日北温一栋建于1973年的酒店公寓被卑诗省最高法院批准整体出售,售价比估值高出50%。尽管两类共管公寓的法律定义有所不同,但这一判例对卑诗省所有共管物业的整体出售开创了先例。

 

溢价50% 业主受益

Seymour Estates公寓现在的容积率是0.75,而北温市政府将在交易完成后修改容积率到1.2%至1.7%之间,增加了60%至126%,即便是下限也已经达到了50%的溢价。

买家负责人Jim Szabo表示,交易过程的难度与购买共管公寓没有不同,对于共管物业的业主来说,溢价低于25%的交易是无法引起兴趣的。5.1亿的成交价已经是北温有史以来单位地价最高的交易。所有业主还有权以折扣价购回在原址新建的公寓。

Szabo表示,这是个双赢的结果,也是新的投资方向。

 

普通法公寓 vs. 共管公寓

Anthem Properties公司于去年12月份在北温Lytton Street的6.5英亩的Seymour Estates项目上投标5.1亿元,并获得卑诗省最高法院批准,该交易于1月底完成。

根据法庭文件,Lisa Warren法官指出,该物业的售价比房产的评估值3.2亿元高出50%,每个44年房龄的单位,平均售价达到447,368元。

从物业类型来说来说,Seymour Estates并不被算作共管公寓(Strata Complex)。在建造时,共管物业产权法规(Strata Property Act)还没出台,Seymour Estates被算作普通法公寓(Common-law Condominium Corporation),是另一种所有权形式的共管公寓,20世纪70年代前流行于卑诗。

平时在实际管理中,普通法公寓与共管公寓看不出太大分别,只是不受1977年才出现的共管物业产权法规约束。省府随后在1977年7月1日禁止了普通法所有权形式。

普通法公寓的产权为单一产权。整个大楼或者城市屋小区(Complex)的产权只归属一个人、集团或公司,产权的内容包括所占用地、公共区间、各个单元,所有的单元只可以用来出租经营,不可以进行转卖、赠与、产权变更。

1977年以前,卑诗省居民或居住于自有产权的独立屋中,或租住于单一产权的公寓或城市屋中,没有例外。在卑诗省各个城市中,现在还存在着为数众多的单一产权物业,绝大多数都是1977年或之前建成的。

共管公寓的产权为多项产权(Strata),指的是公寓楼或城市屋小区的各个单元的产权分属各个单元的所有者,产权的内容包括单元本身、公共区间、占有的土地份额。现在可以进行买卖的公寓和城市屋单元都属于这种产权性质。

在这种情况下,购买一个公寓或城市屋单元后,业主不仅拥有了单元本身的产权,理论上还同时拥有公寓楼或城市屋小区的公共区间的份额和大家共同占有的土地份额。在卑诗省,多项产权开始出现于1977年的下半年,是伴随着40号法案产生的。公寓和城市屋单元开始独立转让和买卖是从这时开始的。

理论上来说,任何可转让的公寓或城市屋单元的房龄都不太可能超过35年。个别多项产权单元房龄超过35年的,都是由单一产权的物业中分离出来的,数量极少。

 

卑诗省首例共管物业整体出售 为投资铺平道路

在Seymour之前没有任何一栋位于卑诗省的共管公寓能够整体出售。2016年通过的40号法案不但给共管公寓带去了新的商业机遇,也让共管公寓看到了希望。但卑诗省最高法院并非基于40号法案对本案做出裁决,因为40号法案的内容只针对共管公寓。

世邦魏理仕(CBRE)副总裁Lance Coulson表示在共管物业管理法规下,Seymour Estates的销售程序与共管公寓无异。

在现实操作中,共管公寓的每一名业主可以单独转让自己的房屋,买家也可以通过借贷机构得到贷款,这一点远比普通法公寓便利。但当业主要对整栋公寓连带土地提出买卖时,只要有任一业主不愿意,交易就不能达成。

此次卑诗省最高法的裁决基于“财产分割法”(Partition of Property Act),这是一部由卑诗立法决定出售由多方共同拥有的全部或部分房地产的法案。与40号法案要求必须提交法院裁决相比,这一法案的复杂性决定了只能由法院给出裁决,但并非强制,所以Seymour Estates这一判例将对此类公寓乃至共管公寓的整体出售起到至关重要的作用。

在共管物业管理法规下,Seymour Estates的销售程序与共管公寓无异。

——世邦魏理仕(CBRE)副总裁Lance Coulson

 

 

共管物业管理法规 40号法案

(Strata Property Law, Bill-40)

2015年11月,卑诗省颁布新共管物业管理法规(Strata Property Law, Bill-40),修改了有关共管物业整栋销售前全体业主必须100%批准才能终止共管物业管理公司的条文,而新法规定只要80%的业主同意即可。共管物业涵盖从双拼屋到公寓大厦的所有建筑类型。

 

共管公寓法团

(Strata Corporation)

每个公寓物业均由自己的“共管法团”负责管理。每个共管单位的业主在法团中有一个投票权。共管法团负责提供所有公共区域的设施和服务,并支付它们的开销。法律要求共管法团修理并维护共有物业和共有资产,这包括电梯、花园、娱乐设施、车库、保安和外部装饰。有时也可以包括每个共管单位的供水、供热和供电。每年法团必须至少举行一次所有业主的大会,以便审批年度预算、选举“共管管委会 (strata council)”,以及有必要的话,对特别方案进行投票。

 

 

共管物业所有权

(strata title)

在法律术语中,公寓单位是共管物业的一种形式。自卑诗省建造第一栋公寓楼以来,共管物业所有权已成为拥有地产的一种极为普遍的形式。

对共有和私有物业作出说明的计划书在土地局有副本存档。共管业权物业可以是双拼屋(duplex)、空地的共管业权(如独立房屋的土地细分)或是混合型的商用住宅楼。不过最常见的共管物业项目是共管公寓。