自从2000年开始,卑诗省的房地产市场一直处于上升的状态,活跃的市场和不断上升的房价对于购房者违反合同,导致交易未能成行,并没有产生太大的影响。原因是由于房地产市场的高涨,卖方很快会将没有成功交易的房屋再次卖出,甚至卖到更好的价钱。但是,自从2008年房地产市场经历了几次起起伏伏的波动,当房地产市场没有像以往一般火爆的时候,由于合同违约,而被卖方诉诸法律的情况开始增加。

一、合同违约,定金归谁?

自2009年以来,卖方起诉买方的案例时有发生,其中以2012年卑诗省高等法院审理的Tang诉Zhang一案,引起了法律界的关注。在这个案例当中,买方在解除条件的同时支付了10万加元的定金。然而,买方在成交日当天却没有按时成交。卖方最终以更高的销售价卖出,并起诉买方违约,要求没收定金。而买方认为,违约并没有造成卖方的经济损失,因此定金应该退还给买方。

此案的关键是如何解读标准的房地产买卖合同的第12条“Time”。买方依据2009卑诗省上诉庭对Argost诉Winter一案为依据,认为由于卖方并没有蒙受经济上的损失,因此,所附的定金应该归还给买方。卖方则依据卑诗省上诉庭1997年的Williamson一案争辩说,无论卖方是否蒙受经济损失,定金都不予退还给买方。在Williamson一案当中,合同明条款确规定定金是“non-refundable”,即不予退还的。Williamson之后的案例当中有很多案子即使没有这样明确的合同条款,法庭还是判定定金不能归还买方。

在Tang一案当中,法庭认为应该遵循Argosty的判决结果。法庭认为Williamson 和Argosty两案的最大区别在于,在Williamson一案当中,合同明确说明定金是“non-refundable”,即概不退还的。上诉庭依据标准房屋买卖合同当中第12条当中的“on account of damages”一词,要求卖方必须证明蒙受了经济损失,才能没收已支付的定金。

目前,大多地产经纪公司标准的买卖合同条款第12条已经明确的加入了“non-refundable”的字样,即任何已付的定金都是不予退还的。

在此提醒买卖双方在今后的交易当中,签署合同时应格外注意第12条对定金的规定是否有“non-refundable”的字样。

二、新建公寓的Disclosure Statement

很多华人喜欢购买崭新的一手房。当购买一手的公寓或城市屋期房时,一般只能看到的只有样板房。自己未来想要购买的单元由于位置朝向不同,布局跟样板房往往也不相同。在销售过程当中的样板房和效果图在合理范围之内允许一定程度的美化和修饰。消费者如何能够保护自己的利益呢?

卑诗省对于新建共管物业,即公寓和城市屋有一个相关的法律法规:Real Estate Development Market Act,即房地产开发销售法案,简称REDMA。这一法案要求所有承建公寓楼和城市屋的开发商通过正式的Disclosure Statement,对所出售的物业进行精确的描述,及时发给购房者,否则将会构成misrepresentation,即欺骗性的销售。如果有欺骗性销售发生,买方可以要求解除合同,并退还定金。