大温房屋政府估价明年最高暴涨50%

上周,BC省物业估价局(BC Assessment)发布了对2017年大温物业的估价预测。

估价员Jason Grant明确表示,“2017年,温哥华、北温、本拿比、高贵林、高贵林港、满地宝、列治文和素里的独立屋的政府估价都将上调30%至50%,共管物业住宅则会上涨15%至30%。不只是个人住宅的政府估价面临大幅上涨,大温地区的商业、工业用地的政府估价也会普遍上涨10%至30%。

政府估价是省府收取地税的直接依据之一。去年,大温部分地区的物业政府估价相较前年最高上涨了28%,引发了不少争议。许多居住在将近60年“高寿”的老房子里的低收入人群发现自己的房子一年之间政府估价上涨了20多万加元,这使得他们将面临高昂的地税负担。去年,温哥华的地税相比前年同期上涨了2.3%。

 

估价的依据

每年的7月1日,BC省物业估价局都会针对本地所有房屋进行政府估价。他们会参考7月1日当天房屋在当地的市值,结合房产面积、居住面积、房屋建造时间、房产质量、所处地段、是否有重大的改建、加盖等因素综合参考。

房产估价的85%取决于以上因素。其他影响物业价值的因素包括卫生间的数量,是否有壁炉,地下室是否已装修,有几个车库和是否有游泳池等。另外交通状况如何,是否靠近高尔夫球场、铁路、高压线路以及周边绿地面积大小等也对物业价值都有一定的影响。

之所以在同一天做出估价,是为了避免因估价时间不同造成客观条件不同的不公平现象。次年1月,BC省物业估价局会将对房屋的估价以邮件形式发送至每户业主家中的邮箱内。

 

政府估价与实收地税的关系

或许是考虑到民众对估价上涨的不满,估价员Grant在发布讲话时特地给民众“吃宽心丸”:“民众应该要知道,政府估价的上涨不意味着地税一定会上涨,两者间不存在直接关系。地税实际上受到房屋估价涨幅与同社区平均涨幅差值的影响”。

言下之意,即如果一栋房屋估价上涨的程度不如同社区里的其他房屋涨幅大,则其地税不会随之上涨。12月间,估价局亦会对房屋估价上涨明显的房屋单独发放通知,提醒业主早做准备。

市政府把所辖地界里所有物业估价总值作为计税基数(不包括医院、学校和教堂),用市政府的年度财政预算除以计税基数,所得即为税率。为了方便计算,将税率乘以1000,得到Mill Rate。

从计算方法来看,MIll Rate与计税基数,即本地所有物业估值呈负相关关系。本地所有物业估值统一上涨,会使Mill Rate降低。即便区内某一座房屋估值上涨,只要涨幅不高于区内平均涨幅,地税是不会上涨的。

地税税率按照房屋的种类计算略有不同。住宅中的独立屋、公寓、城市屋和双拼屋大致相同;商业地产的税率通常是住宅的2到4倍;很多农地会有减免,税率相对较低。

地税的增幅和每年城市的预算平衡有关系的,其中最关键的因素是一个城市的Mill Rate。

Mill Rate=(市政每年需通过地税得到的预算 / 本地所有物业估价总值)x 1000

 

 

举例:2016年,一个城市当年平衡预算需要地税为$3,000,000,当地地产评估总价值为$50,000,000。

Mill Rate = ($3,000,000 / $50,000,000) x 1000 = 6

假如一间房子在2016年的估价是$600,000。

那么屋主需付:( Mill Rate x 600,000) / 1000 = (6 x 600,000) /1000 = $3600

 

 

举例:一个城市2017年的平衡预算需要地税为$3,000,000,区内所有物业在2017年的估价上涨50%,当地地产在2016年评估总价值为$50,000,000,2017年总价值为$50,000,000*1.5。

Mill Rate = [$3,000,000 / ($50,000,000*1.5) ] x 1000 = 4

假如一间房子的在2016年的估价是$600,000,今年的物业估价上涨50%,2017年的物业估价为$600,000*1.5。

 

那么屋主需付:( Mill Rate x 600,000*1.5) / 1000 = (4 x 900,000) /1000 = $3600

 

 

政府估价与卖价的关系

地税不是一成不变的。每年地税会根据政府对物业的估值产生变化,总体趋势是上升的,但也有例外。

个人可以去政府申请调整物业的估值,来达到增加或减免地税的目的。每个房子的状况不一样,植被的变化、周围的开发、土地用途变更等因素都可能增加或减少房屋的价值。有很多本地人会申请调低政府估价,这样长期居住的房屋就可以少付很多地税。

那等到房子要出售的时候,政府估价不会影响卖出的价格吗?地产经纪Julie Chang表示,房屋售出的价格主要由售出时的市场活跃度和周边类似房屋的成交价来决定,与房屋的政府估价并无必然的联系。

政府估价很难对房子的材质和内部装修做深入了解,也很难体现景观、朝向、地势、风水等差异。另外,政府估价在每年年初发出,是根据上年7月1日的市场情况估算出来的,它并不能及时反映后期巿场行情的变化,特别是巿场行情的急剧变化。

 

大温地产局要求省府

修改申领地税补助的物业估值上限

大温地产局(REBGV)要求卑诗省府修改申领地税补助的物业估值上限。地产局指﹐过去一年房地产价格急升﹐令更少业主符合申领资格。

按现在的规定﹐最高地税补助额为570元﹐但估值130万或以下的业主才可申领。大温地区11月独立屋的指标价为150万元。地产局指﹐过去10年﹐大温哥华地区获发地税补助的比率﹐由占全省的53%跌至47%。